정부가 8.25 대책이후에도 아파트 분양시장이 좀처럼 진정되지 않자 3일 청약시장 규제를 본격화할 카드를 내밀었다. 이름도 긴 '실수요중심 시장 형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안'이다.
이번 대책은 청약시장이 실수요자 중심으로 가기 위한 목적으로 ▲1순위 자격제한 강화 ▲재당첨 제한 ▲계약금 부담을 분양가의 5%에서 10%로 상향 ▲2순위 청약시 청약통장 사용 의무화 등 규제가 시행된다.
대상 지역으로는 서울시 25개구 전역, 경기 과천·성남·하남·고양·남양주·화성(동탄2), 부산 해운대구·연제구·동래구·남구·수영구, 세종특별자치시가 해당된다.
이들 지역은 저금리 기조와 맞물려 늘어난 유동성 장세로 청약경쟁률이 수백 대 1일에 달하는 등 청약 열풍을 넘어선 광풍을 일으킨 대표적인 곳이다.
전매금지 기간은 지역별로 차등화를 뒀다. 분양권 전매 허용기간이 기존(6개월)에서 1년 더 강화된 곳은 서울 25개구 가운데 강남4구를 제외한 21개구이며 이들 지역의 민간택지 분양은 1년6개월 후에나 전매가 가능하다.
서울 강남4구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구), 비강남4구에선 공공택지 분양은 전매가 금지된다.
경기 과천시는 민간택지와 공공택지 모두 금지되고, 경기 성남시, 하남시, 고양시, 화성시(동탄2신도시만 해당), 남양주시 등은 공공택지 분양은 모두 전매가 금지된다.
지방에서는 세종시(예정지역에 한함)가 공공택지 분양은 전매가 ‘소유권이전 등기시’에나 가능하다. 이는 사실상 전매금지다.
다음은 금번 대책에 대한 10문 10답이다.
1. 언제부터 적용되나
대책이 발표된 3일 입주자 모집공고분부터 적용되며 소급적용은 되지 않는다. 1순위 제한, 재당첨 제한은 ‘주택공급에 관한 규칙’의 개정안 시행 후 입주자 모집 승인신청분부터 적용된다. 이달 중순이후 개정 및 시행할 예정이다.
2. 지역마다 전매제한 기간이 다르다던데, 기존과 같은 곳은 없나
경기 하남시, 고양시, 화성시(동탄2신도시 제외), 남양주시의 민간택지는 종전대로 6개월 이후 전매가 가능하다. 부산광역시의 민간택지도 전매규제에서 제외됐다.
3. 입주권도 제한받나
이번 대책은 분양에 집중 돼 있기 때문에 전매제한 역시 입주권에는 적용되지 않는다. 입주권은 재건축이든 재개발이든 교통, 학군, 생활편의시설 등 인프라가 좋은 곳들을 중심으로 거래가 늘 수 있다.
4. 규제를 빗겨간 지역은?
경기도 시흥, 의왕, 수원 호매실, 인천 송도, 청라 등을 꼽을 수 있다.
5. 1순위 자격제한이 어떻게 강화되는지
지금까지 분양시장은 일부 주택을 제외하고 세대원, 당첨 사실이 있는 자 및 그러한 자가 동일 세대를 이룬 자, 다주택자도 청약이 가능했지만, 11.3대책 이후 1순위 자격은 ▲세대주 ▲5년 이내 당첨 사실이 없는 자의 세대에 속하지 않은 자 ▲2주택 이상 소유하지 않은 자로 제한된다.
6. 재당첨 제한은
전용면적 85㎡이하 청약 시 과밀억제권역 당첨자 5년, 그 외 지역 당첨자 역시 5년 이내에 당첨 사실이 있는 경우 금번 지정된 지역 내 청약이 제한된다.
전용면적 85㎡초과 청약 시에는 과밀억제권역 당첨자는 3년, 그 외 지역 당첨자는 1년이내 당첨 사실이 있는 경우 제한된다.
7. 2순위 청약제도는
현재는 2순위 청약신청을 할 때 청약통장이 없어도 청약신청금만 납입하면 청약신청이 가능하나, 조정 대상지역에는 2순위 청약신청을 할 때에도 청약통장이 있어야 한다. 다만 가입기간, 예치금액 기준은 없다.
8. 금융 대책은
정부는 시중은행이 취급한 대출채권을 주택금융공사가 매입하여 유동화하는 적격대출의 한도도 2조원 증액(10.26 기 배정)하고, 필요시 추가로 한도를 확대하여 실수요자 지원을 계속한다. 아울러 최근 중도금 대출은행을 선정하지 못해 수분양자가 중도금 조달에 어려움을 겪고 있는 LH 공공분양단지는 중도금 납부시기를 4~8개월 유예하고, 유예기간 동안 대출은행을 적극 선정할 계획이다.
아울러 무주택 서민 등 실수요자의 내 집 마련을 지원하는 디딤돌 대출등 정책 모기지를 차질 없이 공급할 계획이다. 디딤돌 대출 자격은 연소득 6천만원 이하 (생애최초구입자는 연소득 7천만원 이하)에 해당되는 자이며, 대상 주택은 시가 6억원 이하, 전용 85㎡ 이하(수도권 제외한 읍·면지역 100㎡이하)만 해당된다. 대출금리는 2.1∼2.9% (생초자, 다자녀가구, 신혼부부 등은 0.2∼0.5%p 우대)로 규정된다.
9. 전매제한 기간안에 전매할 경우?
금번 대책을 통해 부적격 당첨자의 청약제한기간을 현행 3개월에서 1년으로 연장하고, 전매제한기간 내에 전매한 자도 청약제한기간을 1년 적용할 계획이다. 또 다운계약서 등 실거래가 허위신고에 대한 신고포상금 제도와 자진신고자에 대한 과태료 감면제도(2017.1월 시행)를 도입하여 불법 행위 근절 및 자진신고 등을 유도할 계획이다.
10 .불법전매시 처벌은
주택법 제 96조 제2호에 따르면 매도인, 매수인 각각 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금에 처해진다. 공인중개사도 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금과 등록 취소 또는 영업정지 처분.