"부자는 부자가 되는 이유가 있습니다. 주말내내 수도권 지역 중개업소와 현장을 돌아다니며 부동산 부자들을 만났습니다. 그런 시간을 보내고 나서 나름대로 터득한 진리는 `부자는 다 알고 있다` 였습니다. 부자가 알고 있는 것은 무엇인지, 그들은 어떻게 투자하는지 등등 그들의 머리속을 들어가려고 했습니다."

지금 우리나라 나이 35살의 직장인으로 갭투자(전세가와 매매가 차이가 매우 적은 주택을 매입해 단기간 전세가격을 올려 매매가 상승을 유도하는 투자 방식)를 하는 K씨. 세금 꼬박꼬박 내는 그는 자칭 `착한 갭투자자`다.

4년전 손에 쥐게 된 1억원을 들고 갭투자를 시작, 한때 12채의 오피스텔과 아파트를 보유하며 임대소득을 올렸고 현재는 6채를 갖고있다. 1억원짜리 오피스텔이나 아파트를 매매전세가율 80%되는 매물 5채를 사고, 직장인 신용대출을 받아서 추가로 사고, 거기서 나오는 임대소득을 조금 더 모아서 또 사는 식으로 늘려나갔다.

K씨는 갭투자를 죄악시하는데 대해 서운함을 감추지 않았다.

"불로소득이라구요? 참내. 투자처를 찾아 다니느라 얼마나 시간을 보내고 노력하는데요. 저는 주말이 따로 없습니다. 그리고 제 혼자 잘먹고 잘사려고 하지않아요. 제 주변 회사동료들에게도 다 노하우를 가르쳐줍니다. 그들에게 하는 말은 `노력하지 않고, 찾아다니지 않으면 실패한다`는 겁니다. 실제로 주말에는 그들을 데리고 수도권 투자후보지를 찾아다니면서 물건 연구를 같이 합니다."

지난 2일 발표된 부동산 대책은  ‘예상외 강경책’라는 평가속에 부동산 시장을 꽁꽁 얼어붙게 만들었다. 김현미 국토교통부 장관은 “정부는 집을 거주공간이 아니라 투기수단으로 전락시키는 일은 용납하지 않겠다”면서 ‘투기와의 전쟁’을 선포했다.

이에 강남 재건축 단지 매물을 중점적으로 거래하는 부동산 중개업소 관계자들은 끙끙 앓는 소리를 냈다. 서울 서초구 반포동 반포주공1단지 S공인중개업소 관계자는 “투기과열지구 지정으로 서울지역 조합설립인가 이후 재건축 단지의 조합원 지위양도 금지로 매매문의가 뚝 끊겼다”면서 “정부가 숨통을 꽉 조였다. 9일 서초구 사업계획승인을 신청하는데 사실상 이날부터 매매는 불가능하다”고 말했다.

이어 “이날부터 조합원 지위 양도가 금지 됐다”고 덧붙였다. 한편 수요억제책으로 집값을 잡겠다는 것은 단기적인 효과를 나타낼뿐이고 오히려 실수요자들에게 피해가 갈 수 있다는 시장 전문가의 의견도 있다.

 8.2대책 일주일이 지난 지금,  갭 투자자로서의 판단은 어떤 것일까 , 앞으로 투자행동은 어떻게 바꿀까. K씨와 직격인터뷰를 진행해 궁금한 점들을 물어봤다. (참고로 그는 우리가 쉽게 알수 있는, 대기업은 아니지만 중견기업에서 다니는 중간 간부 일뿐이다.)

안타깝지만 얼굴과 실명은 밝힐 수 없다. 이유는 불법적으로 투자하기 때문이 아니라, 평범한 일반 직장인으로서 신분을 드러낼 수 없다는 것이다.

Q. 갭투자로 많은 수익을 냈다고 전해 들었다.  자신를 소개한다면.

A. 현재 35세로 31세부터 갭투자를 시작해 투자경력 4년차를 맞이했다. 주로 서울과 수도권 일부 지역에 집중 투자하며 최대 보유 물건은 12건으로, 지금은 아파트와 오피스텔 6채를 보유하고 있다. 아직까지 한번도 투자손실을 본 적이 없다는데 자부심을 갖고 있다.(웃음)

Q. 8‧2 대책에 투자자로서는 어떤 느낌인가. 갭투자에 영향이 클 듯한데.

A. 우선 돈 줄을 옥죄었다는 것에 타격을 받았다. DTI와 LTV도 10%포인트 강화했고, 특히 투기지정지역을 더 제재한 것과 다주택자에게 돈을 융통하지 못하게 한 것이 큰 타격이다. 사실상 부동산시장의 가장 큰물인 강남3구와 서울지역에 집중 제재를 가했으니 당분간은 지켜봐야 하는  시장이 될 것 같다.

Q. 투자방식을 바꿀 생각인가. 정부 정책에 빈 틈이 보이나.

A. 강남3구 말고도 국내에는 부동산으로 돈을 벌 수 있는 지역이 아주 많다. 정부가 지역별 그리고 개인별로 세밀한 부동산 정책을 내지 않는 한 다주택자가 부동산으로 돈 벌수 있는 경로는 수 없이 많다고 생각한다.

아직까지 상업용 물건에는 정부정책이 적용되고 있지는 않다. 앞으로 상업용 물건에 더욱더 투자를 할 계획이다. 특히 이번 정책은 임대사업자를 유도해 이로써 세금을 더 걷겠다는 정책도 들어가 있는데, 나는 세금도 꼬박꼬박 잘 내고 부가세도 성실히 납부하는 임대사업자다.

Q. 서울지역내 갭투자를 할만한 지역이 더 있나. 지역 관계없이 갭투자 자체가 효과적인가?

A. 전 정권부터 집값이 많이 올랐다. 특히 전세시세가 많이 올랐는데, 전세가 올랐다는 건 갭투자를 할 기회가 많다는 뜻으로 풀이된다. 이것을 안 다주택자들은 물론 일반인들까지 합세해 전체적으로 부동산이 많이 올랐다.

강남지역은 현재로선 일반인이 접근할 수 있는 갭투자 대상 수준이 아니다. 즉, 현금 보유량이 많이 필요하기 때문이다. 그러나 그동안 강남에 밀려 관심이 미비했던 강북지역(노원, 중계, 광진, 성동)이 투자 가능성이 있다고 보고 있다.

Q. 갭투자를 하려면 적어도 어느 정도 자본이 필요한가?

A. 어느  지역에 투자하느냐가 중요하다. 예를 들어 강남권은 20평 기준 매매가가 7억원(평당 3500만원)에 전세가율이 60%라면 전세 4억2000만원으로 현금 2억8000만원이 필요하다. 사실 이 정도의 금액은 일반인이 쉽게 접근할 수 있는 수준이 아니다.

서울 노원구 20평 기준 3억짜리(평당 1500만원) 주택의 전세가율은 80%로 2억4000만원을 제외하고 6000만원의 현금을 보유하고 있으면 갭투자가 가능하다. 이 경우도 아파트(브랜드)마다 조금씩 다르다. 대략 따지자면 평균 1억원 정도는 보유해야 괜찮은 물건(강남권 제외)을 잡을 수 있다.

Q. 이번 규제로 투자처를 증시나 다른 쪽으로 옮길 생각이 있나. 아니면 지방에 갭투자할 생각인가? 

A. 나 같은 젊은 투자자는 투자금액을 부동산에만 올인하지 않는다. 어떤 투자처든 리스크가 있기 마련이기 때문이다. 현재도 부동산을 제외하고도 주식과 예금, 은행상품(ELS, ETF 등), 개인대출로 자금을 굴리고 있다. (K씨는 대부업에 등록해 개인대출사업도 모색하고 있다.)

서울지역의 손발을 잘라놨으니 지방 대도시로 자금이 흘러갈 것이다. 향후 추세를 봐서 평소 눈여겨보던 지방 대도시에 투자할 생각도 있다.

Q. 이번 규제로 주택 중에 어떤 종류로 투자처를 옮길 생각인가. 갭투자에서 가장 안전한 투자처는 어디인가.

A. 기존에도 아파트외에 상업용 건물에 꾸준히 투자하고 있었다. 이번 제재에는 아파트가 주 타깃이기 때문에 다른 부동산 상품에는 투자기회가 더 많을 것이다. 허나 자금융통을 막고 있으니 자금흐름에는 신경을 잘써야한다.

지역과 자금 상황 등이 서로 많이 다르기 때문에 특정 부동산 상품을 지정하기에는 어렵다. 굳이 하나 꼽자면 오피스텔과 다가구를 선택할 것이다.

Q. 취하지 말아야할 즉, 피해야할 갭투자 방식이나 주의 사항은?

A. 자신의 현금흐름(매월 수입과 지출)을 잘 파악해야한다. 부자는 정책이 바뀌어도 버틸 수 있지만, 일반시민은 자신의 현금흐름도 모르고 소위 ‘친구 따라 강남 갔다’가는 영영 못 돌아 올 수도 있다.

자산의 현금흐름을 파악하고 잘 아는지역에 확신이 생겼다면 바로 실행하라. 머뭇거렸다가는 배가 떠난다.  만약 배가 떠났다면 미련을 버리고 다른 배를 찾아보라.

Q. 불로소득을 노리는 것은 옳지 못하고, 부자들이 `노블레스 오블리주`를 실현해야 한다는 시각에 대해서는 어떻게 생각하나.

A. 불로소득 또한 근로소득과 마찬가지로 많은 노력을 해야 얻을 수 있는 결과물이다. 물론 아버지나 할아버지에게 증여받은 사람들의 노력여부는 모르겠다. 불로소득은 쉽게 얻은 소득이니 세금으로 제재하고 정책으로 제재해도 된다고 하는 것은 모순이 있다고 본다.

또 세상에 부자가 늘어나 세금도 많이 내고 어려운 사람들 도와주면 좋다고 생각한다. 허나 부자들 중에 편법증여나 비상장주식 등으로 법을 잘 피하는 사람이 많다. 그러나 이는 쉽사리 해결 되지 않을 것으로 보인다. 기부하는 문화가 대중화되기를 바랄뿐이다. 우선 나부터 노력하겠다.

Q. 직장인으로 근로소득이 아니라, 왜 갭투자자가 되어서 돈을 열심히 벌기로 했나.

A. 전에 다니는 직장에 오너의 딸이 다녔었다.  참 돈을 쉽게 쓰더라. 누구는 직장 다니며 얇은 봉투에 용돈 몇푼으로 낑낑 거리는데, 식사한번 하는데도 거침없이 돈을 내더라. 나도 처음엔 그러고 싶었다.  그래서 갭투자해서 돈벌고 외제차를 뽑아서 몰게 됐다.  그런데 어느정도 벌고 보니까 주변이 다 잘되어야 좋은 거구나 느꼈다. 어머니 집에서 어머니가 해주시는 밥 얻어먹고, 주말에 집 보러 다니는게 재밌더라. ㅎㅎ