대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결은 ‘사업 주체가 아파트 분양 계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공 내역과 시공 방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통해 그러한 내용을 별도로 표시해 분양 계약의 내용으로 편입했다고 볼 수 있는 등 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생했는지는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다. 따라서 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다’고 판단해 하자 여부를 판정하는 기준도면은 준공도면임을 분명히 한 바 있다.

그런데 위 판시에 나오는 ‘특별한 사정’, 즉 준공도면이 아니라 사업승인 도면이나 착공도면이 하자 여부 판정의 기준도면이 될 수 있는 특별한 사정의 존재에 대해서는 여전히 입주자 측이 문제를 제기하고 있는 상황이다. 최근에 선고된 다음과 같은 판시는 특별한 사정의 존재 여부에 대해 비교적 상세한 기준을 제시하고 있어 이를 소개해 보기로 한다. 다만, 다음 판결에서도 사업승인 도면이나 착공도면이 분양 계약의 내용으로 편입되었다고 볼 수 없다고 판단해 위에서 본 법리와 같은 결론에 이르게 되었다.

서울고등법원은 ‘분양 계약 체결 이전에 이미 설계 변경이 이루어져 설계 변경 내용이 분양 안내서, 분양 카탈로그 또는 견본주택을 통해 제공되거나 제시된 경우에는 위와 같이 설계 변경된 내용이 분양 계약의 내용 또는 전제가 된 것이므로 위 설계 변경 사항이 미시공 또는 변경시공 하자에 해당한다거나 분양 계약에 위반된다고 할 수는 없다.

그러나 이와 달리 분양 계약이 체결된 이후 사업 주체가 주택법령에 따른 사업계획변경승인절차를 거치지 않은 채 시행사와 시공사 간의 합의에 따라 임의로 하향시공 또는 미시공한 부분은 수분양자와 분양자 사이에 체결된 분양 계약의 내용 또는 전제가 된 것이라고 볼 수 없다. 따라서 주택법령의 적용을 받은 아파트에 관한 분양 계약이 체결된 이후 주택법령상 사업계획변경승인의 대상임에도 그러한 절차를 거치지 않고 임의로 하향시공 또는 미시공의 설계 변경이 이루어진 항목의 경우에는 그와 같은 설계 변경사항이 준공도면에 반영되었다 하더라도 그 항목에 관해는 준공도면이 ‘사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계 변경이 이루어진 최종설계도서’에 해당한다고 보기 어려우므로 위와 같은 경우에는 준공도면을 변경시공 또는 미시공 하자 판단의 기준으로 삼을 수는 없다고 할 것이다(주택법령에 따른 적법한 사업계획변경승인이 없는 이상 감리자의 감리의견에서 설계 변경에 관한 특별한 의견이 없다는 이유만으로 주택법령에 따른 적법한 사업계획 변경이 있었다고 볼 수 없다)’라고 판시해 준공도면을 하자 판정 기준으로 삼을 수 없는 예외적 사유 또는 특별한 사정에 대해 판단했다. 다만 위와 같은 예외적인 사례가 존재할 수 있는지는 의문이다. 앞서 본 바와 같이 이 판결의 결론도 위와 같은 특별한 사정이 없다고 보아 이 부분에 해당되는 입주자의 주장을 배척했다.