지난 수년간 급팽창하던 부동산 임대업 업황이 공실률 증가, 상업용 부동산 공급 과잉 등으로 경고음이 울리기 시작했다. 은행권에서는 부동산 임대업 관련 대출 관리를 강화해야 한다는 목소리도 나오고 있다. 

하나금융경영연구소 황규안 수석연구원은 `호재보다 악재가 많은 부동산 임대업`이라는 보고서를 통해 최근 부동산 임대업 업황이 위축되고 있음에도 신규 임대용 부동산 개발이 활발하고, 임대업 신규진입에 대한 관심도 여전히 높아 향후 부동산 임대업 업황에 의구심이 확산되고 있다고 주장했다.

저성장과 민간소비 위축으로 임차수요가 충분하지 않은데도, 공급기조가 너무 강하다는 것.   

황 연구원은 상가 임대료가 지난 2016년초 하락 반전한 이후 여전히 하락세에서 회복하지 못하고, 공실률도 지난 2014년 상승이후 아직 떨어지지 않고 있는등 업황이 위축되고 있다고 진단했다. 

오피스텔, 주택 등 주택 임대수익률도 하락하고 있는데, 이는  주택수요가 밀집된 서울에서도 나타나  임차시장 침체는 전국적인 양상이라는 것. 

반면 임대업 진입수요는 여전히 강력하다.  

빨라진 은퇴로 노후 준비에 대한 관심이 높아진데다 예금 수익률, 주식시장 위축 등으로 수익성 높은 투자처를 찾지 못한 투자자들이 오피스, 상가 등 부동산 임대시장에 뛰어들고 있는 것.  

지난해 투자대안별 수익률을  보면 오피스는 5.8%, 상가 6.5% 였다. 반면 △정기예금(1년) 1.5% △채권펀드 1.4% △주식펀드 -3.3%로 뚜렷하게 대비됐다. 

임대시장 진입자가 확대되자 상업용 부동산 인허가물량도 지난 2015년이후 크게 증가했다. 

지난 2010~2014년까지 연 평균 3282만㎡이었던 상업용 건축물 인허가 물량은 지난 2015년 5245만㎡과 지난해 4814만㎡을 기록했다. 이는 2010~2014년 평균치 대비 각각 59.8%, 46.7% 증가한 수치다.

이들이 준공되는 2017년이후 공급과잉에 따른 시장 충격이 발생할 가능성도 높아지고 있다.  

황 연구원은 "상가 개발이 증가하고 임대 공급자가 늘어난 반면, 저성장 및 민간소비 위축이 장기화하면서 임차인 확보가 어려워져 공실발생 압력이 높아지고 있다"고 지적했다. 

황 수석연구원은 "부동산 임대업의 기초자산이 90% 이상 상업용 부동산에 집중돼 있어 경기에 민감하다"며 "상업용 부동산은 경매 낙찰가율 변동이 주거용 부동산에 비해 심해 거시경제 충격 등에 따른 담보가치 훼손 가능성도 있다"고 지적했다.

때문에 "은행권은 지역별, 부동산 유형별로 임대업 관련 대출을 보다 면밀하게 관리할 필요가 있다"며 "과거처럼 무작정 대출을 늘리기에는 위험한 상황"이라고 덧붙였다.

한편, 이 기간동안 시중은행의 부동산 임대업 대출도 2012년 말부터 지난해 6월까지 78% 증가한 것으로 나타났다. 기업대출 내 비중도 같은 기간 13.3%에서 19.5%로 뛰었다. 개인사업자대출은 일부 가계대출로 집계되고 일부는 기업대출로 분류된다.

꾸준한 신규 사업자의 진입, 회수가 용이한 담보물, 상대적으로 낮은 연체율 등을 이유로 은행들이 임대업 대출을 늘려온 것.  

반면 오피스 공실률은 지난 2011년 7.6%에서 2013년 10%, 지난해 13%까지 올랐다. 상가나 오피스의 경우 주택에 비해 감정가액 대비 경매 매각가가 낮게 형성된다는 점도 간과할 수 없다. 은행들이 이들 오피스가 경매를 거쳐 처분되더라도 대출채권 회수가 어려울 수 있다는 지적이다.