▲ (자료: 주택도시기금 홈 캡처)

투자자에게 투자수익 욕심을 작게 가지라고 권하는 것은 오해를 부를만한 무례한 언사일지 모른다.

부동산 시장에 작은 변화가 있긴 하지만 아직도 부동산 특히 아파트를 매입하면서 나중에 되팔 때 최소한 십 퍼센트 이상의 매매차익을 기대하지 않는 사람은 매우 드물다.

우리나라에서 실수요자를 포함한 투자자들이 아파트를 고수익 투자상품으로 절대적인 믿음을 갖는 것은 변동성이 작고 시장에서 환금성과 수익성이 확실하게 나타나고 있기 때문이다.

이처럼 적정한 투자수익이 담보되는 아파트를 매입할 때 향후 발생할 수익과 손실위험을 공유하고 부담을 줄여 투자할 수 있도록 부족한 자금을 시중 금리보다 훨씬 저렴한 금리로 대출을 지원하여 수월하게 내집을 마련할 수 있게 돕는 대출상품이 있다.

서민과 저소득층의 내집 마련을 적극적으로 돕는 이 상품은 주택도시보증공사가 도시기금으로 주택매입자금을 지원하는 수익공유형모기지론과 손익공유형모기지론 등 신개념 대출상품이다.

수익공유형모기지론은 주택매입자금을 대출신청자(채무자)에게 연 1~2% 낮은 금리로 대출 지원하고 매입한 주택의 값이 상승한 경우 그 수익(매각 이익)을 대출 보증인인 정부(주택도시기금)와 공유한다.

손익공유형모기지론은 대출 지원받은 주택을 향후 매각할 때 주택 값이 상승한 경우에 발생한 수익만 공유하지 않고 주택 값이 하락한 경우 발생한 손실(매각 손실)위험까지 정부(주택도시기금)와 공유하며 채무자의 부담을 줄여주는 상품이다.

한편 주택도시보증공사 관계자는 “수익공유형모기지론과 손익공유형모기지론은 금리 상승 우려가 있고 주택 경기 침체시 근로자와 저소득층의 주택구입을 지원하는 맞춤상품으로 최근에 주택자금대출의 금리 갭이 커지며 상품가치가 높아지고 있다”며 “이 상품을 이용하는 고객들은 최초 대출 약정시에 설명을 충분히 드리지만 중도 또는 만기에 대출금을 일부 상환하거나 전액 상환할 때 수익과 손익을 정산하는 절차를 번거롭게 생각하거나 발생한 수익을 공유하는 것에 이의를 제기하거나 민원이 생길 때가 있으므로 대출 이용자들은 대출금 상환시 은행에서 수익과 손익을 공유하는 정산절차를 숙지하고 이용할 것을 권한다” 고 말했다.

주택도시보증공사가 주택도시기금을 재원으로 대출하는 수익공유형모기지론과 손익공유형모기지론의 세부 내용과 취급 절차를 소개한다.

▲ (자료: 주택도시기금 홈 캡처)

<수익공유형모기지론>

대출 대상

대출 대상주택을 구입하고자 하는 생애 최초 또는 5년 이상 무주택자로 다음 요건을 모두 충족하는 자에 한한다.

- 대출 신청일 현재 만 19세 이상 세대주 (단, 만 30세 미만 미혼세대주는 직계존속중 1인 이상과 동일세대를 구성하고 주민등록표상 부양기간(합가일기준)이 계속해서 6개월 이상인 분)로서 세대주를 포함한 전원이 무주택자

- 단독세대주를 포함하되, 만 30세 미만의 단독세대주는 제외

- 부부합산 총소득이 연간 6천만원(생애최초주택구입자는 연간7천만원) 이하인 자

* 부부합산 총소득이란 차주 및 배우자(결혼예정자 포함)의 근로소득(상여금 및 수당 포함) 및 사업소득을 말한다.

대출 금리

연 1.5% (고정금리)

대출 한도

주택가격(한국감정원 조사가격)의 최대 70% 유효담보가액 범위 내에서 호당 2억원이며,

구입자(대출신청인)의 부부합산 연소득 4.5배 이내이다. (단, 무소득자 및 1800만원 이하 소득자는 8000만원 한도)

대출 대상주택

주거 전용면적 85㎡ 이하이고, 주택가격 6억원 이하인 아파트(기존아파트, 미분양아파트, 신규 입주 아파트 등)

단, 수도권(서울, 경기, 인천) 및 지방 5대 광역시(부산, 대구, 광주, 대전, 울산), 인구 50만 이상 도시(김해, 전주, 창원, 천안, 청주, 포항) 및 세종특별자치시에 한정

대출 기간

20년 만기,원리금균등분할상환 조건[거치기간(이자만 납부하는 기간)은 1년~3년 이내)]

조기상환 수수료

- 3년 이내 조기상환 시 : 연 1.8%

- 5년 이내 조기상환 시 : 연 0.9%

- 5년 초과 : 조기상환 수수료 없음

* 조기상환 수수료 = 조기상환금액 x 조기상환수수료율 x 경과기간(대출 취급일부터 상환일 전일까지) / 365일(윤년 366일)

중도상환

- 일부금액 중도상환시 실행일로부터 3년 이내에 최초 취급된 대출금액의 50%까지 백만원 단위로 상환 가능하다.

- 전액 중도상환시에는 7영업일 전까지 통보후 상환한다.

처분 이익 공유

주택 매각(3년 이후) 또는 대출만기 또는 중도상환 시 매각 이익의 일부를 기금과 공유한다.

- 매각 이익이 발생할 경우, 당초 매입가격에서 기금 대출 평잔이 차지하는 비율만큼 주택기금에 귀속시킨다. (기금의 최대 수익률은 연 5% 이내로 제한)

- 3년 이내 조기상환 시에는 처분 이익을 공유하지 않는다.

대출 신청시기

소유권 이전등기 전

담보 제공

해당 주택에 1순위 근저당권설정을 하고 근저당권 설정비율은 130%로 한다.

업무취급은행 : 국민은행, 신한은행, 우리은행

▲ (자료: 주택도시기금 홈 캡처)

<손익공유형모기지론>

대출 대상

대출 대상주택을 구입하고자 하는 생애 최초 또는 5년 이상 무주택자로 다음 요건을 모두 충족하는 자에 한한다.

- 대출 신청일 현재 만 19세 이상 세대주 (단, 만 30세 미만 미혼세대주는 직계존속 중 1인 이상과 동일세대를 구성하고 주민등록표상 부양기간(합가일 기준)이 계속해서 6개월 이상자)로서 세대주를 포함한 전원이 무주택자

- 단독세대주를 포함하되, 만 30세 미만의 단독세대주는 제외

- 부부합산 총소득이 연간 6천만원(생애최초주택구입자는 연간7천만원) 이하인 자

* 부부합산 총소득이란 차주 및 배우자(결혼예정자 포함)의 근로소득(상여금 및 수당 포함) 및 사업소득을 말한다.

대출 금리

최초 5년간 : 연 1% / 이후 만기까지 : 연 2%(고정금리)

대출 한도

주택가격(한국감정원 조사가격)의 최대 40% 유효담보가액 범위 내에서 호당 2억원 이내,

금융기관 모기지 포함 LTV(담보인정비율) 70% 이내

구입자(대출신청인)의 부부합산 연소득 4.5배 이내(단, 무소득자 및 1800만원 이하 소득자는 8000만원 한도)

대출 대상주택

주거 전용면적 85㎡ 이하이고 주택가격 6억원 이하인 아파트(기존아파트, 미분양아파트, 신규 입주 아파트 등)

단, 수도권(서울, 경기, 인천) 및 지방 5대 광역시(부산, 대구, 광주, 대전, 울산), 인구 50만 이상 도시(김해, 전주, 창원, 천안, 청주, 포항) 및 세종특별자치시에 한함

대출 기간

20년 만기, 일시상환조건

조기상환 수수료

- 3년 이내 조기상환 시 : 연 2.3%

- 5년 이내 조기상환 시 : 연 1.15%

- 5년 초과 : 조기상환 수수료 없음

* 조기상환 수수료 = 조기상환금액 x 조기상환수수료율 x 경과기간(대출 취급일부터 상환일 전일까지) / 365일(윤년 366일)

중도상환

- 일부금액 중도상환시 실행일로부터 3년 이내에 최초 취급된 대출금액의 50%까지 백만원 단위로 가능

- 전액 중도상환시에는 7영업일 전까지 통보후 상환한다.

처분 이익 공유

주택 매각(3년 이후) 또는 대출만기 또는 중도상환 시 매각 손익을 기금과 공유한다.

- 매각가격(실거래가) 또는 감정가격과 당초 매입가격의 차이만큼 대출비율에 따라 주택기금에 차익(차손)이 귀속시킨다.

- 3년 이내 조기상환 시 처분이익(손익)을 공유하지 않는다.

대출 신청시기

소유권 이전등기 전

담보 제공

해당 주택에 금융기관이 1순위, 주택기금이 2순위 근저당권설정까지 허용하며 근저당권 설정비율은 130%로 한다.

업무취급은행 : 국민은행, 신한은행, 우리은행

<대출자 유의사항>

- 이 대출업무는 취급은행이 국민,신한,우리은행 등 3개 은행만 취급하므로 은행을 잘 선택하여 거래할 필요가 있다.

- 이 기사는 요약한 자료이므로 대출 신청 희망자는 대출서류 누락이나 진행에 차질이 없도록 반드시 국토교통부 콜센터 (전화1599-0001), 주택도시보증공사 (전화 1566-9009)와 각 취급은행에 문의하여 자세하고 정확한 정보를 숙지한 후 대출을 신청해야 한다.