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[Upper Dog의 적폐 작렬] 임대주택사업자들의 적폐를 고발함
필명 Upper Dog  |  expert@econovill.com  |  승인 2017.05.19  18:11:57

필자는 하는 일의 성격상 재벌 오너나 자산가와 직접 대면하고 자문하는 일을 많이 한다. 이런 개인적 경험를 통해 공정한 시장 경쟁에 반하는 편법들을 매우 디테일하게 경험 할 수 있었다. 필자가 본명을 내세우지 않으면서 이 글을 쓰는 이유는 딱 하나다. 이들 편법들을 적나라하게 고발하고픈 분노를 참을 수 없기 때문이다. 본명을 밝히지 못하는 점을 이해해달라. 그리고 Upper Dog은 다름아닌, 갑(甲)질하는 갑(甲)을 의미한다.

코스피 지수가 역사적 최고점을 경신한 지금, 스마트한 주식시장은 새로운 정권에서 경제민주화와 적폐청산이 성공적으로 이루어질 거라 섣불리 예측하고 있는 듯하다. 하지만 세상에 쉬운 일은 없다. 삼성 이재용 부회장의 재판에서 관전할 수 있겠지만 기득권층의 편법은 매우 전문적이고, 정교한 방어논리가 있다.

필자는 주로 이런 편법에 대한 방어 구조와 전략을 짜는 일을 많이 해왔음을 고백한다. 하지만 이런 일을 하면 할수록 한국 경제의 암세포를 키우는 듯한 자괴감이 들어 익명으로나마 이렇게 기고하려고 한다. 암세포는 생존을 위해 일반 세포보다 훨씬 강력한 생명력과 독성을 지니고 있다는 점을 잊지 말아야 한다. 이 글을 통해 개혁해야 할 적폐의 전략을 조금이라도 독자에게 알릴 수 있다면 하는 바람이다.

임대주택 : 공공성이 지닌 양날

얼마 전 지방 출장 중 무일푼으로 몇 백억이 넘는 큰 돈을 벌었다는 사업가를 만날 수 있었다. 지방 부동산중개사무소 출신으로 별다른 배경 없이, 몇 백억의 돈을 벌다니. 그것도 경제 상황이 최악이었던 최근 몇 년 간에 그렇게 많은 돈을 벌었다는 말에 얼마나 능력이 있길래 하는 부러운 마음도 생겼다. 하지만 과연 어떤 비지니스 모델로 돈을 벌었을까 궁금증이 생겼다. 저녁식사를 하면서 자연스레 이런 저런 얘기를 하다가 핵심에 접근할 수 있었는데, 비밀은 매우 단순했다.

의무임대기간이 있는 민간임대주택을 분양전환이 가능한 기간 전에 웃돈을 받고 매각하는 것이 전략의 핵심이었다.

의무임대기간이 있는 민간 임대주택은 저리로 국민주택기금을 대출해주기 때문에 사업자 입장에서 매입하는데 돈이 거의 들지 않고, 실질적으로는 매우 적은 돈으로도 많은 세대 수를 보유할 수 있다.

내가 만난 사업자는 실제로 1000세대를 보유하고 있었다고 한다. 다만 임대기간 동안에는 관련법에서 제한하는 임대료 수준으로 운영하여야 하기 때문에 수익률이 높지 않고, 특히 저소득층을 대상으로 하기 때문에 미납 및 연체율 등이 높아 실질적인 수익은 매우 미미하며 손실이 발생할 수도 있다.

5~8년 간의 의무임대기간이 끝나고, 주변 시세 수준으로 분양에 성공해서 그 동안의 수익률을 회복해야 하는 장기적인 사업이 일반적인 민간임대주택 사업의 생리다.

목돈을 넣고, 5~8년간 버티다가 나중에 회수해야 하는 지루한 사업이다. 하지만 버티는 기간이 없이 바로 웃돈 받고 매각할 수 있다면 이만큼 노나는 사업이 없다. 실제 그런 일이 이뤄졌다.

그런데 어떻게 의무임대기간 중에 매각을 할 수 있을까? 현행 임대주택법은 임대주택사업자가 재무적으로 부실해, 임차인에게 보증금을 돌려주지 못할 정도의 위험이 있을 경우 1회에 한해서 웃돈을 붙이지 않은 원가수준의 지정 금액에 매각할 수 있도록 되어 있다. 특히 매각 이후에는 자유롭게 거래할 수 있게 되어 있는 법상 맹점을 활용한 것이다.

일부러 임대사업자의 부실을 만들어서, 미리 정해진 매수자에게 주택을 매매하고, 그 이후 그 주택을 주변시세 대비 적당히 할인된 가격에 매각한 후 매수를 위해 명의를 빌려준 동업자와 적당히 나눈 후 매각 차익을 취하면 되는 사업이다.

국민주택기금을 충분히 활용해 매우 적은 자본금으로 1천세대를 매입해서, 한 세대 당 3천만원씩만 남기고 팔아도 300억원이 남는 사업이다.

임대주택이 지닌 공공성을 역으로 활용하여 큰 돈을 번 사례이고, 공공성의 원래 수혜자는 저소득층인데, 저소득층에게 돌아가야 하는 저렴한 임대료가 유지되는 시간가치를 편법을 이용해 미리 땡겨서 제3자가 챙기는 방식이다.

   
▲ 아파트 입주예정자들이 피켓을 들고 항의시위를 하고 있다. 이 칼럼내용과는 직접적인 관련이 없다. 사진=뉴시스

이 대기업들은 누구일까 : 공공임대주택으로 일수놀이 하기

임대주택사업을 하는 대기업들이 꽤 있다. 필자도 이들의 편법과 탈법의 방법을 활용해 가상(假想)의 회사로 재벌까지 키우는 꿈을 꿀 수 있다. 실제 우리 주변에 그런 회사들이 있을지 모른다. 

필자가 만일 회사를 세운다면, 먼저 `콜센터`를 교묘하게 운영할지 모른다. 필자가 아는 어떤 건설회사의 경우 콜센터는 통화하기 힘들기로 유명했다.

하자 관련 문의가 폭주한다는 이유이기도 하지만, 하자를  강하게 어필하는 입주자를 블랙리스트에 올려 일부러 그 번호는 착신이 안되게 한다는 설이 나올 정도다. 하자 처리가 불성실했고, 요구가 있을 때는 관련 법적 소송을 통해 해결하는 쪽을 택한다.  

이런 방법을 택하는 이유는 간단하다. 공공임대주택의 입주민들이 대부분 저소득층이고, 아파트를 소유하는 구조가 아닌 임대로 거주하고 있고, 생업이 바빠 적극적인 권리 주장을 하지 못한다는 약점을 악용한 전략이다.

한국 건설업계중 몇몇 임대주택사업자들은 일반적인 건축비의 70~80% 정도를 지원하는 주택기금만으로 추가적인 자금 투입 거의 없이 아파트를 완공시키는 어마어마한 내공의 소유자들이다. 

부족한 공사비로 아파트를 완공시키기 위해 이들에겐 부실 공사와 하도급 업체에 대한 갑질이 필수다. 이러한 이유로 공공임대주택은 하자 관련 불만이 폭주하는 것이다.

물론 앞서 말한 바와 같이 저소득층의 특성을 충분히 악용한 콜센터와 법적 대응을 통해 입막음을 하고 있다.

비지니스 모델의 측면에서는 한단계 더 머리를 쓰는 사업자도 있다.

임대주택용 토지를 헐값에 매입하고, 저리의 국민주택기금만으로 임대아파트를 지어 저소득층에게 임대료를 받는 것이 기본적인 비지니스 모델이다.

들어간 밑천이 없기 때문에 법에서 제한된 임대료로도 충분한 수익률이 발생하고(아마 수익률이 법정사채이자율보다 높게 하는 것은  식은 죽 먹기 일테고.) 임대기간이 끝난 후에는 제값 받고 분양할 수 있어 목돈을 쓸어담을 수 있다.

단순하게 비유하자면, 국가의 돈을 저리에 빌려 저소득층에게 일수나 월변을 놓는 비지니스라고 수근대겠지만, 자세히 알지 못하는 사람들은 어차피 모를테니 신경안쓴다. 이렇게 리스크 없는 일수 사채업자의 비즈니스 모델로 차곡차곡 돈을 벌어 재벌을 꿈꾸는 기업들도 있다.

옛부터 전통적으로 큰 돈을 벌려면 의식주 중에 한 섹터에서 재주를 부려야 한다. 그 중 가장 매출이 크고, 국가 차원의 레버리지를 할 수 있는 분야는 주택 사업분야로, 특유의 공공성에 대한 편법 활용을 통해 동서고금을 막론하고 악당들이 큰 부를 이루어 왔다.

위의 사례중 첫번째는 지방에서 직접 만난 임대사업자의 실제 사례다. 두번째는 필자가 건설업 경험을 활용해 임대사업자로 법의 허점을 이용해서 `이렇게 하고 있겠구나`고 추론할 정황증거가 엿보이는 사례다.   

전세계 경제에 엄청난 파장을 일으킨 서브프라임모기지 역시 주택의 공공성을 악용한 탐욕의 결과물인 것은 많은 전문가들이 지적해온 바이다.

공공성은 시장논리에 따라 움직이지 않고, 정부가 법과 제도를 통해 결정하는데, 시장 논리와 공공성 간의 간극을 활용한 Arbitrage(차익거래)가 지속적으로 발생하고 있다는 점은 거시적인 경제 입장에서 보면 매우 부정적인 면이다. 악화가 양화를 구축하게 되고, 개의 꼬리가 개를 흔들게 된다.

의식주에 대한 공공성은 인공지능이 노동력을 대체하고, 분배가 중시될 미래 사회에 필수적인 화두로 보인다. 이미 악용된 사례가 있는 공공성에 대한 정비가 지속적으로 이루어져야 할 것이다. 악용의 가능성을 최소화한 새로운 공공성에 대한 심층적인 고민이 필요한 시점이다. 불행히도 현실에서 이런 적폐가 목격되고 있다.  

 

 

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