공공주택을 공급하는 한국토지주택공사(LH)를 따라 다니는 숙명적인 별칭이 있다. ‘부채 공룡’, 공공부문의 택지와 주택을 공급하는 LH에게는 어쩌면 당연한 오명이다. 서민에게 주택을 저가로 공급, 서민들의 주거 안정에 힘써야 하는 LH의 ‘임무’를 완성하기 위해서는 부채는 계속 늘어날 수밖에 없었다.

LH는 공공주택의 안정적 공급과 산적한 부채 부담 해소라는 지상과제를 동시에 풀 수 있는 해법을 발견했다. 그 주인공은 ‘공공임대리츠’다.

▲ 출처=LH

그간 뉴스테이 등 공공임대주택의 필요성은 대두됐지만 해당 사업은 LH의 부채를 늘리고 재무구조가 악화시키는 주된 원인이기도 했다. 때문에 현재도 국내 임대주택 공급률은 5% 안팎에 불과하다. LH는 공공임대주택을 부동산투자회사 리츠(REITs) 방식으로 풀어가면, 개발비용 부담은 민간 투자 유치로, 공공임대주택 공급은 안정적으로 가져갈 수 있어 만성적인 개발비용 부채를 줄일 수 있다는 ‘꿩 먹고 알 먹고’ 식의 계산이다.

 

공공임대리츠 사업이란

공공임대리츠 사업은 주택도시기금과 한국토지주택공사(LH)가 공동출자해 LH와 회계분리되는 리츠를 설립한 후, 리츠가 LH의 공동주택용지를 매입해 임대주택을 건설·공급하게 하는 형태를 띤다.

LH가 임대주택 건설 및 임대운영·관리, 분양전환 등 리츠의 자산관리를 수행하고 임대기간 종료 후에는 일반에게 분양전환해 수익을 낼 수도 있다. 미분양 시 LH가 매입하기로 확약하고 임대 조건 수준은 LH의 공공임대주택 기준을 적용한다.

다시 말해 LH는 자체 자금 출자 부담이 줄어드는 한편, 공공주택 임차인은 저렴하고 안정적인 공공주택을 공급받고, 투자자들 또한 신용도 높은 LH에 투자하면서 임대주택 입주자들이 내는 임대료로 수익 배당을 받을 수 있게 된다. 공공임대주택 투자수익률은 연 4~5% 수준일 것으로 나타났다. 또한 시공사인 건설사도 신용도 높은 LH와 사업을 진행하게 되면 공사비 미지급 등 ‘디폴트’에 대한 위험이 없게 된다.

리츠를 통하면 LH는 공공주택 택지비를 조기에 회수하고 건축비도 민간자본을 활용할 수 있게 된다. 공공임대리츠 사업을 진행하면서 LH의 부채비율은 2011년 468%에서 2014년 408.7%, 2015년 375.9%까지 하락했다.

올해부터 리츠 방식의 공공주택 공급이 본격화될 움직임이다. 2월 총 2830억원 규모의 ‘의정부고산 S-4‧S-5BL 아파트 건설공사 1공구’를 시작으로 2017년만 LH에서 사업비만 4조5000억원 내외 규모의 공공임대리츠가 총 4개 설립될 예정이다. 이를 통해 공급되는 10년 임대주택은 1만6000호 수준에 달한다.

올해도 자금은 주택도시기금과 LH가 공동출자하고 융자는 주택도시기금 및 민간자금을 통해 조달한다. 총 사업비의 8%를 출자하되 주택도시기금이 우선주 80.1%, LH가 보통주 19.9% 출자할 계획이다.

국토교통부 관계자는 “LH 공모 시에 자산관리회사(AMC)나 재무적 투자자(FI) 등 출자 참여업체가 다변화되고, 최근 민간 투자의 상담 건수가 크게 늘고 있다”고 분위기를 전했다. 그는 “뉴스테이 등 장기 거주가 가능한 공공임대 주택은 앞으로 주거 패러다임이 소유에서 거주로 바뀌면서 더 많이 필요할 것이라고 보고 있다”고 말했다.

현재 공공임대리츠는 기관투자로 주요 자금을 조달하고 있다. 공공임대주택에 투자하는 것으로 리스크가 적어 은퇴자 등 일반인들의 투자처로 활용될 수 있는가도 고려 대상이다. 실제로 국토부 기준 지난해 말 기준 국내 리츠는 총 177개인데 이 중 주택 리츠가 74개로 매년 투자자들의 인기를 끌고 있다.

이에 대해 LH 관계자는 민간투자에 개인투자를 유치하는 것에 대해 회의적인 입장을 밝혔다. 그는 일반적인 공모 리츠에 비해 투자 기간이 길고 수익률이 낮다고 전했다. 이어 그는 “실제로 2015년 시행을 한 적도 있지만 개인자금의 경우 고금리로 사업성이 확보되지 않았다”면서 올해도 개인투자 유치는 계획에 없다고 설명했다.

앞으로 공공임대주택의 수요가 높아질 것을 고려하면, 투자자 수익성 확보를 위해 용적률 상향 등 정책 지원으로 수익률을 높여 민간자본의 유입이 원활하게 해야 한다는 지적이 나오는 부분이다.

실제로 장기 공공임대주택을 보다 확충하겠다는 정부의 입장도 단호하다. 정부는 이미 서민 주거안정을 위해 공공임대주택 공급 확대를 주요 국정과제로 놓고 있다. 지난해만 공공임대주택을 12만5000호 공급해 역대 최대 수준을 기록했고 올해 공급 물량도 11만호에서 12만호로 확대했다.

특히 정부는 최근 공공임대리츠 방식이 적용되는 10년 임대주택이 저소득층을 대상으로 하는 다른 공공임대주택과 달리 임대 후 분양 전환을 전제로 해 무주택 가구의 내 집 마련을 돕기 위한 것이기도 하다면서 리츠 등 민간 자본 유치를 적극 추진할 계획이라고 밝히기도 했다.