<대한민국 부동산 대전망> 이상우 지음, 원앤원북스 펴냄

한국 부동산 시장에서는 유독 비관론자들의 ‘위기론과 ‘폭락설’이 지속적으로 제기되곤 했다.

업계 사람이 아닌 일반 경제학자나 비공식 전문가들까지 가세해서 언젠가는 한국에 집값 대폭락이 올 것이라고 예언을 하고 그 시기를 점치기도 한다.

부동산 비관론자들은 자신들의 의견을 뒷받침하기 위한 근거로 과거 일본의 부동산 폭락을 들었다. 일본이 겪은 ‘잃어버린 20년’이라 불리는 극심한 불황이 이어지면 한국 부동산 시장도 얼어붙을 것이라는 말이다. 거기다가 빠르게 고령화가 지속되면서 소득에 비해 높은 가격의 주택 소비도 줄고 말 것이라고 덧붙인다.

그런데 우리나라의 부동산 가격은 저렴하다고 말하는 사람이 있다. 그러니까 공급과잉으로 인해 올해와 내년 부동산 가격이 급락할 것이라는 우려는 기우라고 주장한다.

‘대한민국 부동산 대전망’의 저자이자 건설·부동산 전문 애널리스트인 저자는 우리 부동산시장에서의 가격하락은 당분간 없을 것이라고 자신한다. 증권시장 분석가인 그가 가지고 나온 건 섣부른 트렌드 예측이 아닌 ‘숫자’다.

책에서 그는 부동산 시장을 주식 분석 방법으로 예측한다. 예컨대 주식투자 시 흔히 파악하는 것이 ROE(Return On Equity, 자기자본이익률)다. 가계를 하나의 기업으로 간주하면, 지난 6년간 국내 평균 가계의 ROE는 16~17%를 유지하고 있었다. 기업 관점에서는 투입자본 대비 수익구조가 우수하다고 볼 수 있는데다 부채보유 각구는 평균 가구 대비 자산 부채 자본이 모두 많고 금리 인하로 이자보상배율도 나빠지지 않았다. ROE가 증가한 것이다. 이 같은 우리의 가계 펀더멘털을 놓고 부동산 가격을 다시 산정해 보는 식이다.

저자는 부동산 투자를 ‘투기’, ‘불로소득’이라고 볼 것이 아니라 부동산도 엄연한 ‘투자의 대상’이며 이를 위해 합리적인 가치평가(밸류에이션)가 필요하다고 말한다.

객관적인 시장 지표가 드물고 전문가들만 많은 우리 주택시장에서 합리적인 투자 판단을 위해 알아야 할 많은 이야기들이 책에 담겨있다.