국내 최초로 상륙한 ‘이케아’ 효과를 톡톡히 보았던 광명시는 구도심 개발도 속도를 높이고 있다. 광명시는 서울시, 인천시, 수원시로 이루어진 수도권 삼각 지역들의 중심부에 위치하고 있는 데다 고속철도 광명역 개발 등으로 수도권에서도 서울 근접성이 가장 우수한 지역 중 하나다. 고속철도 광명역 인근에는 2014년 세계 최대 가구기업 이케아가 국내 1호점을 내고 비슷한 시기에 롯데 프리미엄 아울렛 등도 함께 개장하면서 일대 부동산 개발이 빠르게 진행됐다.

그런데 1960년대 이후 주택지 조성사업으로 형성된 광명시의 구도심은 건축물의 노후가 진행되고 생활 기반시설은 낙후되는 상황에 처했다. 광명시는 도시균형발전을 위해 이들 광명 뉴타운 개발을 서두르고 있다.

3월 초 GS건설이 광명시 철산3동 472-267번지 일대 12R 구역 재개발 사업을 수주하면서 총 11개 구역의 시행사 선정이 모두 끝났다. 광명12R 구역 정비계획안에 따르면 총 2102가구 규모의 아파트가 신축되고 예상 공사비는 4000억원 정도다. 조합은 사업시행인가와 관리처분인가, 이주·철거 절차 등을 앞두고 있다.

광명 뉴타운에서 가장 일찍 사업을 시작한 16R 구역(GS건설·두산건설)으로 현재 이주가 진행 중이다. 1R 구역(GS건설·한화건설·포스코건설), 2R 구역(대우건설·롯데건설·현대엔지니어링), 14R 구역(대우건설·한화건설), 15R 구역(대우건설) 등 4곳은 관리처분계획인가를 준비하고 있고, 12R 구역(GS건설), 4R 구역(현대산업개발), 5R 구역(GS건설·SK건설·현대건설), 9R 구역(롯데건설), 10R 구역(호반건설), 11R 구역(현대건설·현대산업개발) 등 6개 구역은 사업시행 인가를 준비 중이다.

광명동 42-42번지 일원 14R 구역 주택재개발조합 관계자는 “사업시행인가를 작년에 받아 올해까지 관리처분인가를 받고 내년 봄 이주를 목표로 사업을 진행 중이다”라면서 “2011년 투자를 목적으로 등기 변경이 많이 일어났는데 최근 그 초기 투자자들이 다른 투자자들에 매각하는 ‘손 바꿈’이 일어나고 있다. 최근 전체의 10%가량에서 주인이 바뀌었다”고 말했다.

인근 부동산 공인중개업소들에 따르면 사업 속도가 빠른 16R 구역도 작년 10월까지 집값이 계속 올랐다. 심지어 16R 구역에서 제외된 인접 지역의 기존 아파트들도 동반 상승했다. 광명동 영화아이닉스 주민인 김은영(가명, 30대) 씨는 “영화 아이닉스 아파트는 입주한 지 10년이 넘은 단지인데도 지난해 30평형대가 4000만~5000만원이 올랐다”고 전했다. 실제로 한국감정원에 따르면 영화 아이닉스 전용면적 54.66㎡ 세대의 경우 8월과 10월에는 전월 대비 1000만원이 오르기도 했다.

재개발 지역은 사업속도가 다른 만큼 투자 기회도 여러 단계로 접근해볼 수 있다. 광명동 G공인중개소 관계자는 “이미 이주가 시작된 16R 구역이나 진행 속도가 빠른 15R에서는 이미 가격 상승이 반영돼 초기 투자금이 1억50000만원 이상 든다. 그렇지만 일단 사업 진행이 확실하다는 ‘메리트’가 있어 안전하다”고 평가했다.

광명동 다른 공인중개소 관계자는 “16R 구역 재개발 아파트의 조합 분양가가 3.3㎡당 1200만~1300만원이고, 일반 투자자가 추가로 낼 ‘웃돈’은 5000만~6000만원 선이라는 얘기가 돌고 있다”고 했다. 그는 “투자자들에게 가장 인기가 많은 곳은 11R 구역으로 7호선 역세권인 데다 4000세대 대단지라 재개발 아파트 분양가가 3.3㎡당 1800만원을 넘어설 수도 있다”고 하면서도 “현재 ‘거품’이 많이 끼어 있다. 사업 진행도 아직 이후 감정가가 예상보다 낮게 나와 무리한 투자가 될 수 있다”고 경고했다. 11R 구역 내 소형 다세대 주택의 지분 가격은 3.3㎡당 2500만원 이상이다.

광명시청 관계자는 “광명 뉴타운은 서울 도심까지 30분대 접근이 가능한 지역이나 재개발이 소규모의 수익성 위주로 시행되면서 계속 악순환이 돼 왔다”면서 “시가 의지를 가지고 있어 빨리 진행하고 있다”고 말했다. 관계자는 “2025년 완료를 목표로 진행 중이다”라고 말했다. 사업이 완료되면 광명 뉴타운 인구는 11만명에 달할 것으로 예상된다.