11.3 부동산대책이 발표된 후 새아파트 분양권 투자수요들이 뉴스테이, 입주권, 수익형부동산, 기존 분양권 시장으로 눈을 돌리는 '풍선효과'가 발생하고 있다.

앞서 3일 발표한 '실수요중심 시장 형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안'(11.3대책)에는 ▲1순위 자격제한 강화 ▲재당첨 제한 ▲계약금 부담을 분양가의 5%에서 10%로 상향 ▲2순위 청약시 청약통장 사용 의무화 등의 내용이 담겼다.

조정대상 지역으로는 강남 4구, 경기 과천·성남·하남·고양·남양주·화성(동탄2), 부산 해운대구·연제구·동래구·남구·수영구, 세종특별자치시가 해당된다. 조정대상지역 아파트는 1순위·재당첨 제한이 이뤄지고, 서울 강남4구의 경우 소유권 이전 등기시까지 전매가 제한된다. 

규제 벗어난 '입주권' 반사이익 누릴까

이번 대책은 분양권 전매제한에 집중돼 있어 입주권에는 규제가 적용되지 않는다. 때문에 강남4구와 과천시가 분양권 전매규제를 소유권이전등기시점까지 규제하더라도 조합원의 입주권거래로 일부 가수요가 쏠리는 '풍선효과' 우려가 나오는 것.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "분양권 전매가 위축되면서 이를 투자하려던 투자수요가 입주권으로 유입될 수 있다"면서 "입주권은 재건축이든 재개발이든 교통, 학군, 생활편의시설 등 인프라가 좋은 곳들을 중심으로 거래가 늘 수 있다"라고 말했다.

입주권과 분양권은 두 가지 모두 새 아파트를 소유하고 입주할 수 있는 권리를 얻는 것이지만, 조합원 물량은 '입주권'이고 사업의 마무리 단계에 속하는 일반분양 시점에 청약, 당첨 후 새 아파트가 준공되면 입주하면 '분양권'으로 불린다.

강태욱 우리은행 부동산 자문위원은 "분양권의 경우 소액으로 투자가 가능한데 비해 입주권은 조금 큰 단위의 투자금이 필요해서 한꺼번에 수요가 쏠리지 않고 일부만 주목할 수 있을 것"으로 예상했다. 

실제 입주권의 단점은 조합원 권리가액에 이주비용을 뺀 돈을 지불해야 하기 때문에 일반분양과는 비교할 수 없을 정도로 목돈이 들어간다. 반면 일반분양은 한 번에 목돈이 들어가지 않는다. 계약금과 중도금, 잔금을 나눠서 지불할 수 있는 한편 중도금 집단대출이나 대출승계 등이 이뤄지는 경우가 많다.

세금도 분양권은 주택으로 간주되지 않는 만큼 등기를 요하지 않고 취득세를 내지 않는다. 반면 조합원 입주권은 매입 즉시 취득세를 내는데 관리처분인가 후 주택이 멸실 되면 토지만이 남기 때문에 4.6%의 토지세율을 적용, 일반주택의 취득세율(1.1~3.5%)보다 높다. 입주권은 보유하는 동안 토지 지분에 대한 재산세도 납부해야 한다. 

막차 탄 '기존 분양권' 프리미엄 '쑥쑥'

11월3일 이전에 이미 분양계약을 마친 기분양 사업지의 분양권전매는 자유롭기 때문에 대책 이전에 '막차'탄 분양권들은 프리미엄이 상승 중이다. 마포 신수1구역 재건축 ‘신촌숲 아이파크’는 청약 당시 395가구 모집에 2만9545명이 몰려 평균 74.8대 1의 경쟁률을 보이며 서울 강북권 역대 최고 경쟁률을 기록하기도 했다. 이후 11.3 부동산 대책이 나오면서 프리미엄이 3000만원 이상 붙었다는 게 현지 중개업자들이 전언이다.

부동산 114는 11월3일 이전에 공급된 강남권 주요 분양 사업지로 ▲대치SKVIEW▲청담린든그로브▲반포센트럴푸르지오써밋▲래미안서초에스티지S▲삼성동센트럴IPARK▲반포래미안IPARK▲송파헬리오시티▲송파호반베르디움더퍼스트(B3)▲신반포자이▲래미안블레스티지▲래미안루체하임▲디에이치아너힐즈▲송파두산위브▲방배마에스트로▲아크로리버뷰를 꼽기도 했다. 실제 이들 단지들은 최소 3000만원 부터 많게는 1억이상 프리미엄을 붙어있다.

규제 자유지역…수익형부동산 쏠림 현상

분양권 거래가 자유로운 수익형 부동산에 수요가 쏠리고 있다. 특히 부동산 전문가들은 강남 접근성 좋은 주거용 오피스텔이 반사이익을 볼 것으로 전망했다. 

하남시 망월동 H공인중개업소 관계자는 “강남권 전매제한으로 일대 아파트는 물론 수익형부동산이 반사이익을 볼 것으로 보인다”라며 “미사강변도시에 기분양된 소형 아파트 값은 더 오를 것으로 보이고, 주거용 오피스텔도 강남과 가까운 거리에 있다보니 문의가 늘고 있다”라고 말했다.

분양보단 임대…'뉴스테이'로

또한 다주택자들의 1순위 청약강화로 신규분양시장 시장 진입이 사실상 어려워지자 자가를 월세 주고 새 아파트에서 주거서비스를 누리며 살고자 하는 유주택자들이 뉴스테이(기업형 임대주택)에 관심을 보이고 있다.

실제 지난 4일 한화건설의 두번째 뉴스테이 인천 서창 꿈에그린 견본주택에는 뉴스테이에에 대한 관심으로 수많은 인파가 몰렸다. 보증금과 월세를 다변화시켜 소비자의 선택의 폭을 넓혔고 8년간 장기거주할 수 있는 혜택이 있어서다. 더욱이 뉴스테이는 임대 상승률이 연 5%이하로 제한돼 실수요자들의 주목을 받고 있다. 또 본인 소유의 집을 월세로 내놓고 뉴스테이에 거주하고 싶어하는 유주택자가 관심을 보이는 등 달라진 수요변화를 감지할 수 있었다.  

하지만 부동산 시장을 급랭할만한 금융 핵심제재가 빠지면서 풍선효과가 다소 미비할 것으로 보는 시각도 있다. 함영진 부동산 114 리서치 센터장은 "수요자들이 분양권전매 규제가 덜하거나 공급과잉 우려가 적은 분양 상품을 찾는 움직임이 완전히 사그라지지는 않겠지만, 풍선효과도 인기 수도권과 지방 일부 지역으로 국한될 것"으로 내다봤다.

분양시장 이상과열 분위기는 확실히 잠재울 수 있을 것으로 예상된다. 강호인 국토교통부 장관이 이번 11.3 대책을 ‘1단계 대책’으로 규정, 향후 지속적인 모니터링을 통해 후속대책 가능성을 시사했다. 과열현상이 지속될 경우 투기과열지구 지정은 물론 LTV·DTI 등 금융규제 강화의지까지 내비치고 있는 것. 연말로 갈수록 계절적 비수기와 맞물려 시장 분위기가 가라 앉을 것이란 전망에 무게가 실리고 있다.