이르면 올 상반기중 서울 강남구 신논현역 인근에 ‘역세권 청년주택’ 총 295가구(공공임대 85가구)가 2018년 완공을 목표로 공사에 들어간다. 이 청년주택을 시작으로 올해에 서울 강남권에만 역세권 청년주택 850여가구가 공급될 예정이다.

‘역세권 청년주택’은 교통이 편리한 시내 전철역 인근에 임대주택을 건립해 주변 시세보다 낮은 수준 임대료로 대학생, 신혼부부, 사회 초년생 등 20~39세 청년들에 임대주택을 공급하겠다는 서울시 정책에 따른 것.

지난 15일 서울시 도시계획위원회에서 강남구 논현동 202-7번지(1168.6㎡) 역세권 청년주택 부지를 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 상향하는 내용의 도시관리계획 결정 변경안이 가결됐다.

역세권 청년주택사업은 1호 사업지인 용산구 삼각지역 인근을 비롯해 서대문구 충정로역 인근, 마포구 합정역 인근 등 강북 지역에서는 진행됐지만 강남권에서는 이번이 처음이다.  지상 15층 높이로 들어서게 되는 이 청년주택은 강남 교보타워 사거리인근 리츠칼튼 호텔 건너편 호텔 다이내스티 부지에 위치해 강남에서도 초역세권이다.

그러나 이러한 관심만큼이나 토지주에 대한 용도지역 종상향 등의 특혜가 과도하다는 지적과 서울의 대표적 부촌인 강남 지역인 만큼 고가월세로 공급될 가능성이 있다는 문제점이 동시에 제기된다.

서울시는 청년주택 사업을 시행할 민간 토지의 용도변경을 통해 용적률을 최대 350%에서 800%로 높여주고 사업승인 인가 또한 최소 6개월 단축해 주면서 취득세·재산세 감면 등 민간 사업자를 위한 다양한 편의를 제공한다는 계획이다. 

역세권 청년주택 중 가장 먼저 지구계획·주택건설사업계획 통합 승인을 취득한 삼각지역 인근 한강로2가 청년주택도 제3종일반주거지역·일반상업지역으로 용적률이 250%였으나, 서울시가 일반상업지역으로 변경해주면서 8671㎡ 부지에 지하 7층, 지상 35·37층 건물 2개 동을 건립하는 사업으로 용적률 1000%에 육박하게 됐다. 충정로3가 청년주택도 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 바뀌면서 지하 6층·지상 26층으로 지어진다.

서울시가 원스톱 건축행정 시스템을 가동해 한강로2가 사업지는 통상 1년 6개월 정도 소요되는 통합승인을 6개월 만에 완료했다. 게다가 도시계획, 건축, 교통 등 분야별 전문가 70명으로 구성된 통합실무지원단을 발족해 지원하고 시중은행을 통해 전용 금융상품을 출시해 건설비용 대출금의 이자도 일부 지원할 예정이다.

또한 대중교통중심지에 토지를 갖고 있는 토지주 또는 시행자가 사업계획을 신청하면 대상 가능 여부를 검토하는 기존 방식에서 서울시가 직접 역세권 전수조사를 실시해 대상지를 발굴하고 토지주에게 '찾아가는 서비스'를 펼칠 계획이다.  

정유승 서울시 주택건축국장은 한강로2가 업의 사업계획 승인 당시 “앞으로 역세권 청년주택 공급물량 확대를 위해 사업기간 단축 등 서울시가 할 수 있는 모든 역량을 집중해 추진해나가겠다”고 말했다. 그야말로 서울시로서는 사업의 성공을 위해 총력을 다하고 있다.

그러나 '뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집'의 저자인 채상욱 하나금융투자 건설 애널리스트는 이들 토지에 대한 용도변경은 과도한 특혜라고 지적하면서 “전형적인 포퓰리즘 정책”이라고 강도높게 비판했다.

실제로 서울 도심 역세권 지역 용적률 완화는 높은 지가 상승으로 이어질 수 밖에 없다.

현재 시범사업지로 지정된 한강로2가와 충정로3가 주변의 지가와 임대료가 이미 상승세란 것이 이같은 비판을 상당부분 뒷받침하고 있다. 서대문구 C공인중개업체 관계자는 "현재 사업지 인근지역까지 토지 가격이 상승하고 있다. 사업에 관심을 가지는 토지주나 개발사업자도 많은 것 같다”면서 “용도지역 변경으로 역세권 고층 신축건물이 들어오게 되면 토지 가치가 2~3배 뛰는 것도 어렵지 않다”고 전망했다.

토지 가격 상승은 더 높은 분양가와 더 높은 임대료로 반영될 수 밖에 없다. 입주 시기가 되면 임대료는 서울시나 수요자의 기대보다 높아질 가능성도 크다. 서울시는 청년주택 임대료는 주변 임대료의 60~80%선에서 책정될 것이라고 말하지만 초기 임대료 등을 통제할 수는 없다. 준공공임대주택에 해당돼서 임대료를 통제할 수 없기 때문이다.

현재 신논현역 인근의 전용면적 35㎡ 수준의 소형 주택은 보증금 1000만원에 월 임대료 100만~120만원 수준이다. 20~39세 사이의 대학생과 사회 초년생, 신혼부부가 입주자라는 것을 감안할 때 이같은 월 임대료는 감당하기 어려운 수준이다.

임대의무기간도 길지 않다. 서울시는 역세권 청년주택 계획에서 용도지역 상향을 통하여 공급되는 주택을 대부분 준공공임대주택으로 8년의 임대의무기간만 적용된다. 또 전체 가구 중 공공임대주택 가구 비율은 적고, 나머지는 민간임대여서 시세에 따라 임대료를 받는다. 용도지역 상향에 따라 상업지역의 경우 공공주택비율이 20~25%, 민간주택이 75~80%다. 준주거지역은 공공주택비율이 10~15%, 민간주택 85~90%다. 때문에 임대의무기간이 일정 수준 경과되면 분양주택으로 시장에 나올 수도 있다. 

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “물론 ‘특혜다’, ‘과하다’ 하는 평가도 있지만, 초기 사업이 작동하게 하려면 일정 수준의 ‘인센티브’가 필요하다”면서 청년들의 주거편의 개선사업의 필요성을 긍정적으로 평가했다.

서울시 임대주택과 관계자는 “신논현역 사업지의 경우 임대료는 정해진 것이 없지만 초기 임대료는 월 50만원 수준으로 할 계획”이라면서 “청년주택 가구는 ‘쉐어하우스’ 모델을 차용해서 공동 공간을 두고 침실만 따로 쓰게 하는 등 면적을 줄여 제공해 임대료를 낮출 계획도 갖고 있다”고 설명했다.

그는 “단순히 토지주의 자산가치가 높아진다고 하지만 시에서는 다양한 방법으로 이를 환수할 것”이라고 말했다. 서울시는 이들 주택들에 청년활동지원센터, 도시재생지원센터, 마을공동체지원센터, 지역상생교류사업단, 협치학교 등 지역민과 입주 청년들을 위한 다양한 커뮤니티 시설을 만들 계획도 갖고 있다.

이 관계자는 “공공임대주택 비율이 10~25% 수준으로 낮아 주민들의 주변 집값, 임대료 하락 우려와는 달리 전체 시장에 미치는 영향은 적을 것이다. 이를 설명해 지역민들의 반발을 최소화할 것”이라고 말했다.

서울시는 2019년까지 총 5만 가구의 역세권 청년주택를 짓겠다는 계획이다. 현재 강남권에서 논현동 2개 부지와 송파구 잠실동 등 총 3곳에서 청년주택 개발사업 승인 절차를 진행하고 있다.