# 강남구 개포동에서 20년간 부동산을 운영해온 A씨는 방문하는 고객들로부터 자주 받는 질문이 있다. 대다수의 고객들은 공시지가와 실거래가가 다른 것에 의문을 많이 품는 다는 것. A씨는 “부동산을 많이 접해보지 않은 일반인들은 ‘공시지가’와 ‘실거래가’가 같다고 생각할 수 있다”고 전했다.

27일 국토교통부에 따르면 오는 5월 31일 2017년도 개별공시지가가 결정되고 공시됨에 따라 앞서 내달 2일까지 올해 개별공시지가에 대해 ‘부동산정보조회시스템’과 ‘부동산공시가격알리미’를 통해 조회 및 열람 등을 할 수 있다. 

개별공시지가 열람 후 토지소유자와 이해관계인이 지가열람 결과에 이견이 있는 경우 내달 2일까지 이견 제출을 하거나 우편, 팩스 또는 토지소재지 구청과 주민 센터에 직접 방문해 신청서를 제출할 수 있다.

개별공시지가는 관할지역 구청장이 조사해 결정 및 공시하는 것으로 개별토지에 대한 1㎡당 가격으로 국세와 지방세 등의 부과기준으로 활용된다.

시장과 군수, 구청장이 매년 1월 1일을 기준으로 조사한 개별토지의 특성과 건설교통부장관이 결정‧공시한 표준지공시지가의 토지특성을 비교한 뒤, 그 차이에 따른 가격 배율을 추출한 후 이를 표준지공시지가에 곱해 개별토지 지가를 산정한다.

이후 적정성을 검증 받아 토지소유자 등의 의견수렴과 부동산평가위원회 심의를 거쳐 공시하는 개별토지의 현재 단위 면적(원/㎡)당 가격을 의미한다.

나라에서 정해준 개별공시지가는 사실 시장에서 거래되는 ‘실거래가(실제거래가)’와는 차이가 있는 점을 유의해야 한다.

농지를 비롯해 임야, 개발제한구역 등의 토지는 공시지가를 기준으로 거래가 되기도 하나 도심권은 공시지가와 실거래가 차이가 작게는 2배에서 크게는 4배 이상 나기도 한다.

예를 들어 실제 서울 관악구 일대의 상가(상업지용) 개별공시지가가 2016년 기준으로 1㎡ 200만원이다. 이를 3.3㎡로 환산하면 약 600만원이상의 가격이 계산된다. 그러나 실제 관악구 일대 상가 실거래가는 3.3㎡당 약 900만~1300만원대에 거래가 되고 있다.

지역 상가를 알아보던 예비창업가 B씨는 “돌아본 지역 공시지가를 알아보고 상가를 둘러봤으나 공시지가와는 몇 배 이상 차이가 났다”며 “유동인구가 많은 상점일수록 공시지가와 실거래가 격차가 컸다”고 말했다.

관악구청 실거래가 관할 담당자는 "개별공시지가는 세금 산출을 위한 바탕이 되는 토지가격으로 평균적인가격을 내는 것이기 때문에 실거래가와 차이가 날 수밖에 없다"며 "부동산 자체가 재화성격상 규모가 크고 시세나 경기의 상황에 따라 영향을 많이 받아 시장상황에 따라 달라질 수도 있다"고 전했다.

상가매물을 전문적으로 중개하는 S부동산 공인중개사는 “수도권이나 뜨고 있는 상권지역의 경우 공시지가와 실거래가 차이가 크다”며 “평균 2~4배 이상 천차만별로 차이가 나는 만큼 해당 지역의 개발이슈 등을 꼼꼼히 살펴 볼 필요가 있다”고 전했다.