전국의 부동산(주로 아파트) 매매시장이 11.3 부동산대책의 영향으로 조금은 열기가 식어가고 있는 것으로 보인다.

지난 달 30일 한국감정원이 발표한 ‘11월 전국주택가격동향조사’에 따르면 매매가격과 전세가격은 각각 0.15% 상승했다.

전세가격은 저금리로 인한 임대인의 월세 전환이 계속되는 가운데, 전세가격은 0.15% 상승하며 10월 대비 상승폭이 소폭(0.01%p) 늘어난 것으로 나타났다.

우리나라 주택 임대차시장에 불어닥친 새 바람은 전세의 월세 전환 경향으로 임대인(집주인)에 의해 주도되고 임대인 수익 극대화 전략이라는 새로운 트랜드를 형성하며 빠르게 확산되고 있다.

새 변화의 확산으로 전셋집을 구하기가 하늘의 별따기 만큼 어려워져 전세난으로 비화되고 덩달아 치솟는 전세가격은 날개를 단 듯 하루가 다르게 올라가고 있다. 이에 따라 전세입자들의 고충은 이만저만이 아니다.

신규 임대를 놓는 전셋집도 없거니와 기존에 살던 전셋집은 만기가 돌아오기 무섭게 전세금액을 올리거나 전셋집을 월세로 전환하겠다고 집을 비우라는 일방적인 통보를 받는 막막한 상황이 일반화 되고 있다.

전세입자들은 오른 전세보증금(임차보증금)을 충당하기 위해 전세자금대출을 노크해보지만 은행의 대출 조건은 여간 까다롭지 않다.

개인의 신용으로 전세대출을 받는 길이 아예 없는 것은 아니나 다른 사람을 보증인으로 세워 전세대출을 받는 것은 더욱 지난한 일이고 은행 재원 전세대출 이자는 보증서 대출에 비해 2~3배 비싸다.

결국 현실적인 대안은 주택금융공사나 서울신용보증 등 보증보험회사의 보증서를 담보로 대출을 받는 방법이 보증료가 추가로 들기는 하지만 차선의 최선의 방법이다.

이 보증서 담보 대출방법은 은행에게는 안전한 채권보전책이 확보되기 때문에 적극 실행하는 대출이고 세입자 입장에서도 비용을 더 부담하는 것만 제외하고는 집주인과 자신에게도 떳떳한 대출방법이 된다.

전세난을 안전하고 저렴하게 극복할 수 있는 주택금융공사 보증서 담보 전세자금대출 방법을 소개한다.

보증서 담보 전세자금대출

보증서 담보 전세자금대출은 은행에서 전세자금대출을 받고자 할 때 주택금융공사의 보증서가 필요할 경우 이용하는 상품이다.

이 대출보증의 신청대상은 임차보증금 4억원 이하(지방 2억원 이하)인 전(월)세임대차계약을 체결하고 보증금의 5% 이상을 계약금으로 지급한 세대주여야 한다.

보증신청시기는 임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내에 신청해야 한다.

보증한도는 최고  2억원 (임차보증금의 80% 이내 에서)이다.

전세자금대출 보증업무는 위탁보증으로 채무자(대출신청인)가 공사에 별도로 방문할 필요 없이 대출 취급은행에서 대출과 보증에 관한 모든 업무를 일괄처리한다.

<상품 및 대출 신청절차 안내>

① 상품명: 일반전세자금대출(한국주택금융공사 보증서)

② 보증이용절차

전세자금보증은 위탁보증으로 고객이 공사에 별도로 방문할 필요 없이 취급은행에서 대출 및 보증 등 모든 업무를 일괄 처리한다.

③ 보증대상자금

임대차계약을 체결하고 임차보증금을 지급하는데 소요되거나 소요된 자금

④ 보증신청시기

► 신규 임대차계약 : 임대차계약서상 잔금 지급일과 주민등록전입일 중 빠른날로부터 3개월 이내에 가능

► 갱신 임대차계약 : 주민등록전입일로부터 3개월*이상 경과하고 갱신계약 체결한 날로부터 3개월 이내에 가능

* 월세를 전세로 변경한 경우에도 주민등록전입일로부터 해당기간 이상 경과할 것

⑤ 보증대상 목적물

전(월)세 대상 건물이 공부(부동산등기사항전부증명서 또는 건축물대장)상 주택이거나 주거용 오피스텔, 노인복지주택으로서 실제 주거용으로 이용되고 있어야 한다.

보증대상 주택, 오피스텔, 노인복지주택의 소유권에 경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등 권리침해가 없어야 한다.

복합용도 건물(상가와 주택이 같이 등기되어 있는 건물 등)을 임차하는 경우에는 총 전(월)세 대상 면적 중 주거전용면적이 1/2이상 차지해야 한다.

⑥ 필요서류

공사소정양식 : 보증신청서, 보증약정서, 개인정보제공동의서, 각서 등(은행 구비) 서식자료 다운로드

본인확인서류 : 주민등록등본, 신분증 사본, 현재 거주주택 부동산등기사항전부증명서

임차확인서류 : 확정일자부 임대차계약서(사본), 계약금 지급 영수증

소득증빙서류 : 표 참조

⑦ 보증료 : 보증금액에 대해 연 0.1% ~연 0.28%를 징구한다.

⑧ 대출금리 : 취급은행별로 차이가 있으므로 조건과 금리를 확인해서 낮은 은행을 선별해서 이용해야 한다.

11월 25일 현재 금리가 가장 낮은 은행은 하나은행으로 보증비율 90%인 경우 연 2.78%이고 100%인 경우 연 3.02%를 적용하고 있다.(월별로 금리가 바뀌므로 정확한 금리를 확인하고 대출 상담을 해야 한다)

(대출금리표 참고) 보증비율 90%인 경우 최저 연 2.78%~ 최고 4.07% 적용

                                보증비율 100%인 경우 최저 연 3.02%~ 최고 3.65% 적용

⑨ 취급금융기관

► 은행 재원으로 대출 : 국민, 광주, 기업, 농협, 대구, 수협, 신한, 씨티, 하나, 우리, SC제일, 부산, 경남, 전북, 제주, 산업은행 등 16개 은행

► 기금 재원으로 대출 : 국민, 기업, 농협, 신한, 우리, 하나은행 등 6개 은행

<보증대상자>

임차보증금 4억원 이하(지방 2억원 이하)인 전(월)세계약을 체결하고 보증금의 5% 이상을 지급한 세대주이어야 하며 단, 다음 7개 사유 중 하나라도 해당되는 사람은 보증을 이용할 수 없다.

① 보증신청일 현재 공사의 구상권 또는 유동화미수채권이 회수되지 아니한 주채무자와 그 배우자 및 채무관계자

② 공사에서 정한 보증사고 사유에 해당되어 사고처리(사고처리 유보 포함, 이하 같다)된 자와 그 배우자 및 채무관계자

③ 보증거절등급자(공사 내부 신용평가)

④ 신용관리정보를 보유하고 있는 자

⑤ 구상채무에 대한 손해금(연체이자개념)률 4% 미만으로 적용하여 구상채무를 상환한 주채무자(주채무자에 준하는 자를 포함)

⑥ 구상채권회수보증의 피보증인 및 연대보증인

⑦ 채권자가 될 금융기관의 대출금을 연체중인 자

<보증한도 조회>

보증한도는 일반적으로 총 2억원 이내에서 임차보증금의 80%와 소득의 1~4배(각 경우에 따라 다름)금액에 부채의 약 ¼을 뺀 금액 중 적은 금액으로 결정한다.

한국주택금융공사 홈페이지를 방문하면 고객이 공사에서 보증해 줄 수 있는 금액을 미리 확인할 수 있는 프로그램이 있다.

여기에 자기의 소득과 임차보증금액, 대출신청금액, 상환방법, 보증비율, 보증신청금액, 소득금액 등 정보를 입력하면 현재 상태에서 공사의 보증서에 의한 대츨 가능금액이 산출되어 나온다. 미리 점검해 보고 적정한 대출금액을 산정하는데 도움이 된다.

► 보증한도 산출기준

아래 (1),(2),(3) 항목에 의해 산정된 금액 중 가장 적은 금액으로 한다.

(1) 동일인당 보증한도 = 3억원 － 동일인 기 보증잔액

(2) 소요자금별 보증한도 = 다음 ①, ②, ③ 중 적은 금액

① 임차보증금 × 80% 이내 - 기 일반전세자금 보증잔액

② 신청인의 보증신청금액

③ 2억원 - 기 전세자금 보증잔액

보증목적물이 공공임대사업자(SH 공사등)가 공동임차인으로 계약하는 장기안심주택인 경우 피보증인이 부담하는 임차보증금을 대상으로 하여 한도를 산정한다.

(3) 상환능력별 보증한도

연간인정소득 ① - 연간부채상환 예상액,  ② + 상환방식별 우대금액,  ③ - 기 전세자금 보증잔액 (단, 연간소득이 2천만원 이하인 경우 연간부채상환예상액 차감 적용 배제)

(주) 연간소득은 '소득 입증방법'에 따라 산출한 실제 연간소득으로 하며 배우자(배우자 예정자 포함)의 연간 소득을 합산하는 경우 본인 및 배우자의 연간소득 합계액

<유의사항>

전(월)세임대차계약서 상의 임차인과 보증신청인은 반드시 일치해야 한다.

허위로 작성한 임대차계약서를 이용하여 보증 받은 사실이 발견되면 주택신용보증기금의 부실자료 제출자로 제재를 받게 되어 향후 일정기간 동안 신용보증을 받지 못하게 된다.

소득입증이 어려워 건강보험료 납부액을 기준으로 소득 추정 시에는 연간소득을 최대 2천만원까지 인정하며, 신청일 현재 보험료 납부실적이 최근 3개월 이상으로써 미납 없이 납부한 경우에만 가능하다.

기타 유의사항이 있을 수 있으므로 자세한 내용은 반드시 한국주택금융공사 콜센터(1688-8114)나 대출 취급은행에 문의하여 확인한 다음 대출을 결정해야 한다.