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“서울시 오피스 신축 건물 '몸값' 차 더 벌어져... 양극화 심화 전망 ”11월 서울시 임대료 소폭 상승, 공실률 보합
이윤희 기자  |  stels.lee@econovill.com  |  승인 2016.12.13  11:19:37

서울 오피스 시장의 가격 양극화가 과거와는 달리 눈에 띄게 벌어지고 있다. 오피스 빌딩의 입지, 건축 연도 등 개별적 특징에 따라 '몸 값' 차이는 앞으로로 더 벌어질 것으로 예상된다. 

   
▲ 출처=뉴시스

13일 종합부동산서비스회사 젠스타는 2016년 11월 기준 서울 오피스 동향을 조사한 결과, 서울 오피스 임대료는 3.3㎡당 70,740원으로 전월(70,689원) 대비 소폭 상승(0.1%)하였으며, 공실률은 7.7%로 전월과 동일한 수준으로 나타났다고 밝혔다.

11월 권역별 임대료는 CBD(도심)의 경우 을지로권에 입지한 ‘KT&G을지로사옥(구 솔로몬타워)’의 리모델링이 완료되면서 임대료 기준이 상향 조정되어 전월 대비 소폭(0.2% )상승한 88,914원/3.3㎡으로 나타났다.

이밖에 GBD(감남)은 72,498원/3.3㎡, YBD(여의도) 64,316원/3.3㎡, 기타지역 48,855원/3.3㎡로 임대료 변동 요인이 발생하지 않아 전월과 동일한 수준을 유지했다.

권역별 공실률은 CBD에서 프라임 등급의 더케이 트윈타워는 처브라이프생명보험 입주, 트윈트리타워는 NH농협과 Yap컴퍼니 입주, 센트럴플레이스빌딩은 메리츠화재 입주, 미래에셋센터원은 미래에셋대우 입주의 영향으로 공실이 다소 해소되었으나, 삼성계열사의 서초동 삼성타운 이전의 영향으로 삼성화재 본사빌딩에서 대형 공실이 발생하며 전월대비 0.5%p 상승한 9.0%로 나타났다.

GBD에서 공실률은 강남대로권에서 화인타워의 OB맥주가 아셈타워로 이전한 영향으로 전월대비 0.3%p 상승하였으나, 테헤란로권에서 우신빌딩에 뉴트리 바이오텍, 라온시큐어가 입주하고, 큰길타워에 ING생명 입주하는 등의 영향으로 0.2%p, 강남기타권에서 SYC밀레니엄타워에 에임하이글로벌이 입주함에 따라 0.1%p 하락하며 전체 공실률은 전월 대비 0.2%p 하락한 6.6%로 집계됐다.

YBD에서는 재화스퀘어빌딩, KTB빌딩, 신한금융투자타워, SIMPAC타워의 공실이 해소되면서 전월대비 0.1%p 하락한 7.5%를 기록하였다.

기타 지역인 잠실·송파권역에서 한국루터회관에 메리츠화재가 입주, 상암권에서는 한솔교육사옥 공실 해소 영향으로 전월대비 0.1%p 감소한 7.9%로 나타났다.

한편 젠스타 리서치팀은 ‘젠스타 오피스 거래DB’를 분석한 결과 2013년 4분기 이후 오피스 매매시장의 변동성이 확대되고, 가격형성의 양극화는 심화되고 있다고 봤다.

젠스타 리서치팀의 분석에 의하면 2009년 1분기부터 2013년 3분기까지 매매가격의 변동성은 변동계수(CV)를 기준으로 7.54로 나타났는데 2013년 4분기 이후 2016년 3분기까지 변동계수는 17.32를 기록해 두 기간 간 변동성이 2배 이상 확대되었다고 말했다.

젠스타 리서치팀 김동중 연구위원은 오피스 매매시장에서 변동성이 확대된 원인으로 오피스 임대시장의 불확실성 확대를 꼽았다. 김 위원은 "과거 오피스 공실률이 자연공실률에 근접한 시장에서는 입지 및 규모에 따른 가격 격차가 크지 않았지만 2013년 이후 시장 공실률이 높아지면서 입지나 규모, 건물노후도 등에 따라 운용수익에 대한 편차가 전보다 확대되고 있고, 이러한 현상이 오피스 매매시장의 양극화로 이어지고 있다"고 설명했다.

   
▲ 1만평 이상 빌딩 거래단가 분포. 출처=젠스타

젠스타 리서치팀은 1만평 이상 오피스 거래사례를 2009년과 2016년을 비교해 보았을 때 ‘2009년에는 준공년도와 거래 평단가 사이에 특별한 관계를 확인하기 어려웠지만, 2016년 거래 사례의 경우 신축건물일수록 거래단가가 높게 형성되는 경향이 나타났다’라고 밝혔다.

김 위원은 해당 결과에 대한 예시로 "지난 3분기 CBD에서 거래된 A 오피스 빌딩의 경우 2013년에 준공된 신축 오피스 빌딩으로 우량 임차인 확보와 낮은 공실률 등의 요인으로 거래단가가 2600만원/3.3㎡을 기록해 시장에서 형성되고 있던 거래가격의 임계치를 극복했다"고 말하면서 "거래가격이 과거에 비해 오피스 물건의 개별 특성에 보다 민감하게 반응하게 됐고, 이러한 현상은 앞으로 오피스 매매시장에서 가격 형성의 양극화 현상이 더욱 심화시키는 원인으로 작용할 것이다"라고 전망했다.

 

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