정부가 투기지역·투기과열지구 지정에 따라 발생할 수 있는 선의의 피해자 발생을 최소화하기위해 세가지 예외 사례를 규정했다.

금융위원회와 금융감독원은 투기지역·투기과열지구 지정 전 ▲대출금액 신청접수를 완료한 경우 ▲대출만기 연장통보를 받는 경우 또는 ▲이에 준하는 차주에 대해서는 투기지역·투기과열지주 지정 효과를 배제한다고 14일 밝혔다. 대출규제에 대한 주요 사례는 다음과 같으며, 일문 일답식으로 정리했다.

-다른지역 주담대 없이 투기지역 아파트에 대한 주담대만 1건 보유하고 있으나 LTV 20%의 대출만 쓰고 있는 경우, 같은 집을 담보로 추가 대출이 가능한지?

“기존 대출의 증액은 신규대출에 해당되므로 투기지역 내 아파트에 대한 주택담보대출 증액이 불가능할 것으로 해석될 수 있으나, 기존 대출 잔액이 담보인정비율 이내인 경우에는 담보인정비율을 초과하지 않는 범위 내에서 추가대출이 가능하다. 따라서 이러한 사례일 경우 투기지역에 적용되는 LTV(주택담보대출비율)한도는 40%이므로 20%포인트 한도내에서 추가대출 가능하다”

-투기지역에 아파트 주담대 1건(LTV 20%), 조정대상지역에 아파트 주담대 1건(LTV40%)을 보유하고 있는 경우, 각각 후순위담보대출이 가능한지?

“기존 주담대가 2건인 세대이므로 투기지역내 신규 주담대는 불가능하다, 2년 이내 조정대상지역 기존 주택을 처분하고 기존대출을 상환하는 것을 조건으로 신규 주담대가 가능하다. 아울러 조정대상지역의 경우 주담대 건수 제한이 없기 때문에 추가 대출이 가능하다.”

“투기지역의 경우 규정개정 이전 LTV 한도는 만기 10년 초과이고 담보가액이 6억원 이내인 경우 60% (40%포인트 초가대출가능), 담보가액 6억원 초과 또는 만기 10면 이하인 경우 40%이다. 규정 이후 투기지역의 LTV한도는 40%이나, 이미 2건의 주담대를 가지고 있어 LTV 한도가 30%포인트로 줄어들게 된다. 따라서 동 사례에서는 10%포인트 만큼 추가 대출이 가능하다”

-기존에 주담대가 있는 주택을 보유하고 있으나 새로 매입하는 주택으로 이사가기 위해 기존 주담대의 전액 상환을 조건으로 신규 주택 담보대출을 받는 경우에도 복수 주담대 규제가 적용되는지?

“기존 주담대 전액 즉시 상환 조건으로 신규 주담대를 받는 경우 복수 주담대 차주에 적용되는 LTV 10%포인트 차감규제를 적용받을 수 없다”

“기존 주담대 전액 즉시 상환조건은 신규 주담대 신청시 기존 주택 매매계약서 등 이미 계약을 체결하였음을 증명해야하고, 동 계약서의 잔금일까지 기존 주택의 대출을 상환하지 않는 경우 신규 대출의 기한이익이 상실되는 특약으로 대출이 가능하다. 다만 주택매매계약이 체결되지 않으나 신규대출 취급 후 2년 이내 기존 주택을 처분하고 기존대출을 상환할 계획인 경우, 기존 주담대 상환이 아직 확정적이지 않는점을 고려해 복수 주담대로 보아 LTV, DTI(총부채상환비율)10%포인트 차감을 적용한다”

-투기지역 지정 이전에 중도금대출 LTV를 60% 받아도 나중에 잔금대출은 40%만 받게 되는지?

“중도금대출이 증액 또는 은행 등의 변경없이 잔금대출로 전환되는 경우에는 중도금 취급시점의 담보인정비율을 적용할 수 있어 60% 이내에서 잔금 대출이 가능하다”

“은행 등을 변경하고자 할때 담보가액 6억원 이내 주택에 대해 10년 초과 만기를 설정할 경우에는 60% 이내에서 가능하다. 다만 은행을 변경하면서 담보가액이 6억원 초과 주택이거나 대출만기를 10년 이하로 설정하는 경우에는 40% 이내에서 가능하다”

-투기지역이 아닌 곳에 주택담보대출이 있는 경우, 신규로 투기지역 소재 아파트 담보대출이 가능한지?

“지역에 관계없이 이미 주택담보대출이 있는 경우 투기지역 소재 아파트에 대해서는 신규담보대출이 불가능하다. 다만 기존 주담대가 1건인 경우에 한하여 투기지역내 신규 아파트 구입을 위한 신규 대출 후 2년 이내에 기존주택을 처분하고 기존대출을 상환하는 것을 조건으로 신규 주담대가 가능하다”

-투기지역에 대출없이 아파트를 보유중인 세대가 다른 투기지역 소재 아파트를 구입하면서 규정개정 시행후 대출을 받을 수 있는지?

“투기지역 내 기존 아파트에 대한 대출이 없으므로 투기지역 내 다른 아파트 구입시 대출이 가능하고, LTV·DTI 한도 40%가 적용된다” 

-이미 주택담보대출을 2건 보유하고 있는 경우, 기존 주택 처분조건부로 투기지역 소재 아파트를 구입하면서 이를 담보로 신규 대출이 가능한지?

“기존 주택 처분 조건부로 투기지역소재 아파트 담보대출이 가능한 경우에는 주택담보대출이 1건인 세대로 한정한다. 다만 기존 주담대(2건) 전액 즉시 상환을 조건으로 신규 주담대 신청시 기존 주택매매계약서 등을 통해 기존 주택의 처분사실을 확실하게 입증한 경우에는 투기지역내 신규 주담대가 가능하다”