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[이창록의 건설 하자 분쟁] 국토교통부 개정 하자 판정 기준의 주요 내용
이창록 법무법인 공유 변호사  |  expert@econovill.com  |  승인 2017.03.11  18:25:34
   

국토교통부는 2016. 12. 30. 국토교통부 고시 제2016-1048호로 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자 판정 기준(이하 ‘하자 판정 기준’)의 일부를 개정했고, 같은 날 그 기준은 시행되었다. 위 하자 판정 기준은 2014. 1. 3. 제정된 이후 2015. 12. 17. 전부 개정된 바 있는데(국토교통부 고시 제2015-951호), 이번에 다시 개정된 것은 위 하자 판정 기준의 근거법령이 종전의 주택법에서 2016. 8. 12.자로 공동주택관리법으로 변경됨에 따라 근거 조문의 내용을 일부 변경한 것이며, 그밖에 창호성능 하자 판단 기준 등 일부 내용을 보완하고 공동주택관리법과 공동주택관리법 시행령에서 정하는 하자 발생 부위가 전유 부분인지 공용 부분인지에 대한 판단 기준을 구체적으로 마련했다는 데에 그 의의가 있다고 볼 것이다. 또한 하자 담보 책임 기간 경과사건의 심리 여부의 기준을 위 공동주택관리법과 그 법 시행령의 시행일인 2016. 8. 12.로 규정하고, 시설공사별 세부 기준 역시 위 공동주택관리법 시행령과 일치시켰다.

주요 내용을 보다 구체적으로 보면, 개정 하자 판정 기준 제6조의2에서는 그 표제를 ‘전유 부분과 공용 부분의 판단 기준’이라 정하며, 그 1호에서 전유 부분을 ‘구분소유권의 목적인 건물부분으로서 외벽·다른 세대 등과의 경계벽 및 바닥의 안쪽에 설치된 각종 시설물 및 창호(외벽에 설치된 창호를 포함한다)를 말한다. 다만, 개별 세대에서 단독으로 사용하는 부분과 세대에 속하는 부속물을 포함하고, 배관 및 배선 등은 다음 각 목의 기준에 따른다’고 규정하며, 그 가목에서는 ‘계량기가 설치된 배관·배선: 전기, 가스, 난방 및 온수 등은 세대 계량기 전까지의 부분’과 ‘오수관·배수관·우수관 등: Y자관 및 T자관 등 2세대 이상이 공용으로 사용하는 시설 전까지의 부분’을 각 전유 부분으로 규정하고 있다. 한편, 위 기준에서는 공용 부분을 ‘제1호 외의 부분으로서 2세대 이상이 공용으로 사용하는 시설물’이라고 하면서도, 그 단서에서 ‘건축물의 구조부(내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀을 말한다)와 건물 및 입주자의 안전을 위하여 전유 부분에 설치된 스프링클러는 공용 부분으로 본다’고 정해 전유 부분에 설치된 스프링클러 등도 공용 부분으로 보아, 그 시설에 발생한 하자는 공용 부분 하자로 판정하고 있다. 공동주택관리법과 그 법 시행령에서는 전유 부분과 공용 부분에 따라 담보 책임 기간의 기산일, 하자 보수 절차, 담보 책임의 종료 등에서 각 차이를 보이므로, 위 개정된 하자 판정 기준의 내용은 입주자와 사업 주체에게 중요한 의미를 갖는다 할 것이다. 다만, 하급심 법원 실무가 위 하자 판정 기준을 단순한 행정규칙으로 간주하고 있으므로 실제 위 기준이 하자심사분쟁조정 단계가 아니라 법원의 판단에도 구체적인 영향을 미칠 수 있는지 여부는 구체적인 사건에서 법원의 해석 여하에 따라 결정될 것이다.

 

   
 

개정기준 제15조 제2항에서는 단열 공간 창호에 발생한 결로 하자 판정 기준에 ‘창호시험성적서 등에 기재된 창호의 성능이 국토교통부에서 고시한 ‘건축물의 에너지 절약 설계기준’, ‘에너지절약형 친환경주택의 건설기준’ 및 ‘공동주택 결로 방지를 위한 설계기준’에 미달하는 때’를 추가해 이를 창호 결로 하자로 판정한다고 개정했다.

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