올해 3개월도 안남은 부동산시장의 최대 관심사는 가계부채를 억제하고 과열된 부동산 시장을 제어할 정부의 사실상 마지막 규제책에 쏠려있다. 부동산시장의 과열현상을 일거에 진정시킬 메가톤급이 될지 아니면 특정지역을 겨냥한 국지적인 제한적 대책이 나올지에 관심의 초점이 모아진다.

시장 전문가들은 추후 발표될 정부 규제책이 공급축소 측면의 대책이 될지, 부동산 수요를 억제할 수요억제책이 될지에 의견이 분분한 가운데 정부가 밝힌 것 처럼 과열양상을 보이고 있는 일부 지역을 국지적으로 겨냥한 대책이 나올 가능성이 더 클 것으로 전망하고 있다. 이럴 경우 이번 대책에는 공급축소 측면보다는 특정지역에 한해 투기과열지역 지정· 재개발 재건축 단계 허가 등 개발 제한 대책과 금융분야의 나머지 카드인 DSR(총체적 상환능력 심사제도) 조기시행을 병행할 가능성이 높은 것으로 전망된다.

또한 분양권 전매 제한 기간을 연장하고 분양권 재당첨 금지 부활 등의 수요 억제책도 동시에 실시할 가능성이 크다. 이번 마지막 대책은 개발 속도 조절과 수요 억제책을 중심으로한 과열 지역을 겨냥한 국지적인 대책이 유력해보인다.

국토교통부는 지난 23일 시장동향을 면밀히 모니터링하면서 필요시 단계적·선별적인 시장 안정시책을 강구하고 있다고 밝혔다. 다만, 강력한 부동산 규제책이 곧 나올거란 언론 보도에 대해서는 “구체적인 시기와 발표여부를 정한 바 없다”고 원론적인 대답만 되풀이하면서 조심스러운 입장을 보였다.

유일호 부총리겸 기획재정부 장관도 지난 24일 국회 기획재정위원회 전체회의에서 부동산 경기 과열을 진정시킬 대책에 대해 "가능한 모든 방안을 검토중이며 일단은 과열 양상을 보이고 있는 특정지구 상황을 살펴보고 있다"고 말해 국지적인 대책 가능성을 열어놓았다. 유 부총리는 하지만 현재 과열양상을 보이고 지역의 상황이 추세적인 상황으로 자리잡고 있는지 검토해야한다고 덧붙여 상황변화에 따라 대책 강도가 달라질 수도 있음을 시사했다.

그러나 전문가들은 가계부채가 1300조를 넘어선 현 상황에서 분양시장 이상 과열 현상과 지속되는 집값 상승을 억누르기 위한 또다른 규제책이 연말쯤 나오지 않겠냐는 추측이 우세하다.

부동산 매매가·청약경쟁률 '이상과열' 현상 왜?

올해만 여러차례 가계대출 관련 규제가 시행됐다. 지난 7월 시행된 중도금 대출 규제를 포함해 공공택지 물량을 축소하는 8.25 대책 등이 그것이다. 이러한 규제는 부동산 시장의 상승세를 가라앉힐 것이란 예상을 깨고 더욱 오르는 결과를 낳았다. 주택 택지 공급을 축소함으로써 되레 수요가 급증했기 때문이다.

서울 아파트값은 지난 8월 3.3㎡당 1800만원을 돌파한 이후 계속 오르고 있다. 심지어 아파트 매매가 상승세는 매주 최고가를 경신하기에 이르렀다. 실제 부동산 114에 따르면 10월 서울 25개 자치구 중 절반이 넘는 14개구가 전 고점을 넘어 최고가를 경신했다. 이달 서울 아파트값은 3.3㎡당 1877만원으로 전고점인 2010년 3월의 1848만원을 넘어섰다.

분양시장 역시 활황기를 보내고 있다. 올해 청약경쟁률은 역대 최고치를 경신했다. 심지어 전국적인 분양시장이 호황이었던 작년 경쟁률(11.5명)보다 13.91대 1로 더 높은 경쟁률을 기록했다. 지방 분위기는 수도권에 비해 많이 한산해졌지만 세종시와 부산은 여전히 열기가 식지 않았다. 부산은 최고 98.67대 1의 청약경쟁률을 기록하며 전국에서 가장 높은 수치를 보였고, 세종 (36.34대1) 대구 (31.59대1) 서울 (21.77대 1) 순으로 청약경쟁률이 전국 평군을 웃돌면서 시장열기를 주도했다.

이같은 이상과열 현상이 지속되는 이유는 정부가 LTV, DTI 강화 및 분양전매 금지 등 근본적인 규제를 내놓은 것이 아니고 분양시장의 경우 프리미엄을 노리는 가수요가 대부분이어서 상승세가 이어지고 있는 것으로 전문가들이 진단했다. 게다가 작년이후 청약자격 조건이 완화되면서 투자성으로 뛰어드는 수요가 끊이지 않고 있다.

정부의 규제 액션…결국 강남 재건축 기세 꺾었다

연내 정부의 주택시장 옥죄기가 예견됨에 따라 강남 재건축 시장도 결국 무릎을 꿇었다. 서민을 위한 보금자리 대출축소는 물론 제2금융권도 대출이 제한됨으로써 부동산 열기가 점점 가라앉는 분위기다. 연초 전문가들이 올 상반기 부동산 시장은 계속 상승세를 이어가다 하반기에 들어 점차 하락세를 띄는 '상고하저'의 흐름을 보일 것으로 예상했는데 그 모습이 점차 드러나고 있는 듯하다.

실제 지난주 강남 재건축 아파트값은 0.10% 오르면서 지난주(0.42%)보다 상승폭이 크게 줄어들었다. 이는 올해 3월25일(0.03%) 이후 가장 낮은 오름폭을 보인 것이다. 아울러 서초구(0.05%)와 강남구(0.02%)의 재건축 변동률은 소폭 오르는데 그쳤고, 송파구(-0.17%)의 재건축 아파트값은 잠실주공 5단지의 호가가 떨어지면서 31주 만에 하락했다.

현재 거론되고 있는 DSR(총체적 상환능력 심사제도)를 비롯해 투기과열지구 지정, 분양권 전매제한 기간 늘리기 등 다양한 규제책이 언급되고 있는 만큼 내년부터 부동산 시장은 점점 더 위축될 것으로 예상되고 있다.

장재현 리얼투데이 리서치 팀장은 "향후 2년간 총 76만가구에 달하는 입주물량이 쏟아지는데다 미국 금리인상 가능성 및 대외변수가 있다. 여기에 추가 규제책이 시행되면 전국적으로 매수심리가 움츠러들고 청약경쟁도 줄어들 것으로 보인다"라고 예상했다.

저금리 기조 속 새로운 규제카드 나올까

이런 부동산시장 악재에도 불구하고 저금리 기조로 인해 갈 곳 없는 자금이 어떻게든 부동산 시장으로 흘러들어갈 것이란 전망이다. 따라서 전문가들은 강력한 대출규제보다는 국지적·수요억제 중심의 대책을 마련해야 한다고 말한다. 과열 진정 효과를 줄 수 있는 대책으로 분양 전매 제한 기간을 현행 6개월에서 1년단위로 연장 또는 청약재당첨 금지 등의 규제가 적당하다는 의견이다. 여기에 8.25대책의 후폭풍으로 오히려 과열양상이 심화됐던 것을 감안하면 수요억제책이 나와야 한다는 의견이다.

강태욱 우리은행 부동산전문위원은 "대선 앞두고 실물 경기자체도 좋지 못한 상황에서 예전처럼 찬물을 끼얹는 DTI , LTV강화와 같은 대출규제는 나오지 않을 가능성이 크다"라며 "결국 과열지구인 강남, 수도권을 대상으로 '쪽집게' 극약처방을 가지고 수요억제 분위기를 조성하는 것이 바람직하다"라고 말했다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "강남 등 일부만 타깃하다 자칫 전국 부동산 시장이 가라앉을 수 있다"라며 "어떤 대책이든 조심스럽고 신중한 태도가 필요하다"라고 당부했다. 이미윤 부동산 114 책임연구원은 "만약 규제 대책 발표 시기를 늦출 경우 풍선효과가 나타날 수 있다"라며 시기에 대한 중요성도 언급했다.