올해 부동산 시장에 더 많은 자본이 부동산 투자 규모가 전세계적으로 높을 전망이다.
24일 글로벌 부동산 컨설팅사인 쿠시먼앤드웨이크필드가 발표한 연례투자보고서 ‘아틀라스 써머리 2017(The Atlas Summary 2017)’ 에 따르면 올해 전세계 부동산 투자 규모는 미화 1조3900억달러(약 1585조원)에 달할 것으로 예상된다. 지난해 대비 1.7% 증가할한 수치다.
그 중 아시아 태평양 지역이 44%(미화 6110억달러), 북미지역이 34%(4700억달러) 그리고 유럽, 중동 및 아프리카 지역이 22% (3070억달러)를 차지한다.
보고서에 따르면 투자자들이 투자 다각화를 꾀하고 더 많은 자본이 부동산 시장에 유입되면서 2017년 한 해의 부동산 투자 수요는 전 세계적으로 계속 높을 것으로 보인다. 또한, 높은 투자 가격이 당분간 유지되는, 수요가 공급보다 많은 현상이 지속될 것으로 보인다.
쿠시먼앤드웨이크필드 EMEA(유럽, 중동 및 아프리카 지역) 투자 전략 헤드인 데이비드 허칭스는 “전 세계에 걸쳐 투자 기회가 늘어남에 따라 투자원이 다변화되고 새로운 투자대상이 나타나면서, 2017~2018년의 부동산 시장은 더욱 활발한 양상을 띨 것"이라고 말했다.
그는 "많은 투자자들이 계속해서 소득과 자본 투자수익을 좇는 반면 몇몇은 불확실하고 변화무쌍한 환경 변화에 대한 우려로 인해 자본에 대한 수익률만을 좇고 있다. 이렇게 나뉜 두 부류는 리스크에 대한 인식과 투자가격 결정을 대하는 태도에 있어 극명한 차이를 보인다"면서 "그러나 불확실한 경제 상황 때문에, 부동산에 대한 투자를 다각화하려는 전략은 투자자들 사이에서 지속적으로 관심을 받을 것”이라고 말했다.
투자자들은 리스크를 줄이고 투자 포트폴리오에 유동성과 지속성을 확보하려 하고 있기 때문에 2017년에는 대부분 주요(코어) 도시에만 집중할 것으로 보인다. 성장기회나 높은 투자 수익을 좇는 투자자들은 코어 시장의 신규 리스크가 있는 2군 지역시장이나, 이머징 신흥 시장을 포함한 신규 시장에 대한 수요를 늘릴 것이다.
기존의 투자 포트폴리오가 변화하는 인구, 기술, 이동성, 도시기능 등의 트렌드를 반영하면서 더욱 다양해지고 있기 때문에 전 세계적으로, 새로운 분야와 새로운 투자 방식에 대한 관심이 더욱 커질 것이다. 새로운 투자 분야에는 은퇴시설과 같은 주거중심의 부동산이나 데이터 센터, 도시 물류 및 레저 시설등이 포함되기도 한다.
올해 아시아 태평양 지역은 투자자들의 관심과 현대적인 상업 공간에 대한 지역, 지방 및 해외 투자자들의 지속적인 수요로 긍정적인 경제 성장을 보이며 투자 규모가 더욱 커질 것으로 보인다.
부동산 시장의 코어나 코어플러스 투자 전략에 있어서는 일본과 호주가 계속해서 주요 대상이 될 것으로 보이나, 두 시장의 공급이 제한적이기 때문에, 중국, 싱가포르 그리고 한국의 코어 중심 도시에 대한 수요가 클 것으로 예상된다. 마찬가지로 코어플러스 시장인 타이페이, 오클랜드 그리고 중소도시 및 시드니와 같은 주요 도시와 인접한 도시에서도 투자 수요가 커질 것으로 예상된다. 또한, 성장하는 인도 중심지나 디벨로퍼 사이에서 과한 영향력을 이용한 중국의 로컬 플렛폼의 투자를 포함하여, 이머징 신흥 시장도 투자자의 관심을 끌 수 있다.
북미 지역이 올해 가장 주목을 받을 것으로 보인다. 미국에서는 항상 높은 수준의 투자 활동을 보였고 잠시 주춤했으나, 트럼프의 확장 재정정책과 힘입어 여전히 큰 투자 규모를 보이고 있다. 그러나 한정적인 투자기회 공급과 매매가의 상승으로 지난 2년 간의 투자규모를 달성하지 못할 수도 있다. 미국의 경기확장과 함께, 인플레이션 상승이 부각되면 이는 금리 인상과 그에 따른 달러 강세로 이어질 수 있다. 이러한 예상대로라면 미국은 자국으로 더 많은 투자를 유치할 수 있다. 그러나 관련 정책들의 불확실성과 부동산 차입 조달금리 비용의 상승, 부동산 개발 증가로 인한 공실률의 상승 등으로 역풍을 맞을 수 있다는 가능성도 제기된다.
뉴욕, 시카고, 로스엔젤레스와 정치적인 변화로 투자가 활성화되고 있는 워싱턴과 같이 유동성과 경제 성장을 보이는 주요 도시에는 앞으로도 많은 투자자들이 몰릴 것으로 예상된다. 2군도시에 속한 도시와 주요 관문 도시와 접근성이 좋은 외곽도시 같은 경우 또한 투자가 확대될 것이고, 코어플러스 투자는 마이애미, 애틀랜타, 오스틴, 덴버, 피닉스, 샬럿 그리고 시애틀과 같은 성장하는 도시의 복합개발방식의 자산 부동산에 집중되어야 할 것으로 보인다.
유럽에서는, 꾸준한 경제 성장과 적정한 수준의 물가상승 그리고 낮은 금리 등이 복합적으로 작용하며 수익률이 좋은 지역에서 임차인에게 좋은 환경이 조성되고 있다. 현재도 세계 전 지역에서 투자가 유입되고 있지만, 제한된 공급과 계속되는 위험 회피 추세로 그 규모가 대체로 작아졌다. 전반적으로, 아시아 투자자금이 2017년 또는 2018년에 가장 큰 자금원이 됨에 따라 북미 투자 자금원을 초과하여 계속해서 유럽 신규시장으로 유입될 것으로 보인다.
균형 있는 성장을 보일 지역으로는 베를린이 중심에 있던 독일과 북유럽 국가, 그리고 그 다음으로는 스페인의 바르셀로나와 마드리드가 될 것으로 보인다. 파리 또한 프랑스 전체에서 앞으로도 가장 주요한 지역일 것으로 예상되고, 사회기반 시설에 지출이 많기 때문에 앞으로 대통령 선거가 어떻게 되는지에 따라 투자 대상 결정이 이루어져야 할 것으로 보인다. 마찬가지로, 런던에도 많은 투자 자금이 흘러 들어올 것으로 보인다. 중기적으로는 브렉시트로 인해 영향을 받을 것이 분명하지만, 현재 제기되고 있는 당장에 투자가 감소할 것이라는 우려는 과장되어 있다.
황점상 쿠시먼앤드웨이크필드 한국지사 대표는 “한국의 경우 경기하강 국면 속에서 오피스 공실률의 상승은 투자자들에게 부담이 되고 있다. 그럼에도 불구하고 안정적인 운영수익을 보장하는 오피스 자산에 대한 수요는 높아 매매가는 떨어지지 않고 있다"고 평가하면서 "안정적인 매물확보에 대한 경쟁이 심화되며 국내 투자자들은 국내에 투자 가능한 매물을 찾는 데에 많은 어려움을 겪고 있다"고 덧붙였다.
황 대표는 "공실률 및 매매가의 상승으로 국내 오피스 수익률이 4~4.5%대로 계속 하락하면서 국내 기관투자자들은 수익성 제고를 위해 해외 부동산 투자를 계속해서 확대했다"면서 "그러나 투자자들은 최근 미국의 금리 인상이 한국 경제에 미치는 영향을 주시하고 있고 몇몇 기관 투자자들은 미국 금리 인상으로 인한 조달금리의 상승으로 해외 자산 투자에 대해 신중한 태도를 보일 것"이라고 전망했다.