지난해 11.3 부동산대책 이후 분양권 전매 등 단기투자가 불가능해지자 서울 강남 재건축 단지들의 거래가 눈에 띄게 줄고 있다. ‘천정부지’ 치솟던 가격도 곧장 급락세다. 

특히 연내에도 재건축이 사실상 어렵다는 잠실 지역 재건축 단지들의 경우, 더욱 강한 ‘한파’가 몰아치고 있다. 오는 2018년 부활 예정인 재건축 초과이익 환수제 때문이다.  

 ‘잠실 재건축의 대장주’인 주공5단지. 연초부터 일명 ‘급급매물’이 거의 매일 나오고 있다. 이에 따라 거래량도 함께 늘고 있어 빠른 ‘손바뀜’현상이 형성되고 있다.

송파구 J공인중개업체 관계자는 지난 26일 "잠실 5단지 아파트 거래가 지난해 11월에 1건, 12월 2건에 불과했으나,  1월에는 현재까지 거래건수가 12건에 달한다"고 전했다.

10억원 이상 고가 아파트의 경우, 손바뀜이 여러차례 이뤄지는 사이에 집값은 계속 상승하는게 보통이지만, 지금 시점에 잠실 5단지의 실제 거래가격은 하락세를 회복하지 못하고 있는 점이 매우 특이하다는 게 업계의 시각이다.

잠실5단지 112㎡(전용 76㎡)는 지난해 12월 15억1000만원에 거래됐으나 현재는 13억원 후반대에 시장에 나와있다.

최근 강남권 잠실 진주, 반포 현대 등의 재건축 아파트가 서울시 도시계획위원회 심의를 통과하면서 수요자들의 관심을 끌고 있다. 그러나 지상 50층규모로 추진하고 있는 주공5단지의 경우 재건축사업 정비계획변경안 심의가 연기됐다. 

5단지 재건축조합은 잠실역 일대를 50층 높이로 추진할 수 있다고 주장하나, 서울시는 준주거지 4개동만 50층 재건축이 가능하다고 말한다.

이 단지 재건축 사업 추진의 최대 변수가 최고층수에 있으나,  어떻게 결정될지 불투명하다는 것을 의미한다. 

이와 함께 내년 재건축 초과이익 환수제가 도입되면, 조합원 1인당 이익이 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 세금으로 내야 한다는 점이 또다른 악재다.

현재 잠실5단지 112㎡의 2016년 기준 공시지가는 7억7800만~8억3000만원 수준. 대지지분 기준으로 3.3㎡당 6000만원대여서 반포 등 강남권 재건축 아파트가 3.3㎡당 8000만원을 넘어선 것과 비교하면 상승여력이 남아 있다. 게다가 50층 높이 재건축이 가능해지면 사업 속도가 빨라질 것이라는 기대감도 거래를 이끌고 있다.

권일 부동산인포 리서치팀 팀장은 “잠실 5단지는 호재와 리스크가 함께 있다”면서 “거래가 많아지고 있는 것은 ‘상승 가능성’을 본 투자자들이 있다는 얘기지만,  최고층수 50층 추진이 승인나지 않는다면 사업계획을 다시 추진해야 하기에 35층으로 사업을 진행해도 경쟁력이 있을 만한 수준의 가격으로 거래하려 할 것”이라고 가격 상승이 억제되는 이유를 설명했다.

그는 “매도자 입장에서는 지난해 이미 많이 가격이 올라 지금 팔아도 손해는 아니라고 판단할 것”이라고 덧붙였다. 그는 내년 재건축 사업은 초과이익 환수 대상단지인지 아닌지에 따라서 승패가 갈릴 것이라고 내다봤다.