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[류인규의 생활법률 가이드] 주택임대차 계약시 주의할 점
류인규 법률사무소 시월 변호사  |  ryuingyu@siwollaw.com  |  승인 2017.05.19  14:08:35
   
 

결혼의 달로 불리는 5월이다. 이사가 많은 시기이다 보니, 주택 임대차 계약과 관련한 문의도 많다.

주로 묻는 것은 전세금 또는 월세 보증금을 떼이지 않는 방법이다. 우리나라의 주거문화 특성상 전세금 또는 보증금이 상당한 거액이기 때문에 전세금 또는 보증금을 안전하게 확보하는 방법이 초미의 관심사가 되는 것이다. 여기서 꼭 명심해야 할 몇 가지 주의사항을 소개한다.

우선 계약 당사자가 누구인지 반드시 확인하자. 등기부에 소유자로 기재되지 않은 사람이 계약자로 나선다면 주의해야 한다. 종종 집주인 대신 가족이 계약을 진행하는 경우가 있는데, 이때는 반드시 집주인의 인감증명이 첨부된 위임장을 요구해야 한다. 나이 많은 집주인을 대신하여 자녀 중 한명이 계약을 대신 진행하는 경우가 많은데, 위임장을 제대로 받아두지 않았다면 의도치 않게 남의 집 상속분쟁에 휘말리게 될 수 있다.

체납세금이 있는지도 확인해야 한다. 많은 사람들이 등기부에 나와 있는 대출이나 압류에 대해서만 관심을 가지는데, 집주인의 체납세금은 등기부에 나오지 않기 때문에 놓치기 쉽다. 체납세금이 많은 상태라면 집이 경매에 넘겨질 가능성이 높다. 경매가 개시되면 전세금이나 보증금을 회수하지 못할 가능성이 있다. 집주인이 세금을 밀렸는지 여부는 집주인의 동의를 받아 세입자가 직접 세무서에 문의해야 한다. 문제는 다수의 집주인들이 세금체납여부 확인을 위한 동의서를 써주기 싫어 한다는 점이다. 집주인 입장에서는 세입자가 유난스럽게 군다고 생각하고, 세입자 입장에서는 집주인이 무언가 숨기려 한다고 생각해서 거래가 불발되는 경우도 적지 않다.

별도의 동의서를 받지 않고 임대차계약서에 ‘임차인이 임대인의 세금 체납 여부를 열람하는 것에 동의한다’는 조항을 추가하기만 해도 세입자가 집주인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있다는 점을 활용하는 것이 좋다. 별도의 동의서를 요구하는 것과 달리 집주인의 거부감을 크게 줄일 수 있다. 사전에 공인중개사 등의 협조를 얻어 임대차계약서에 미리 문구를 삽입해 두면 불필요한 다툼을 피할 수 있다.

입주했다면 확정일자와 전입신고는 필수다. 주택임대차보호법에서 인정해 주는 대항력, 우선변제권 등의 보호를 받기위해서는 입주한 뒤에 반드시 주민센터에서 임대차계약서에 확정일자를 받고 전입신고를 해야 한다. 널리 알려져 있는 내용이지만 많은 사람들이 차일피일 미루곤 한다. 전입신고를 마치고 확정일자를 마친 날짜를 기준으로 해서 보호를 받게 되므로 반드시 이사를 마친 당일에 마무리 짓도록 한다.

등기부는 잔금을 치르고 입주한 뒤에도 한 번 더 확인해 보아야 한다. 간혹 집주인이 등기부를 확인시켜주고 난 직후에 집을 담보로 대출을 받아 버리는 경우가 있기 때문이다. 전입신고와 확정일자를 받아두었다 하더라도 그 보다 하루라도 먼저 집을 담보로 대출을 받았다면 무용지물이 되어버릴 수 있다. 만일 등기부를 통해 그런 내용을 확인했다면, 지체 없이 강력한 법적 조치에 착수해야 한다.

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