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오피스 공실 터는 아이디어? "공유오피스 들이고 용도전환도"프라임 빌딩 공실률 14.1%로 전 분기 대비 소폭 상승

올해 1분기 오피스 거래 규모가 2008년 이후 동 분기 거래액 역대 최대치인 1조8000억 원을 기록했다. 같은 기간 공실률은 소폭 상승해 이를 해소하기 위한 다양한 자구책들이 나오기도 했다.

출처=뉴시스

24일 글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아가 발표한 ‘2017년 1분기 서울 프라임 오피스 시장 리포트’에 따르면 1분기 오피스 시장은 2016년부터 진행 중이던 빌딩 거래들이 성공적으로 완료되며 1조8000억 원을 웃도는 거래량을 기록했다.

주요 매매 사례로는 도심권역(CBD)의 T타워, 을지부영빌딩(구 삼성화재 본사), 삼성태평로빌딩, 강남권역(GBD)의 일송빌딩, 강남메트로빌딩, 바른빌딩 등이 각각 새로운 주인을 찾았다.

특히 공실률이 높은 상태에서도 거래가 이루어진 상황으로, 투자자들은 물건 특성에 따라 각기 다양한 투자전략을 구사하였다. 일송빌딩의 경우 임차인으로 공유오피스 서비스 업체인 ‘위워크(WeWork)’를 유치하며 공실 해소 방안을 마련했고, 강남메트로빌딩은 주거용 오피스텔 전환을 검토하며 거래를 완료한 것으로 알려졌다.

또한 이지스자산운용의 공모 부동산 펀드가 매입한 바른빌딩은 법무법인 바른의 10년 책임 임차로 예상되는 안정적인 배당과 2021년 준공 예정인 현대차글로벌비즈니스센터(GBC) 개발부지에 인접한 점이 부각되어 순조롭게 공모액을 달성한 것으로 알려졌다.

한편 1분기 서울 프라임 오피스 공실률은 14.1%를 기록하여 전 분기 대비 0.5%p 상승했다. 세부 권역별 공실률은 CBD 17.3%, GBD 7.9%, YBD 17%로 조사되었으며, CBD와 YBD는 각각 전 분기 대비 1.1%p, 2.8%p 증가했다.

▲ 출처=세빌스코리아

1분기 서울 프라임 오피스 총량은 롯데월드타워를 제외하고도 9만7800sqm가 증가했다. 순흡수면적은 9만sqm로, 전년 동기 8만4000sqm 대비 약 7%로 증가한 것. CBD권역은 삼성 금융계열사가 GBD로 이전하며, 순흡수면적이 감소했으나 , 신규 임차 활동이 많아 전체적으로는 증가하였다.

1분기에는 신규 공급으로 CBD권역과 YBD권역의 공실률이 상승했다. 특히 1분기에는 2군 오피스에서 프라임급 오피스로 업그레이드하는 사례가 크게 증가했다. 신규 준공된 빌딩에 사전 임차한 기업들이 2분기에 입주하며, 신규 공급빌딩들의 공실률은 하락할 것으로 예상되지만 프라임급에서 프라임급으로 이전하는 수요가 대부분이기 때문에 시장 공실률의 변화는 없을 것이다 . GBD권역은 업그레이드 수요와 지점 통합 수요로 공실이 해소됐다.

1분기 CBD에 수송스퀘어가 준공되었으나 본격적인 입주가 2분기에 예정되어 있어 신규 공급이 해당 권역의 공실률 상승에 영향을 미친 것으로 나타났다. 여의도권역(YBD)은 여의도SK증권빌딩(K타워)의 공급에 영향을 받아 공실률이 상승한 것으로 분석됐다.

반면 GBD는 전 분기 대비 유일하게 공실률이 감소했다. 1분기 신규공급이 없는 상황에서 공실 해소 면적보다 신규 공실 발생이 적어 해당 권역의 공실률이 작년 동기 수준으로 낮아지며 상대적으로 안정적인 모습을 보였다.

3월 기준 전년 동기 대비 명목임대료 상승률은 1.0%로 물가상승률 2.2%보다 낮았다. 그러나 건물별 공실률 차이가 크게 나면서 임대료 인상률 차이도 건물별로 큰 것으로 파악된다.

이윤희 기자  |  stels.lee@econovill.com  |  승인 2017.04.25  11:37:55
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