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[윤재호의 부동산경매 길라잡이] 종잣돈으로 경매에 참여해 돈 버는 방법
   

초기 자금을 적게 들여 투자한 후 큰 수익을 바라는 게 모든 투자자들의 바람이자 희망이다. 요즘처럼 거래 과정이 투명해진 부동산 시장에서 소액을 투자해 최대의 투자수익을 거두는 일은 쉽지 않다. 그러나 경매시장에서 일반 투자자에게 잘 알려지지 않는 틈새 투자처에 도전하면 얼마든지 가능하다. 즉 낙찰자가 인수해야 할 세입자의 돈을 안고 낙찰받거나 물건상 약간의 흠집이나 하자를 미리 알고 값싸게 낙찰받는 것이다.

경매를 통해 틈새 물건을 낙찰받으면 적은 돈으로 입찰 가능한 물건들이 다양하다. 남들이 잘 찾지 않는 비선호 종목이나 입찰을 꺼려 저가에 낙찰되는 물건에 투자하면 된다. 경매시장에서 권리관계가 쉬운 물건에는 많은 사람이 몰려들기 마련이다. 입찰하는 종목이나 권리관계가 단순 명확한 물건은 고가낙찰로 인해 차익을 거의 남기지 못한다. 약간의 흠집이 있어 보이는 물건은 낙찰가 대비 20~30% 값싸게 낙찰되기 일쑤다.

전세금을 물어줄 임차인이 있거나 대지권이 없는 경매 물건, 유치권을 주장하며 점유하고 있는 물건 등 남들이 보아 절대(?) 입찰해서는 안 되어 보이는 물건이거나 그럴 가능성이 높아 보이는 물건의 경우 유찰이 잦은 게 사실이다. 이런 경매 물건에 입찰할 때 충분한 탐문과 조사를 거쳐 문제의 소지가 없거나 흠집의 해결 가능성이 높다면 값싸게 낙찰받아 고수익을 기대할 수 있는 것이 초기자금 적게 들이고 입찰하는 경매 물건 투자의 매력이다.

 

경락 인수 물건은 초기 자금이 적다

‘경락 인수’란 선순위 세입자의 돈을 안고 경매로 매입하는 것으로 초기에 적은 자금을 들이고도 값싸게 낙찰받는 대표적인 방법이다. 선순위 세입자란 말소기준권리보다 앞서 전입신고를 마치고 점유하고 있는 세입자인데 경매 낙찰 후 세입자의 돈을 안고 낙찰받아야 하는 경우라서 경매 과정에서 여러 번 유찰되기 일쑤다. 물어줄 세입자의 전세보증금을 감안하고도 차익을 남길 수 있을 때 입찰하므로 낙찰금액이 저렴한 게 일반적이다.

예를 들어 1억원짜리 아파트 경매 물건에 5000만원의 물어줄 전세금이 있는 대항력 있는 세입자가 거주하면서 배당요구를 하지 않고 거주하고 있을 경우, 새로운 낙찰자는 5000만원을 안고 2000만원에 낙찰받았다면 3000만원 정도 값싸게 1억원짜리 아파트를 낙찰받은 셈이다. 이렇게 세입자 있는 물건을 낙찰받으면 낙찰가를 기준해 취득세금을 내고 취득가액을 뺀 금액이 양도소득세의 기준이 돼 절세효과가 큰 장점이 있다.

 

세입자가 경매에 참여해 유입하면 된다

살고 있는 집이 경매에 부쳐진 경우 세입자 본인이 경매 과정에 참여해 직접 살던 집을 낙찰받는 과정을 ‘세입자 유입’이라고 한다. 세입자가 말소기준권리보다 앞서서 전입신고를 마치고 거주하고 있는데 살던 집이 경매에 부쳐지면 여러 번 유찰되기 마련이다. 임차인은 대항력이 있어 여러 번 유찰돼 최저가가 전세금 정도까지 내려가기도 한다. 이때 세입자가 전세금 상계처리를 목적으로 입찰해 기존 전세금만으로 살고 있는 집을 낙찰받는 것이다.

통상 제3자가 낙찰받으면 대항력이 있는 전세입자의 전세보증금을 물어줘야 하기 때문에 낙찰이 쉽게 이루어지지 않으며 기존 세입자의 전세금 정도에서 낙찰되기 일쑤다. 이럴 때 세입자는 받아나갈 보증금 대신해 낙찰받은 후 받을 전세금으로 상계처리를 하면 살고 있는 집의 주인이 됨과 동시에 유찰된 만큼 값싼 주택을 매입한 격이 된다. 기존 전세금으로 내 집을 값싸게 장만하고 이사를 가지 않아도 돼 일석이조다.

 

지분 경매는 유찰이 잦아 싸게 낙찰받는다

‘공유 지분’이란 하나의 부동산을 2인 이상이 공동으로 소유한 부동산을 말하며 그중에 한 사람 소유 혹은 여러 사람의 지분 중 일부가 경매에 부쳐진 것을 말한다. 경매에 부쳐진 물건은 매각물건 표시란에 토지 및 건물 ‘지분매각’이라 표기되며 전체 면적과 함께 경매에 부쳐진 지분권자의 지분(예:1/3 매각)이 표시된다. 지분경매는 온전한 소유권을 취득하지 못하기 때문에 일반인들이 접근을 꺼리며 유찰이 잦아 값싸게 낙찰된다.

부동산의 일부만 취득하기 때문에 큰돈을 들이지 않고도 낙찰받을 수 있고 경쟁상대가 적거나 드물어 시세보다 저렴하게 낙찰받을 수 있다. 지분 물건을 낙찰받은 후 지분의 크기만큼 다른 등기부상의 지분 공유자와 협의해 시세대로 비싸게 되팔 수 있고 어떤 경우 다른 지분권자에게 공유물의 분할을 청구해 지분의 권리를 주장할 수 있다. 택지지구나 재개발, 수용 토지인 경우 지분만큼 보상금을 챙길 수도 있는 장점이 있다.

 

   

건물, 토지만 입찰도 고려할 만하다

아파트와 다세대, 상가와 같이 대지지분과 건물이 함께 있는 집합건물에서 대지권이 빠진 상태에서 건물 한쪽만 입찰에 부쳐지는 경우가 발생한다. 대지권이 없는 아파트인 경우 공동주택은 주택을 지을 때 아파트 대지지분을 정리하지 않았거나 토지만 별도로 등기되어 건물만 입찰되는 경우다. 이럴 경우 우선 아파트(건물분)만 입찰해 낙찰받은 다음 추후 대지권이 정리되는 시점에 대지권을 사들이면 합법적으로 아파트 대지권을 취득할 수 있다.

대지권이 빠진 상태에서 건물분만 입찰돼 낙찰될 경우 토지가 없어도 전세를 놓거나 살기에 불편이 없어 건물을 사용·수익하는 데는 이상이 없다. 전세금 정도의 적은 투자금으로 내 집 장만과 함께 값싸게 낙찰받아 임대수익을 얻을 수 있다. 다만 낙찰 부동산을 매도할 경우 대지권을 나중에 추가 매입하면 온전한 소유권을 취득하게 된다. 건물만 입찰하는 물건의 경우 초기 자금이 적게 들 뿐더러 값싸게 낙찰되는 게 통례이다.

 

유찰 잦은 물건은 소액 투자 상품이다

유찰 과정을 여러 번 거쳐 값싸게 나온 물건을 낙찰받는 것은 경매 투자의 가장 큰 매력이다. 아파트는 2회 이상, 다세대·연립, 상가의 경우 3회 이상 유찰한 물건에 입찰하면 초기 투자자금의 부담이 덜하고 값싸게 낙찰받을 수 있다. 유찰이 잦은 경매 물건은 권리상 하자 문제뿐만 아니라 계절적 비수기와 경기 침체, 일시적 수요 부족 등 다양한 변수 때문인데 입찰 타이밍을 잘 잡으면 여러 번 떨어진 값싼 물건을 잡을 수 있다.

유찰이 잦은 경매 물건은 꾸준한 입찰 전략을 세우는 게 가장 중요하다. 대체로 경매 실수요자들은 한두 번 입찰에 참여했다가 생각만큼 쉽게 낙찰되지 않으면 입찰을 금세 포기해버린다. 그러나 경매는 가격을 높이 써내는 최고가매수인에게 낙찰을 허가하는 과정이다 보니 시기와 운도 어느 정도 필요하다. 최저 금액대에서 최소 5회 이상 입찰해보자는 인내심으로 무장해 저가에 자주 입찰하는 전략을 세울 필요가 있다.

초기 자금 적게 들이고 입찰하는 물건으로는 미등기 건물과 저평가 감정물건, 법정지상권·위장임차인 있는 경매, 공동투자 등도 내 돈 적게 들이고도 투자에 나설 수 있는 대표적인 경매 물건이다. 다만 소액의 투자금으로 입찰할 수 있는 경매 물건들은 입찰 전 권리에 대한 철저한 분석과 함께 물건분석의 과정을 거쳐야 한다. 어떻게 보면 경매 고수들만 노리는 물건이기 때문에 충분한 노하우를 익히거나 전문가의 도움을 받아 입찰하는 것이 바람직하다.

외관상 흠집 있는 경매 물건이고 해결 방안이 있어 남보다 싸게 낙찰받는다 하더라도 꼼꼼한 권리 분석은 경매투자의 생명이다. 세입자가 있는 경매 물건의 경우 주민센터에서 세입자 현황을 파악하고 직접 탐문 과정을 거쳐 혹시 서류상에 나타나지 않는 다른 점유관계 여부도 체크해야 한다. 또한 임장활동을 통해 인근 중개업소에서 시세와 호가를 체크해 팔고자 하는 금액 또는 사고자 하는 금액 등 이중으로 시세파악을 하는 게 바람직하다.

1억 미만 부동산 투자, 정부의 각종 규제책 등으로 인해 이른바 돈이 되는 마땅한 투자처를 찾기가 힘든 것이 현실이다. 하지만 틈새시장을 공략한다면 상황은 달라질 수 있다. 경매 투자도 예외가 아니다. 남이 가는 길을 똑같이 가서는 결코 성공적인 투자수익을 얻기가 어렵다. 모르는 것이 있으면 전문가에게 자문받고 열심히 발로 뛰며 공부하며 차별화된 투자전략을 수립한다면 누구나 성공재테크의 주인공이 될 수 있다.

윤재호 대표  |  metrocst@hanmail.net  |  승인 2017.04.10  10:57:57
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