조선 후기 청담 이중환이 전국을 직접 답사하고 쓴 인간과 자연 환경 간의 상호작용을 다룬 최초의 인문 지리서 <택리지(擇里志)>.

택리지는 각 도의 인심과 자연환경을 결부시켜 설명해 환경 결정론적 입장에서 인간과 자연환경과의 관계를 기술했다는 점이 높이 평가받고 있다. 특히 우리나라 촌락 입지의 가장 기본이 되는 ‘배산임수’ 촌락을 처음으로 과학적인 시각으로 바라보고, 자연환경과 생활양식이 동일한 지방을 하나의 지역으로 분류해 지역적 특성을 기술해 현대 지리학에서 매우 큰 의의를 가진다.

예로부터 자연환경과 생활양식, 입지가 주거를 하는 데 필수적인 요소였다면 현재를 살아가는 한국인들에게도 ‘아파트’는 여러 가치를 지녀야 하는 중요한 배경이 된다. 각 지역별 아파트 핫플레이스를 비교하고 현재의 ‘아파트 택리지’는 어떤 점을 중점적으로 반영하고 있는지 들여다본다.

또 2017년 부동산 시장은 장기화된 경기불황과 금리인상의 가능성, 대출규제 강화 등의 영향으로 비관적으로 바라보는 사람들이 많다. 또 올해와 내년까지 약 80만가구에 이르는 입주물량이 예정돼 있어 일부 지역은 ‘공급폭탄’으로 역전제난이 다시 일어날 것이라는 우려도 나오고 있다.

하지만 지역적 특수성이나 개발호재에 따라 가격 상승에 대한 여지는 남아 있고 같은 지역 내에 공급되는 매물이라 해도 입지나 지리적 특성, 환경, 개발 가능성에 따라 흐름은 얼마든지 달라질 수 있는 것이 ‘부동산’이다. 부동산 시장의 전망은 어둡지만 지역별, 환경별, 입지별 등으로 세밀하게 따져 본다면 ‘진흙 속 진주’를 찾아낼 수도 있다.

대한민국의 수도 ‘서울’은 도시 특성상 이곳에 살고 싶은 사람과 수요가 많기 때문에 꾸준하게 가격이 치솟는 것은 어쩌면 당연한 일일지도 모른다. 하지만 지난해 서울의 인구는 2015년에 비해 감소했고, 세종시 등의 혁신도시를 중심으로 인구가 증가하는 지역도 있었다. 지방의 부동산 시장은 당장 내일까지 ‘흐림’일지도 모르지만 1달 그리고 1년 후는 ‘맑음’이 될 수도 있다.

서울과 지방 부동산 시장의 추이를 살펴보고, 각 도시들의 아파트 중에서 가장 ‘핫’한 플레이스를 되짚어 ‘진흙 속의 진주’를 찾아 ‘실거주’와 ‘투자’ 측면에서 접근하는 현대판 아파트 택리지를 열어본다.

 

지난해 정부의 11·3 부동산 정책 시행을 시작으로 잠시 주춤했던 아파트 시장에 올해부터 내년까지 80만여가구가 입주를 기다리고 있다. 부동산인포에 따르면 올해 39만여가구, 내년 40만여가구의 아파트가 완공돼 1990년대 수도권 1기 신도시가 조성된 이후 최대 물량이 쏟아질 것으로 나타났다.

지난 2014년에서 2016년도 사이에 분양돼 올해와 내년 입주를 앞둔 물량뿐만 아니라 지역별로 속속들이 분양에 나서고 있다. 올 2분기 전국 분양물량은 8만가구로 지난해 같은 기간과 비교해 22% 감소했지만 대선 이후 하반기 분양이 다시 기지개를 펼 전망이다.

그렇다면 각 지역별 ‘아파트 핫플레이스’는 어디인지 비교를 통해 현재의 아파트 택리지는 무엇을 반영하고 있는지 들여다보자.

 

◆ ‘뜨거운 것이 좋아’, 개포동 재건축 지역

▲ 현대건설의 디에이치 아너힐즈 조감도. 출처=현대건설

서울은 재건축 지역을 중심으로 인기를 끌고 있다. 부동산 114에 따르면 4월 첫째 주 서울 아파트 매매가는 0.05% 상승했다. 본격적인 봄 이사철을 맞이해 실수요자 거래가 늘어나며 일반 아파트와 함께 서울 재건축 아파트 모두 소폭 상승세를 보였다.

개포동 재건축 단지 중 가장 먼저 입주를 앞두고 있는 개포주공2단지 삼성물산의 ‘래미안블레스티지’의 경우 일반분양권 전매제한이 해제되면서 거래량이 급증하고 있는 것으로 나타났다.

래미안블레스티지는 서울시 강남구 개포동 140번지 일대에 들어선다. 지하 3층~지상 35층, 총 23개동, 전용면적 49~126㎡ 규모로 총 1957세대 중 396세대가 일반분양으로 할당됐다. 분양가는 3.3㎡당 3760만원으로 전용면적 59㎡가 10억5000만원대로 나타났다. ‘래미안블레스티지’는 지난 3월 성황리에 분양을 마치고 전매제한이 풀린 후 매매가 현재까지 활발하다. 래미안블레스티지 인근 부동산 관계자는 “현재 전매제한이 다 풀려 물량이 많은 상태”라며 “오늘 오전에만 2건의 조합원 물량 계약을 성사시켰다”고 말했다.

래미안블레스티지와 인접해 있는 현대건설의 개포3단지재건축 ‘개포 디에이치 아너힐즈’는 2016년 7월 분양을 마쳤다. 서울 강남구 개포동 138번지 일대에 들어서는 단지는 지하 3층~ 지상 33층, 총 23개동, 전용면적 49~130㎡ 규모로 총 1320세대 중 70세대가 일반분양에 나섰다. 분양가는 3.3㎡당 4137만원으로 전용면적 84㎡의 경우 최고가 14억원대에 형성됐다.

부동산 중개업자는 “사실 지금쯤이면 매매가 활발해야 하는데 전매제한 해제 이후 호가가 서서히 하락하면서 실제 거래가 이뤄지는 물량은 당초 예상보다는 적은 수준”이라며 “눈치를 보는 분위기지만 꾸준히 거래는 이뤄지고 있다”고 했다.

또 다른 중개업체 관계자는 “강북 지역과 봉천동, 흑석동, 사당동 등지에 신규 분양 물량은 ‘빚 좋은 개살구’에 불과하다”며 “매매가는 높지만 ‘개포동’만큼 멀리 보기에 좋은 물량은 없다”고 했다.

이미 분양을 끝낸 개포2, 3단지 이외에도 오는 7월 이주를 앞두고 있는 개포4단지가 총3256가구의 매머드급 단지로 재탄생할 전망이다. 개포주공4단지는 1982년 12월 입주해 최고 5층, 총 58개동, 2840가구 규모로 이뤄져 있다.

개포주공4단지는 도보로 지하철 분당선 대모산입구역과 개포동역으로 이동이 가능하며 교통이 편리하다. 단지 내에는 개포초등학교가 있으며 인근에 개원중과 개포중, 경기여고, 단대부고, 중대부고, 숙명여고 등이 인접해 있어 뛰어난 교육환경을 자랑한다. 단지 주변에는 양재천과 대모산, 개포공원이 있어 도심 속 자연환경을 누릴 수 있으며 영동대로 지하공간통합개발과 국제교류복합지구 조성 등의 개발 호재가 예정돼 있다.

특히 ‘영동대로 지하 공간’은 서울시가 한국판 라데팡스(파리 중심에서 서쪽으로 6㎞ 떨어진 장소에 계획적으로 건설한 부도심)를 모티브로 계획한 사업으로 오는 2021년 코엑스와 삼성역, 현대차GCB 구간에 복합환승센터와 함께 야구장 30배 규모에 달하는 대규모 지하도시가 들어설 것으로 기대감을 모으고 있다.

지하공간통합개발은 인근 주택 개발 계획이 구체화되고 실행됨으로써 지난해부터 본격적인 계획 수립에 들어갔다. 코엑스와 삼성동 한전부지, 잠실 종합운동장 일대를 재개발하는 ‘국제교류복합지구’ 역시 올해 초 영동대로 지하화와 부동산 경기 불황이 해소되는 분위기와 맞아 떨어져 올해 초 사업 진행에 착수했다.

◆ 기존 인프라에 재건축 호재를 더했다, ‘부산 중부산권’

▲ 부산 연지 꿈에그린 조감도. 출처=한화건설

‘228.4대 1.’ 실수요자들을 위한 시장 재편과 과도한 투기 양상을 막고자 정부가 내놓은 ‘11·3 부동산 대책’ 이후 부산시 부산진구 연지동 연1-2구역을 재개발하는 단지에서 보기 드문 경쟁률을 기록했다.

지난달 16일 한화건설이 부산시 부산진구 연지동 연지1-2구역을 재개발하는 단지 ‘연지 꿈에그린’은 481가구 모집에 1순위 10만9805명이 몰려 평균 228.4대1의 경쟁률을 기록했다. 불확실성이 커지고 있는 시장 분위기에도 재건축과 재개발 아파트의 인기가 이처럼 높은 것은 도심에 공급되는 주택이 부족했기 때문이다. 특히 지은 지 20년이 지난 주택의 비율이 부산은 47%에 달했다.

부산 지역은 11·3부동산대책 규제와 잔금대출 규제 등에도 여전히 높은 청약경쟁률을 보이고 있는데, 이는 중심부에 위치한 입지와 재건축·재개발 사업이 활발히 진행되면서 실수요자들의 관심이 높아지고 있기 때문이다.

부산 중부산권은 크게 ‘동래구’와 ‘연제구’, ‘부산진구’로 구분할 수 있다. 부산 중심부에 위치한 이 3개 지역은 부산 지하철 1호선과 3호선, 4호선 등이 교차해 교통편이 편리하고 최대 상업지구가 속해 있는 지역이다. 또 서면상권으로의 접근성도 높으며 부산시청과 부산지방경찰청 등의 행정기관이 밀집해 있다.

‘연지 꿈에그린’이 들어서는 현장 인근 W부동산 관계자는 “기본적으로 생활인프라가 잘 갖춰진 곳이어서 거주만족도가 높은 편”이라며 “분양이 끝난 연지 꿈에그린의 경우에도 현재 분양권 거래가 굉장히 활발하다”고 전했다.

지난해 중부산권역에서 분양했던 아파트들의 청약은 뛰어난 성적으로 마무리된 것으로 나타났다. 금융위원회 조사결과에 따르면 지난해 부산에서 분양한 신규 아파트는 총 55개 단지로 평균 청약경쟁률 상위 10위권역에 속하는 단지 중 6곳이 중부산권역에서 분양한 단지이다.

지난해 9월 동래구 명장동에서 분양한 ‘명륜 자이’가 평균 523.56대 1로 부산시 전체에서 가장 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 이외 ▲시청역스마트W(9월 분양, 329.42대 1) ▲거제센트럴자이(5월 분양, 327.9대 1) ▲아시아드 코오롱하늘채(10월 분양, 296.88대 1) ▲연산더샵(4월 분양, 238.64대 1) ▲힐스테이트 명륜(5월 분양, 134.63대 1) 등이 뒤를 이었다.

이러한 인기는 정부의 규제 속에서도 강했다. 지난해 정부가 발표한 11·3부동산대책으로 발표한 규제대상지역에 동래구와 연제구가 포함돼 있음에도 불구하고 높은 청약경쟁률을 보였다. 발표 후인 지난해 12월 동래구 명장동에서 선보인 ‘e편한세상 동래명장’은 566가구 모집에 3만7891명이 지원하면서 1순위 평균 66.95대 1의 경쟁률을 기록했다.

중부산권역에서 부산진구는 유일하게 규제대상 불포함 지역이다. 지난해 동래구와 연제구에 비해 낮은 청약경쟁률을 보이기도 했으나, 11·3부동산대책 발표 이후 중부산권 신규 아파트에 관심 있는 투자수요자들이 부산진구로 몰리는 추세다.

지난달 1월 부산진구 전포동에서 분양한 ‘부산 전포 노르웨이숲’은 127가구 모집에 6083명이 지원해 1순위 평균 47.9대 1의 경쟁률을 기록했다. 지난해 부산진구 전체평균 청약경쟁률인 7.05대 1과 비교하면 6.5배가량 뛴 것이다.

부산진구 연지동 H부동산 관계자는 “부산진구는 11·3부동산대책 규제를 받지 않는다”며 “실수요자뿐만 아니라 타 지역에서 투자를 목적으로 생각하는 내방객들 역시 많다”고 전했다. 현재 한화건설의 ‘연지 꿈에그린’은 전용면적 84㎡의 경우 3억9000만원대에 거래되고 있다.

◆ 침체기 빠진 대구 부동산 시장, ‘불패(不敗) 수성구’

▲ 대구 수성구 중동에 들어서는 효성 해링턴플레이스 투시도. 출처=효성

올해 대구 첫 분양이자 대구 대표 부촌 수성구의 첫 분양사업으로 부동산 업계의 주목을 받았던 ‘수성 효성해링턴 플레이스’가 지난 7일 견본주택을 공개했다.

효성에 따르면 견본주택 개장 후 주말 3일 동안 3만5000여명의 방문객이 다녀간 것으로 집계됐다. 분양가는 전용면적 84㎡가 4억7000만원대에 책정됐다.

‘수성 효성해링턴 플레이스’가 대구 부동산 업계의 주목을 받는 것은 올해 침체기에 빠졌던 대구 분양시장의 가늠치가 될 수 있기 때문이다. 특히 지난해 말 155대 1의 경쟁률을 기록하며 1순위를 마감했던 ‘만촌 삼정그린코아 에듀파크(2019년 11월 입주 예정)’에 이어 수성구 불패신화를 이어갈지 관심이 쏠리고 있다. 만촌 삼정그린코아는 전용면적 84㎡의 경우 5억4700만원대에 분양됐다. 해당 단지는 현재 5000만~6000만원의 프리미엄이 붙은 상태로 거래되고 있는 것으로 나타났다.

수성 효성해링턴 플레이스의 설계와 평면은 이번 사업의 자부심이다. 84㎡C형을 제외한 모든 타입에 최근 선호하는 4Bay 설계를 적용하고 면적과 층을 고려한 특화설계로 수요자의 만족도를 더 높였다. 최상층에는 현관 옆 세대 내부에 계단을 설치해 이동할 수 있는 다락방이 제공된다. 다락방 외부에 별도의 테라스 공간이 따로 있어 각각 더 넓은 공간을 서비스 면적으로 활용할 수 있다.

1층 세대 전용 지하 다용도실은 소비자의 호평이 이어졌다. 지하 다용도실의 넓이는 44㎡(84A형 1층)에서 최고 51㎡(110형 1층)에 달하고, 층고는 2.3m로 취미실로도 이용할 수 있다. 수납을 극대화한 스마트 설계로 주방 펜트리, 드레스룸, 대형 신발장 등 풍부한 수납공간도 확보했다.

친환경적이고 쾌적한 단지환경을 만들고자 단지설계에도 주의를 기울였다. 각 동을 남향 위주로 배치하고 단지 중앙에 대형 공원을 조성하는 등 개방감 높은 쾌적한 단지를 실현했다. 최고 29층 높이로 신천과 앞산, 수성구의 도심을 바라보는 파노라마 전망도 자랑거리다.

수성구 희망교와 중동교 사이 도심에 있어 교통, 생활편의시설, 교육 등 고루 갖춘 지역으로 신천대로, 신천동로와 인접하고 단지 바로 옆에 롯데슈퍼센터를 비롯해 대백프라자, 수성구 보건소, 효성병원 등 다양한 생활편의시설이 밀집해 있다. 신천 강변과 도보 3분 거리, 수성못 유원지, 앞산공원도 가까워 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다.

교육여건도 최상이다. 황금초, 황금중, 과학고 등이 가까이 위치하고 범어동, 수성동, 황금동과 동일한 전국에 손꼽히는 명문 수성학군에 속한다. 여기에 최근 중동 희망교 인근 지역 재건축이 잇따라 계획돼 있어 미래가치까지 더욱 높아지고 있다.

◆ 울산시 중구 우정동, 이번엔 ‘혁신도시’가 왔다

▲ 울산 우정 코아루 웰메이드 전경. 출처=한국토지신탁

울산시 중구 우정동이 혁신도시로 지정된 이후 개발호재를 맞이했다. 현재 한국석유공사를 비롯해 에너지관리공단, 한국산업인력공단, 한국동서발전, 에너지경제연구원 등이 입주를 완료했다. 이처럼 풍부한 배후수요를 등에 업은 울산광역시 중구 우정동 일대가 울산의 대표적인 핫플레이스로 떠오르고 있다.

울산시의 우정동 개발 계획에 따라 중구 우정동 일대 B05재개발구역에 총 2591세대의 아파트가 건설되는 것을 시작으로 예정 시공사 선정을 완료한 B04재개발구역에는 향후 인허가 확정 후 약 4000세대의 아파트가 들어설 예정이어서 대형 주거단지 형성을 코앞에 두고 있다.

이와 함께 B03재개발구역 주변 지역이 재개발구역으로 추가로 지정되면서 주거환경 개선에 대한 기대감이 더욱 높아지고 있으며 ‘신동아파밀리에’(822세대), ‘쌍용예가’(969세대), ‘서희스타힐스’(767세대) 등의 아파트가 건설되고 있어 중구 우정동 일대가 울산 내 새로운 주거신도시로 자리매김할 것이라는 전망이다.

태화강 조망은 물론 태화강 수변 라이프를 도보로 이용할 수 있는 자연친화적인 입지 환경과 울산 구도심의 상업, 금융, 교육, 교통 등의 생활 인프라를 그대로 누릴 수 있다는 점 역시 우정동 일대 단지의 가치를 높이고 있다.

입주를 완료한 ‘한국석유공사’, ‘에너지관리공단’, ‘한국산업인력공단’, ‘한국동서발전’, ‘에너지경제연구원’ 등 공공기관으로 인한 풍부한 배후수요를 확보한 입지 프리미엄으로 미래가치도 기대해볼 수 있다.

특히 향후 개발 사업이 마무리되면 1만5000여세대가 입주하게 돼 우정동 혁신도시와 연계돼 중구뿐만 아니라 울산 지역을 대표하는 핵심 주거지역으로 떠오를 것이라는 전망이다. 오는 2019년 7월 입주를 앞두고 있는 ‘우정동 코아루 웰메이드’는 전용면적 84㎡가 3억3000만원대에 거래가 되고 있다.

◆ 풍부한 생활 인프라 갖춘 광주 ‘효천지구’

▲ 광주 효천1지구 시티프라디움 투시도. 출처=시티건설

한국토지주택공사가 분양한 광주 남구 효천지구 단독주택용지의 청약 경쟁률이 468대 1을 기록했다. 3.3㎡당 평균분양가는 290만~320만원대에 책정됐다. 위치에 따라 상이하다.

한국토지주택공사(LH) 광주전남본부에 따르면 효천지구 주거전용 단독주택용지 1필지와 점포겸용 단독주택용지 15필지를 분양하는 데 총 7492명이 청약한 것으로 집계됐다.

주거전용 단독주택용지의 경쟁률이 250대 1, 점포겸용 단독주택용지의 경쟁률이 508대 1에 달했다. 이처럼 광주 지역 청약 경쟁률이 높은 것은 향후 도시개발에 대한 기대심리와 함께 매입 프리미엄이 더해졌기 때문이다. 재테크성 청약이 대거 몰려든 것으로 풀이된다.

광주 효천1지구는 그린벨트 해제지역으로 풍부한 녹지대를 갖추고 있으며 국도1호선(송암고가)와 제2순환로 등 우수한 교통망을 갖추고 있어 투자 매력 요소가 높은 지역이다. 또 인근 효천2지구·진월지구·실버건강타운·풍암유통단지·송암공업단지 등이 연접해 광주 남부권에서 대규모 신흥 주거지역의 중심으로 성장 가능성을 높게 평가받고 있다.

이로 인해 지난해 점포겸용 단독주택 용지의 최고 경쟁률이 4358대 1을 기록하기도 했다.

같은 효천1지구 내 2019년 6월 입주예정인 ‘시티 프라디움’ 단지의 경우 전용면적 84㎡가 3억 초반대에 시장에 나와 있다.

◆ 대전의 대표적인 부촌(富村) 유성구 도룡동

▲ SK건설이 대전 유성구 도룡동에서 분양중인 도룡 SK VIEW(뷰). 출처=SK건설

대전 유성구는 온천을 기반으로 한 ‘유성관광특구’이면서 세계적인 수준의 과학기술인들이 모여 있는 ‘대덕연구개발특구’이다. 또 KAIST를 비롯해 10개의 대학이 밀집해 있다.

대전 부동산 시장을 견인하는 신중심으로 꼽히는 유성구 도룡동에 선보인 주상복합아파트가 수요자들의 관심을 받고 있다. 한국토지신탁이 시행하고 신태양건설이 시공하는 ‘도룡 코아루 스마트리치’는 지난 11일부터 13일까지 사흘 만에 전용면적 기준 27㎡형이 모두 판매됐다.

81㎡형과 84㎡형 등 나머지 분양 물량도 경쟁이 치열하다. 11·3 부동산 대책 발효 이후 오피스텔에 대한 관심이 높아진 데다 빼어난 배후 입지, 다양한 편의시설, 중소형 수요 등이 맞물리면서 수요자를 유인하고 있다.

스마트시티 주상복합아파트와 인접한 ‘도룡 코아루 스마트리치’는 지하 4층, 지상 20층, 총 2개 동에 ▲A타입 27㎡ 76실 ▲B타입 84㎡ 38실 ▲C타입 81㎡ 76실 ▲D타입 81㎡ 76실 등 모두 266실로 구성됐다.

남향 위주 배치와 4베이 혁신평면(일부) 설계를 적용해 풍부한 일조량과 효율적인 공간 확보가 가능하다. 범죄예방환경설계인 셉티드 기법을 도입해 설계 단계부터 입주민의 안전을 고려했다. 또 무인택배시스템, 전기자동차충전소, PC와 회의실을 갖춘 오피스존 등 다양한 편의시설도 갖췄다. 여기에 기초과학연구원 본원부터 사이언스콤플렉스, HD드라마타운 등이 포함된 엑스포재창조사업이 2021년 완공될 예정이어서 개발 호재도 풍부한 편이다.

내년 9월 입주예정인 도룡SK뷰는 84㎡가 5억5000만원대에 분양가가 책정됐다.

도룡동 연구원현대아파트 인근 부동산 관계자는 “도룡코아루스마트리치뿐만 아니라 도룡동 내 기존 아파트 단지들도 기존 지역이 가지는 가치가 크다”며 “출퇴근 및 타 지역으로 이동하기에 교통이 편리하고 주변 자연환경이 잘 조성돼 있으며 교육환경은 두 말할 것도 없다”고 말했다. 또 “도룡동 신규 개발호재가 더해져 시장 가치는 더 높아질 것”이라고 덧붙였다.