▲ 출처=젠스타

올해 3분기 서울 오피스 시장이 2014년 2분기 수준으로 회복했다는 분석이 나왔다.

종합부동산서비스회사 젠스타는 2016년 3분기 기준 서울 오피스 동향을 조사한 결과 서울 오피스 임대료는 3.3㎡당 7만797원으로 전분기(7만654원) 대비 소폭 상승(0.2%)하였으며, 공실률은 7.8%로 전분기 대비 0.1%p 감소했다고 24일 밝혔다.

또한 2016년 3분기 서울 오피스 거래는 18건이 포착돼 2014년 2분기 이후 가장 활발한 시장분위기가 형성됐다. 도심(CBD), 강남(GBD)에서는 각각 8건과 7건의 거래가 이루어져 매매시장을 주도하였으며, CBD에서는 1만평 이상의 프라임 오피스가 4건 거래되었고, GBD에서는 중소형 오피스 빌딩의 거래가 주를 이루었다.

주요 매매사례로 삼성생명본사빌딩(중구 태평로2가)이 부영주택에 5717억원에 매각된 것과 ‘마스턴2호위탁관리리츠’가 소유하고 있던 센터포인트광화문(종로구 도렴동)은 3070억원에 ‘코크랩제36호위탁관리리츠’에 매각되고, STX남산타워(중구 남대문로5가)는 주식회사 엘지, 엘지복지재단, 엘지연암문화재단에 2990억원에 매각된 것 등이다. 

3분기 권역별 임대료는 GBD(보합)를 제외한 전 권역에서 소폭 상승했으며, 권역별 평균 임대료 수준은 CBD가 8만9152원/3.3㎡, GBD 7만2526원/3.3㎡, YBD(여의도) 6만4316원/3.3㎡ 기타권역 4만8775원/3.3㎡ 순으로 나타났다.

권역별 공실률은 GBD에서 지난 7월에 준공된 파르나스타워(업무동, 연면적 7만7158㎡)의 영향으로 전분기 대비 0.1%p 증가했고, YBD(여의도)는 동여의도권의 한화생명63빌딩 리모델링 완료에 따른 재입주 등의 영향으로 0.6%p 감소했으며, CBD에서는 금융사의 인수합병·조직개편을 통한 이전 등의 영향으로 0.3%p 소폭 감소한 것으로 조사되었다.

공급시장에서는 사용승인일을 기준으로 3분기에 15개 빌딩이 공급(연면적 26만7808㎡)되었고, 권역별로는 GBD 8개(13만1441㎡), 기타지역 5개(12만7963㎡), YBD 1개(4246㎡), CBD 1개(4158㎡) 순으로 공급이 많이 이루어졌다.

김동중 젠스타 리서치팀 연구위원은 서울 오피스시장 공실률과 자본환원율간의 관계 분석을 통해 "2014년 3분기 이후 공실률이 증가하고 자본환원율은 감소하던 추세에서 2015년 3분기를 기점으로 공실률이 안정화되면서 자본환원율도 상승해 2016년 3분기 현재 2014년 2분기 수준으로 회복했다"고 분석했다.

자본환원율(Capitalization Rate)은 미래추정이익을 현재가치로 전환하기 위해 적용하는 할인율의 개념으로 순영업소득(NOI;Net Operation Inome)을 자산의 가격(Value)으로 나눈 값이다. 자본환원율이 낮을 수록 가치는 높게 평가되고 자본환원율이 높을 수록 가치가 하락한다

김 위원은 2014년 3분기 이후 시장 공실률의 증가가 순영업소득의 감소(분자값 감소)로 이어지면서 자본환원율이 낮아졌는데, 2015년 3분기 이후 시장공실률이 안정화 되면서 순영업소득이 다시 증가(분자값 증가)해 자본환원율이 2014년 2분기 수준까지 회복한 것으로 분석했다.

또 김 위원은 2016년 4분기 오피스 시장에 대해 “자본환원율과 시장금리 차이(스프레드)가 오피스 투자시장에 영향을 끼치는 중요한 변수로 작용하고 있는데, 국내 및 미국의 금리인상에 따라 스프레드가 낮아진다면 오피스 시장이 다시 위축될 개연성도 있다”고 밝혔다.