6.19 부동산대책 발표이후 분양시장과 은행주택담보대출시장에 일대 혼선이 빚어지고 있다.

정부 대책이 시행되기 전에 전매제한 기간이 해제된 아파트도 조정대상 지역에 해당된다면 분양권의 전매가 사실상 힘들어지기 때문이다. 전매 시 잔금대출이 규제 적용을 받는 것은 물론 중도금 대출 승계도 어려워 지기 때문이다. 이에 대한 감독 당국의 명확한 입장이 아직 나오지 않아 현장에서 해석이 분분한 상황이다.

정부가  8월 가계부채 종합대책에 앞서 19일 발표한  '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’에 따르면, 조정대상 지역으로 선정된 서울 전지역과 부산, 수도권 일부지역에서는 다음달 3일부터 분양권 전매가 제한된다.

 정부는 서울 21개 자치구와 부산기장군과 진구 등 2개구, 경기 광명을 포함시켜 전국 총 40곳을 조정대상 지역으로 정하고 이 지역에 대해서는 담보인정비율(LTV. 70→60%)과 총부채상환비율(DTI. 60→50%) 규제를 강화했다. 최근 급증세를 보인 집단대출에도 손을 댔다. 정부는 조정대상지역에서의 잔금대출에 대해서는 새로 DTI(50%)를 적용하기로 했다.

그런데 다음달 3일 이후부터는 조정대상지역에서 이전에 분양을 마치고 전매제한 기간이 지나 제한이 해제된 아파트도 같은 금융 규제가 적용된다는 게 문제점으로 떠올랐다. 이들 아파트 분양권 거래시에 잔금대출은 DTI 50% 적용을 받고, 심지어 그간 어렵지 않게 이루어지던 중도금 대출 승계도 깐깐해 질 것이라는 말이 나오고 있다.

아파트 집단대출의 대부분을 차지하는 중도금 대출은 과거 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)에 의한 100% 보증으로 개별 분양권자들의 소득·상환능력을 대출 심사대상에 들어가지 않았다. 분양권 거래시의 중도금 대출 승계도 전처럼 쉽지 않고 제동이 걸릴 것이라는 전망이다.

일선 은행들은  혼란스러워하고 있다. 한 시중은행 관계자는 “분양계약자들은 계약금, 중도금, 잔금의 순서로 분양대금을 치르는데 중도금 대출이 공사기간인 2년 정도의 단기대출이고, 잔금대출은 10~30년의 장기 대출”이라면서 “대출 기간이 짧은 중도금에 잔금대출 수준의 DTI를 적용시키면 많은 대출이 쉽지 않을 것인 만큼 규제를 적용하기는 어렵다”고 설명했다. 

다른 시중은행 담당자는 "최근 가계부채가 늘어나면서 정부도 나섰고 대출 부실화를 막으려는 은행들도 소득 정보 등 개별 차주의 소득상환능력을 심사해왔다"면서 "중도금 대출은 선분양 시장에서 주택 담보를 후취하게 돼 일종의 신용대출 성격이 강하다. 6.19대책 이후 DTI적용이 강제되는 잔금대출에 앞서 중도금 대출도 기존 대출 상황 등을 고려할 수도 있다"고 말했다. 대출 승계를 깐깐히 할 수도 있다는 말이다. 

이에 대해  송인호 한국개발연구원(KDI) 공공투자정책실장은 “집단대출 중에서도 중도금 대출에 대한 규제였다면 이야기가 달랐겠지만, 입주 시기까지 전매가 금지된 조정대상지역 내 잔금대출에 대해서만 DTI 제한을 한 것은 시장에 큰 영향을 주지 못할 것”라고 이라고 평가했다.

누구 말을 믿어야 할지 혼란스러운 만큼 금융당국이 명확한 기준을 정해야 한다는 견해가 설득력을 얻고 있다