여의도나 마포 직장인들이 복잡한 홍대 상권을 피해 데이트나 약속장소로 활용하던 카페거리 상권이 있다. 홍대 상권과 붙어있어 홍대의 상권 중 하나로 불렸고 현재는 상권이 안정세에 접어들면서 독립적으로 성장하고 있는 상수 상권이다.

상수역 주변은 전체적으로 점포들이 소규모로 늘어서 있으며 1, 2번 출구는 메인 상권과 가깝다. 특히 1번 출구 인근 주차장 방향은 4~5년 전부터 주택가 골목 상권에서 일반주택이 하나둘씩 주택형 상가(주거+상가)로 바뀌면서 개성 있는 점포가 생겨났다.

3, 4번 출구는 실제 거주자인 상주 인구가 많은데, 주택가 사이사이에 작은 개인 상점과 카페들이 구석구석 숨어있어 그곳들을 찾아가는 묘미가 있다. 지나가다 보면 작은 점포에서 손님들이 옹기종기 모여 대기표를 받고 줄지어 기다리고 있는 것을 볼 수 있다.

상수 옆 홍대 상권은 이미 포화상태를 넘어섰고 중앙 중요상권을 제외하고는 대부분이 유동인구를 수용하지 못하는 실정이다. 높은 권리금도 초기 창업자들에게 부담으로 작용해 점점 상수 쪽으로 이동해 특색 있는 점포들이 생겨나고 골목 구석은 아직도 진행형이다.

홍대 속에서 자리 잡은 독립적인 상권으로 자리

상수역은 홍익대학교 정문가는 길에 위치하여 대학 통학이 불편한 학생들이 거주하는 오피스텔, 고시원 등도 다수 분포하고 있다. 최근에는 주한외국인뿐만 아니라 관광객도 많이 늘어난 모습을 볼 수 있다.

기본적으로 20대 대학생의 유동인구가 전체 유동인구의 반 이상을 차지할 정도로 젊은 층에게 인기 있는 상권이다. 그만큼 유행에 민감하고 개성이 강하며 입소문도 빠른 지역이다.

때문에 빠르게 생기고 지는 점포들도 많아 창업자들은 이점에 유의해야겠다. 젊은 소비층이 꾸준하게 이용하는 제과점, 패스트푸드점, 카페 등은 유행에 반응하지 않고 점포 수는 꾸준하게 늘어났지만 최근 매출은 불황으로 대체로 하락 추세라고 한다.

홍대클럽 골목 입구 성원 공인중개사사무소에서 20여년간 한 우물을 판 베테랑 한영자 실장에 따르면 “그동안 경험 부족으로 망해나간 가게들을 수도 없이 많이 봐왔는데 너무도 안타까웠다”며 “처음 시작은 밝게 하지만 얼마 못 가서 가게를 접고, 주고 들어온 권리금도 제대로 못 건지고 나가는 경우가 많은데 쉽게 생각하고 들어와서는 절대 안 된다”고 말했다.

또한 “여기에서는 가게가 특징 있고 가격 대비 개성이 강하면 골목 안쪽에 있어도 얼마든지 손님들이 찾아오기 때문에 장기간 보고 장사를 시작해야 오래 갈 수 있다”고 했다. “권리금도 너무 높은 것보다는 5~6천 정도 생각하고 가게를 찾아보면 괜찮은 곳들이 있다”고 귀띔했다.

 

메인 상권 1, 2번 출구 상권발달 확장될 가능성 제한적

상수역 메인 상권인 1, 2번 출구는 개성이 넘치고 독특한 점포들이 상권을 가득 채워 유입인구가 많다. 먹자 상권이 크게 형성되어 있고, 홍대 클럽거리, 주차장 거리를 중심으로 좁은 골목으로 상권이 발달해 있다. 추후 일산 라페스타, 신사동 가로·세로수길, 정자동 카페거리와 같은 유명 상권으로 거듭나기는 제한적이다.

주 고객으로 20~30대의 젊은 층이 꼽히며 각 점포마다 개성 있는 인테리어로 고객들을 유입시키고 있다. 상권 대부분이 음식점, 주점, 카페, 의류 패션, 액세서리 판매점, 편의점 등으로 점포가 붙어있다. 메인 상권에 위치한 ‘윤씨밀방’이나 ‘구슬함박’ 같은 젊은 층의 호기심을 끄는 메뉴들의 입점이 성공 가능성이 있다.

점포들이 유사한 업종이 많아 상품 분석은 필수항목이며 동종 상품을 피한다면 경쟁력이 좋을 것으로 예상된다. 메뉴가 차별화된 점포는 해가 중천인 시각에도 사람이 줄 서서 기다릴 만큼 인기가 대단하다. 이곳은 현재 3.3㎡당 6000만~7000만원 선에 거래되고 있다고 한다.

 

3, 4번 출구 인근 도심 지하 발전소, 지상은 휴식공간으로

상수역 인근 최고의 호재는 서울 벚꽃 명소인 당인리 발전소가 공원화되는 것이다. 발전소가 지하로 내려가 2018년 말 완공 예정으로 현재 공정률은 63%다. 지상에는 2019년 말까지 대규모 공원과 문화공간이 조성된다.

마포구는 서울시의 ‘한강변 관리기본계획’에 따라 발전소와 인근 절두산 성지, 망원 한강공원을 연결하는 3㎞ 구간에 대규모 수변문화공간을 조성할 예정이다. 발전소가 인근 홍대문화거리와 한강공원을 잇는 멋진 코스로 새롭게 자리매김할 전망이다.

‘예술문화의 거리’ ‘카페 거리’ ‘디자인 거리’ 등의 특화 거리를 조성한다는 구상으로 이 방안에 따라 건물 저층부에 음식점, 카페, 전시시설 등을 권장업종으로 지정할 방침이다.

개발 호재로 인해 상수역 3, 4번 출구 인근은 활기를 띠고 작년 상반기까지만 해도 거래도 활발했지만 지금은 주춤한데 주민들의 관심은 높다고 한다. 주거지가 많이 형성돼 있던 기존에 비해 신축 건물이 늘어나고 있고 발전 가능성이 있는 지역으로 더 큰 상권으로 성장할 것이 예상된다. 이곳은 현재 3.3㎡당 4000만~5000만원 선에 거래되고 있다고 한다.

상수역 상권의 특징… 20~30대 젊은 층들의 집결지

상수 상권은 홍익대를 중심으로 상권이 형성됐고 권리금이 비싼 홍대상권에 비해 소자본 창업자들이 많아 소박하고 아기자기한 디자인의 점포들이 주를 이루고 있다. 최근 들어서는 경기불황으로 장사가 어려워지면서 일부를 제외하고 임대료도 내려야 한다는 목소리가 커지면서 점포들의 권리금도 10~20% 정도 빠지고 있다고 한다.

상수역 인근 메인상권 1, 2번 출구 골목은 1층 기준 66㎡ A급 대로 점포의 시세는 평균 보증금 5000만~1억원, 월세 400만~600만원, 권리금 8000만~1억5000만원 선이다. B급 골목 점포는 평균 보증금 2000만~5000만원, 월세 100만~300만원, 권리금 3000만~5000만원 선이다. 창업자는 권리금을 1년 영업순수이익으로 건질 수 있다고 판단될 때 결정해야 한다.

여기에 자신만의 개성을 넣어 20~30대 젊은 층들의 관심을 끌 수 있는 인테리어, 서비스 부분에서 새로운 아이템이 있다면 창업에 성공할 수 있는 가능성은 높아진다. 하지만 유행에 끌려다니는 창업을 할 경우 업종 중복이 일어나기 때문에 유의해야 한다.

벌이 꽃 향기에 이끌리듯이 혈기왕성한 젊은 층의 남성 고객들은 여성 고객들이 많은 곳을 선호하기 때문에 여성 고객을 공략하면 좋다. 실제로 여성들의 화장실을 쾌적하게 만들거나 단골 쿠폰손님에게는 안주를 할인해 주는 마케팅을 사용하는 곳이 지갑을 열게 한다.

홍보방법으로는 젊은 층을 겨냥하여 블로그, 카페, SNS를 활용하는 것이 좋다. 리스크를 줄이는 방법으로 창업을 시작하기에 전에 상권 주 고객층이 어떠한 성향의 집단인지를 파악하고 운영해야 할 것이다.