금융권에 가계대출 축소를 위한 총부채원리금상환비율(DSR : Debt Service Ratio) 도입에 따른 쓰나미 풍랑이 거세다.

KB국민은행이 지난 17일부터 채무자의 연간소득 대비 상환할 총대출 원금과 이자를 합한 금액을 고려한 DSR 제도를 본격 시행함에 따라 서민들의 주택담보대출과 신용대출 받기가 더 어려워질 전망이다.

특히 금융당국이 저축은행 등 서민이 주로 이용하는 제2금융권에도 DSR 도입을 적극 검토중이어서 직장인들의 급전용 신용대출에도 급제동이 걸릴 것으로 보인다.

그동안 은행들은 채무자의 연간 소득 대비 주택담보대출 원리금(원금+이자)에 기타 대출의 상환 이자만 고려하는 ‘총부채상환비율(DTI)’을 적용해 왔다.

하지만 앞으로는 채무자의 연간 소득과 상환할 모든 대출금의 원금(분할상환 포함) 과 이자의 합계액을 비교해서 상환 가능한 수준을 확인하는 기준으로 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용한다.

DSR 기준 전금융기관 대출금 합해서 300% 이내

DSR은 대출 신청은행만 아니라 전 금융권에 있는 대출신청인의 총대출액 중 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값이다. 즉 대출신청인의 연간 소득으로 갚을 수 있을 만큼만 돈을 빌려주겠다는 뜻이니 은행 돈 빌리기가 더 힘들어지는 셈이다.

KB국민은행은 DSR 최대 한도를 300%로 정했다. 이에 따라 신규 대출 시 연간 상환할 대출 원금과 이자 총합계액이 연 소득의 3배를 넘으면 추가로 대출을 받을 수 없다. 즉 대출신청자의 연봉을 기준으로 실례를 들면 신용등급 4등급인 채무자의 연봉이 5000만 원일 경우 연간 상환할 대출원리금(원금+이자) 총액이 1억5000만원을 넘을 경우 대출이 불가하다는 말이다.

특히 국민은행은 마이너스통장대출도 대출 실행금액이 아닌 약정금액 전액를 원리금 상환액에 포함해 DSR에 적용한다. 따라서 마이너스통장대출은 필요한 만큼만 일으키고 한도를 줄여 놓는 것이 바람직하다.

국민은행의 DSR 기준에는 보금자리론 등 정책자금 대출과 아파트 집단대출, 자영업자 사업자 운전자금 대출, 신용카드 판매한도, 현금서비스 등은 제외된다. 단, 자동차를 할부나 리스로 구입한 경우 자동차 할부금액과 이자도 고려 대상이고 카드론도 포함된다.

또한 적용하는 DSR 기준은 채무자가 신청한 대출의 종류, 채무자의 신용등급, 담보물의 종류 등에 따라 신용등급 1~3등급에 해당하는 다중채무자의 DSR 기준은 350%까지 높이고 반면에 신용등급 5등급 이하인 다중채무자가 주택자금대출을 신청한 경우에는 LTV(주택대출가능한도)를 기존 70%에서 65%로 낮춰 적용하여 저신용 서민의 대출이 더욱 힘들어질 것으로 전망된다.

DSR 제외 대출상품으로 한도 늘려 받기

DSR을 적용받는 대출은 주택자금대출과 신용대출, 전세자금대출 등이다. 그 외의 대출인 개인사업자 대출, 기금대출, 집단대출, 유동화대출 등은 제외된다.

서민층이 기금대출을 활용하여 주택자금대출을 받으면 DSR 적용 대상에서 제외될뿐만 아니라 금리도 저렴하기 때문에 최대한 이 대출을 이용하는 것이 바람직하다.

➀ 한국주택금융공사 주택구입모기지론

대출대상 : 부부합산 연간 7000만원 이하의 소득자로 주택담보가치 6억원 이하의 주택을 구입하는 자

대출금리 : 연 2.9%(10년만기), 3.10%(20년 만기), 3.15%(30년 만기), 4월 현재 기준 적용금리임.

대출한도 : 담보가치평가금액이 70% 범위 안에서 최대 3억원, (단, 임대차금액 및 주택유형에 따라 지역별소액임대차보증금 차감함)

대출기간 : 10, 20, 30년

한도증가 팁 : 대출한도룰 산정할 때 LTV(대출가능 담보가치) 70%에서 지역별소액임차보증금을 공제하게 되는데 서울은 3400만원(그외 수도권 2700만원)을 공제한다. 이 소액임대차보증금을 공제하지 않고 받을 수 있는 방법으로 주택금융공사의 보증(MCG보증)을 이용하면 공제를 받지 않고 대출금을 최대한 많이 활용할 수 있다.

취급은행 : 우리, 국민, 기업, 농협, 신한, 하나, 부산, 경남, 광주, 전북, 대구, 수협은행

➁ 수익공유형 모기지대출

대출대상: 생애 최초 또는 5년 이상 무주택자, 부부합산 총소득 6천만원 이하자

대출금리: 연 1.5%(고정금리)

대출한도 : 최고 2억원 이내(주택가격의 최대 70%), 구입자(부부합산) 연소득 4.5배 이내

대출기간: 20년

처분 이익 공유 : 이 대출은 주택 매각(3년 이후), 대출만기 또는 중도상환 시 매각 이익이 발생하면 일부를 기금에 귀속하는 조건이 있다.

취급은행 : 우리, 국민, 신한은행

➂ 내집마련 디딤돌대출

대출대상 : 생애최초 주택구입자로 부부합산 소득 7천만 이하자, 대출신청일 현재 세대주, 부부합산 연소득 6천만원 이하인 자

대출금리 : 연 2.25~3.15%(고정금리 또는 5년단위 변동금리)

대출한도 : 최고 2억원 이내

DTI 기준 : 소득의 60% 이내 적용, LTV 기준 : 담보가격의 70% 이내 적용

대출기간 : 10년, 15년, 20년, 30년

취급은행 : 우리, 국민, 기업, 농협, 신한, 하나은행

상환조건에 따른 한도와 금리 이용

기금대출이 아닌 은행 주택대출을 이용할 경우에도 상환방법에 따라 DSR 적용을 최소화 할 수 있다. 현재 가계대출 축소를 위해 전금융권에서는 주택대출의 상환조건을 처음부터 분할상환조건으로만 지원하고 있다. 따라서 분할상환을 하더라도 원리금균등분할상환 조건과 원금균등분할상환조건을 선택할 수 있는데 가급적 원금균등분할상환조건을 선택해야 한다.

원금 균등분할상환 조건은 DSR을 적용할 때 상환금액이 매년 균등하게 안정적으로 배분되기 때문이다. 이자 총액을 환산해 봤을 때 원금균등분할 상환이 원리금균등분할 상환에 비해 더 유리한 경우가 많은 것으로 확인되고 있다.

대출상품 전환으로 한도 이용

마이너스통장 대출이나 기타 신용대출을 이용하고 있는 주담대 신청자는 미리 마이너스통장 대출과 신용대출을 갚거나 최소화 한 후에 주택대출을 신청할 필요가 있다.

마이너스통장 대출이나 신용대출은 만기 일시상환조건의 대출이므로 대출을 실제로 이용하지 않고 약정만 해 놓고 있어도 약정금액 전액이 기대출로 평가되므로 DSR 기준도 높아지고 신규 대출금의 금리도 높아져 불리하게 작용한다.

따라서 당장 쓰지 않는 마이너스대출은 최소화시키고 약정금액 자체를 줄여야 한다.

전세자금대출의 DSR 적용

DSR 적용은 전세자금대출을 받을 때도 적용된다. 전세자금 대출은 보통 임대차(전세) 계약 기간에 맞춰 2년 만기,일시상환조건 방식으로 진행된다. 전세대출 첫해에는 이자만 DSR 기준에 포함되고 2년차에는 대출금 전액과 이자를 예상하여 DSR에 적용한다.

예를 들어 연봉 5000만 원인 채무자가 올해 전세자금 대출로 2억 원을 연 4.0% 금리로 대출을 받았다면 첫해인 2017년에는 연간 이자 800만 원만 DSR에 포함된다.

하지만 오는 2018년에는 대출원금 2억원이 연소득의 400%가 되어 DSR 제한 기준인 300%를 초과하기 때문에 추가대출을 받을 수 없다.

국민은행의 한 관계자는 “DSR 적용은 가계대출 억제와 여신선진화를 위해 예고된 대책이지만 상대적으로 소득이 적은 다중채무자와 저신용 서민층은 대출을 이용하기가 더 어려워질 것으로 예상된다“며 그는 ”앞으로는 마이너스통장대출이나 신용대출을 최대한 자제해야 주택대출이 가능할 것으로 전망되므로 서민들은 주택금융공사나 도시기금의 기금 주택대출을 적극 활용하면 비교적 저렴한 금리로 편리하게 이용할 수 있다“고 조언했다.

한편 금융당국은 지난해 DSR 도입 계획을 발표했을 당시 DSR 기준이 70∼80% 정도 수준이 될 것이라는 관측이 나왔지만 구체적인 기준은 각 은행이 자율적으로 결정할 수 있도록 허용했다. DSR 실행 로드맵은 1단계로 올해 DSR은 자율적 참고지표로 활용하여 표준모형을 마련한 뒤, 내년에는 DSR을 활용한 금융회사별 여신심사모형을 개발할 방침이다.

아울러 2019년 이후부터는 DSR을 활용한 여신심사모형을 정착하고 간접적 감독지표로 활용하는 등 금융회사 여신심사의 종합적 관리기준으로 전면 적용한다는 계획을 밝힌바 있다.