전매제한 기간을 늘리고 청약자격요건을 강화한 11.3 부동산대책 이후 분양시장 열기가 한순간에 차가워졌다. 하지만 수요가 높은 지역은 여전히 뜨겁고 조정대상에서 제외된 곳들에는 여전히 투자자들이 몰리고 있다.
분양권 단기투자 사라져…청약트렌드 바꾸다
11.3대책 이후 단기 투자가 어려워지면서 수요자들의 청약 트렌드가 바뀌고 있다. 그 전 분양시장 활황기에는 목돈없이 청약 당첨만 되면 프리미엄을 붙여 전매하는 투자자들이 많았지만 대책 이후에는 청약접수는 커녕 프리미엄 상승도 기대할 수 없게 됐다.
이에 지역의 특성이나 당시 부동산시장상황, 토지 이용계획 등 여러가지 영향으로 특정 주택형이 희소한 지역을 찾는 투자자들이 늘었다는 게 부동산 전문가들의 말이다.
서울 재건축 지금 투자해도 될까?
작년과 올해에 걸쳐 서울 재건축 열기는 대단했다. 잠실 주공아파트 5단지는 2주만에 수천만원 단위로 오르기도 했고, 강남지역 재건축 단지도 단기간에 완판되는 등 투자자들의 문의가 쇄도했다. 하지만 11.3 부동산 대책이 나오면서 서울 재건축 아파트는 32주만에 가격 하락곡선을 그리게 됐다.
11.3대책의 핵심은 투기지역 규제와 청약 자격 요건 강화다. 규제 대상 지역 중에 강남 4구와 과천, 성남은 공공 민간 관계없이 무조건 소유권 이전등기전까지 전매가 금지됐다. 공공만 전매제한이 걸리는 곳은 고양시, 남양주시, 하남시, 동탄2신도시, 화성시다.
특히 서울 재건축은 가격대가 높기도 하고 수요가 높아 주목도가 높다. 게다가 조합원 입장에서는 사업진행 의지가 강하다. 초과이익환수제가 2017년 유예종료를 앞두고 있어서다. 현재로선 초과이익 환수를 피하려면 2017년 말까지 '관리처분계획인가'를 신청해야 한다.
재건축 초과이익환수제는 재건축을 통해 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘으면 초과 금액의 최고 50%를 세금으로 내도록 한 제도로 2006년 도입돼 2012년까지 부과됐다가 2013년 유예가 시작돼 2017년 말까지 한차례 연장된 상태다.
인허가 절차당 최소 4~6개월이 걸린다고 가정할때 현재 '조합설립인가' 단계 이상으로 진척된 단지들이 초과이익 환수제의 유예 혜택을 볼 것으로 예상된다.
이에따라 11.3 대책이후 강남 4구에서 빗겨간 목동 재건축 단지에 큰 관심이 쏠렸다. 양천구에 자리한 목동신시가지(1~14단지)는 학군과 커뮤니티 등 요소로 재건축에 대한 기대감이 높아 가격도 쑥쑥 올랐다.
그러나 11월 셋째주 기준 목동 신시가지12단지는 500만원-2500만원 떨어진 것으로 확인된다. 거래마저 끊겼다. 목동 재건축이 강남4구에 속하지 않음에도 둔화세를 보이는데는 재건축 진행속도가 느리기 때문이다. 부동산 관계자들은 목동 재건축 아파트 조합설립인가도 나지 않은 상태에서 내년까지 관리처분인가를 맞을 수 없을 가능성이 클 것으로 보고 있다. 이에 투자자들도 재건축 진행이 느린데다 시장 분위기가 밝지 않아 관망세로 돌아섰다.
갭투자 성행할 가능성 높아
이번 규제책과 상관없이 정비사업지 주변에 지은 10년 이내의 아파트는 갭투자 수요가 계속되고 있다는 게 부동산 전문가들의 중론이다. 특히 수도권의 경우 실수요가 강한 곳은 전세가 상승률이 매매가 상승률보다 높다. 이런 곳은 갭투자가 성행하게 된다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “신규 공급이 적고 전세가율이 높은 곳 등 실수요 기반이 탄탄한 곳 등은 갭투자가 많아질 수 있다”라며 “목동신시가지의 경우 학군, 커뮤니티, 교통 등 외부수요도 많고 실수요가 많아서 전반적인 시장상황이 좋아지면 갭투자처로서 더욱 부각될 수 있다”라고 말했다.
또 수도권 분양시장에서는 용인, 청라, 송도 등 규제제외지역이 풍선효과로 인해 수혜처가 될 수 있다는 전망도 나온다. 입지가 나쁘지 않고 전매가 자유로워 프리미엄을 여전히 기대할 수 있기 때문이다.
분양권 전매제한 없는 지방 민간택지는?
공공택지는 전매제한이 시행 중이라 일부 지역에선 이들 민간택지 분양 아파트로 청약이 상대적으로 쏠릴 가능성이 있다. 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 11월 중순 이후 연말까지 지방 민간택지에서 총 2만7660가구가 분양할 계획이다. 지난해 같은 기간(3만277가구)보다 2617가구 감소한 수준이다.
장재현 리얼투데이 리서치팀장은 "부산은 이번 대책으로 청약자격의 제한은 생겼지만 분양권 전매는 여전히 가능하기 때문에 관망세가 어느 정도 지나고 나면 청약자들이 움직일 것”으로 내다봤다.