‘친구끼리 친척끼리 뜻 맞는 사람끼리 같이 짓고 같이 산다’고 하는 ‘동호인주택’은 1990년대 후반 처음 등장했다. 이들은 크게는 서울 근교의 전원주택형 동호인주택과 서울 내에 위치한 도심형 동호인주택으로 각각 인기를 끌었다.

도심형 동호인주택의 대표적인 사례는 한남동의 고급주거지역인 UN빌리지 내 빌라들이다. 한강변을 끼고 지어진 이 고급빌라촌의 단독주택과 주거용 빌라들은 대다수가 동호인주택 방식으로 지어졌다. 서초구 반포동의 현대 팔레스도 성공적인 도심 내 동호인주택 사례로 꼽힌다. 

주거공간에 대한 개념이 달라지고 실수요자가 참여하는 개발이 활성화되기 시작하면서, 획일적인 아파트보다 개별적 편의과 개성을 살릴 수 있다는 점 때문에 동호인주택이 고급주택 수요자들의 주목을 받았던 것이다.

토지매입에 따른 취·등록·법인세와 금융비용 등이 분양가에 반영되고 계약자가 입주 후 다시 취·등록세를 물어야 하는 일반 분양과는 달리, 동호인주택은 직접 땅을 매입해 중복 부과세금의 부담을 줄일 수 있고 건축물 분양에 대한 법인세를 물지 않아도 된다. 인테리어, 건축 자재 등도 동호인들이 결정할 수 있고, 건설업체가 진행하는 분양상품과는 달리 영업비용 등이 들지 않아 시공비도 원가 수준으로 절감할 수 있다.  

듣기에 이상적이기만 한 동호인주택이 시장에서 더 큰 비중으로 커지지 못한 것은 공동으로 부지를 선정하고 주택을 신축하는 과정에서 동호인들의 의견차로 진행이 어려웠기 때문이다. 전원주택 시공사인 스위트하우징의 신동준 대표이사는 “부지 선정부터 자본 투입, 시공사 선택까지 동호인들 각각의 의견차가 크다. 2~3 가구 정도가 사업을 진행하는 경우는 의견 조율이 상대적으로 용이하지만 채산성 문제로 최소 8가구 이상이 진행하는 경우가 많아 속도가 더딜 수 밖에 없어 과거의 인기를 잃게 됐다”고 분석했다.

또 사업주체인 조합형태 동호인들의 전문성 부족도 사업 진행에는 걸림돌로 작용했다. 시공사의 시공 능력에 대한 평가나 공사 진행 등은 전문가가 아닌 개인들에게는 쉽지 않은 일이다. 게다가 최근 주택상품이 다양해짐에 따라 굳이 개인들이 사업을 직접 시행하지 않아도 선택의 폭이 넓어진 것도 동호인주택 인기 하락의 이유가 됐다.

그런데 실제로는 시공사와 부동산중개업체가 토지를 매입해 분양하는 형태다. 주택 신축매매로 인한 세금이 부과되는 것을 막기 위해 동호회원을 모집해 공동 부지를 구입하는 방법을 택한 것이다. 물론 건축비 등을 제외한 수익을 동호인들에게 정산도 하지 않는다. 

동호인 주택의 경우 토지·대지를 최대한 활용하기 위해 각각의 가구는 구분 소유권을 가지고 전체 사업대상인 토지는 N분의 1로  공동 지분 형태로 소유하는 경우가 많다. 동호회원들은 건축비용과 토지비용을 부담하고 공동명의로 건축허가를 얻는다. 또 이후 건축에 실제 소요된 제반비용의 차액에 해당하는 ‘손익’을 산정하고 분배하는 정산절차를 가져야 한다

그런데 최근에는 동호인주택을 위장한 분양도 많아 주의를 요한다. 서울 용산구 A부동산은 시세보다 훨씬 저렴한 가격으로 빌라를 소유할 수 있다고 하며 동호인을 모집하고 있다.

박진규 해인세무회계사무소 대표세무사는 “과세당국은 이 같은 주택 공급은 동호인주택이라고 보지 않고 1인이 신축 분양한 것으로 보고 종합소득세와 부가가치세(일정 규모 이상의 공동주택) 등 세금을 추징한다”고 전했다.

동호인들이 모여서 주택을 건축한 후 입주했다면 소득세나 부가세를 내지 않아도 되지만, 건설사 등 업자가 여러 세대의 집을 지어서 분양한 것이라면 주택신축판매사업으로 보아 분양을 통해 얻게 되는 수익에 대한 소득세와 부가가치세, 법인세 등을 탈세한 것으로 판결한 과거 사례가 있다.