파주 운정신도시에는 동네의 명소로 자리잡은 `운정 카페거리`가 있다. 맛집과 까페, 미용실 등이 모여 있어 근처 아파트 단지에 사는 주민들의 사랑방 노릇을 하고 있다. 이 점포들은 개성있게 지어진 상가주택들의 1,2층에 입점해 있다.

상가주택이란 근린상가지역에 위치하고 있는 점포 겸용 주택으로 일반적으로 1, 2층은 상가로, 그 윗 층은 거주용 주택으로 활용하고 있는 것을 말한다. 최근 신도시를 중심으로 투자와 주거를 동시에 기대할 수 있는 상가주택 투자에 대해 은퇴 세대의 관심이 컸다.

특히 11.3 대책 이후 아파트 단기 투자가 어렵게 된 상황에서 수익성 부동산에 대한 관심은 세대를 가리지 않고 있다.

운정 카페거리에서 상가점포를 가지고 있는 40대 L씨는 상가주택 용지를 매입하면서 1억2000만원 가량의 프리미엄을 얹어줘야 했다. 그는 은행원인 남편의 이른 퇴직을 대비해서 땅을 사고 상가주택을 지었다.

L씨는 “1층은 까페로 운영 중이고 2, 3층은 인근 직장인에게 월세로 임대했다. 남편이 조금 일찍 퇴직을 하게 되면 직접 거주하면서 1층에서 까페를 직접 운영해 볼 생각”이라고 말했다. 그의 말처럼 상가주택은 주거와 수익형 부동산을 동시에 충족하기 때문에 시장 경기에 따른 리스크가 크지 않다는 평가다.

현재 상가 임대수익이 높지는 않다. 최근 들어 토지 가격이 높아진 영향으로 신도시의 상가주택은 대개 3% 내외의 임대수익률에 머물고 있다. 광교신도시 S공인중개업체 관계자는 “사실 임대 수익으로 5% 이상을 내기 어렵지만 그것도 은행이자보다는 낫다는 게 투자자들의 말”이라고 했다.

그는 “광교지역 상가주택 시세는 12억~13억원 수준이나 1층 상가와 2~3층 주택을 임대할 경우 2억원 정도의 실투자금으로 투자할 수 있는 상품이니 저금리가 지속된다면 나쁘지 않은 투자처가 될 것”이라면서 “현재까지 상가주택 상가의 공실이 크지 않고 거래가 등의 시세는 꾸준히 오르고 있다”고 설명했다. 상가 대출은 총부채상환비율(DTI) 등의 대출 규제가 아파트와 달라 대출이 용이하다.

그렇지만 투자 경험이 없는 은퇴자들에게는 상가주택 투자가 핑크빛이기만 한 것은 아니다. 1층 상가에 입점해 있는 업종은 주로 까페, 네일샵, 미용실, 부동산중개업소, 편의점 뿐이라 동종 업종으로 상권이 포화 상태가 되기 쉽다. 

장경철 부동산일번가 이사는 “기존 택지개발 지구내 상가주택용지를 분양받는 경우 수천대 1의 청약경쟁률을 기록하는 등 ‘로또’라고 할 만큼 인기가 많았다. 하지만 용지 분양 인기도 전만 못해 상가주택을 건축하거나 매입해 직접 투자하는 것은 신중하게 해야 한다”고 조언했다.

장 이사는 “상가주택의 경우 면적이 넓지 않아 1층 상가에 입점할 수 있는 업종이 까페, 빵집, 부동산중개업소 등으로 한정된다. 그리고 이후에 근린 생활상가가 인근에 들어서면 상가로서의 매력을 잃게 된다. 아무래도 다양한 업종이 한 건물에 모여 있는 전문 상가의 ‘시너지’는 내지 못하는 것”이라고 지적했다.

상가주택 임대료도 하락세다. 공급이 많아짐에 따라 임대 수익률은 더 낮아지고 있다.