초저금리 기조로 투자할 곳이 마땅치 않아진 투자자들이 입주민 고정배후수요가 있는 ‘단지 내 상가’ 를 수익형 부동산 가운데 관심을 보이고 있다.

전통적으로 번화가 상권이 유동인구가 많고 점포가 밀집되어 있어 주목받았지만 단지 내 상업시설도 그에 못지 않은 인기를 누리고 있다.

단지내 상가는 저층 부분이나 별동에 위치해 아파트 주민들의 고정 수요를 확보할 수 있고 번화가 상권이 '고수익 고위험' 투자라면 단지내 상가는 '중수익 중위험' 투자로 주목받고 있다. 가격대는 중심상업지역보다 저렴하고 아파트 입주민 수요로 최소한의 손님을 확보할 수 있어 리스크가 비교적 크지 않다.

업종의 집중도가 높아 소비유도가 쉬운 것도 장점이다. 학원, 편의점, 약국, 병원, 미장원, 슈퍼, 청과점, 안경점, 세탁소 등 생활편의형 업종이 입점한다.

상가업계에 따르면 단지내 상가 평균수익률은 5%수준이다. 반면 2분기 전국 상가 수익률은 4.4%를 기록했다. 2011년 이후 약간의 등락은 있었지만 전체적으로는 상가시장이 상승세를 보이고 있다.

대단지·신도시·테마형 3대 성공키워드

대규모 단지일수록 단지내 상가 인기가 높고 조성 초기 신도시가 상권투자에 유리하다. 상가상품도 다양한 테마로 구성되는데 물. 호수 주변에 위치한 수변상가나 길게 쭉 뻗은 스트리트형 상가, 여러 브랜드가 섞인 복합상가 형태 등 다채로워 지역에 맞는 테마상가를 선택하는 것이 투자의 성패여부를 결정짓게 된다.

1000가구 이상의 대단지 내 상업시설은 풍부한 수요 확보가 가능하기 때문에 인기가 높으며 인근 지역에 랜드마크 급 규모로 잘 갖춰진 곳은 다른 아파트 입주민까지 흡수해 폭넓은 고정 수요를 갖출 수 있다. 이런 상가들은 분양 시작과 함께 빠른 계약마감은 물론, 웃돈까지 붙을 정도다.

지난해 서울 금천구에서 분양했던 ‘롯데캐슬 골드파크’ 1, 2차 단지 내 상업시설도 단기간에 완판을 기록했다. 총 3개단지로 4400가구 규모로 구성되는 이 단지의 1차 상가의 경우 최고 낙찰가율 200%를 기록했으며 2차인 ‘마르쉐도르’ 역시 최고 595대 1의 경쟁률이라는 진기록을 세웠다. 현재 약 5000만~1억원까지 웃돈이 붙었다는 게 현지 중개업자의 전언이다.

신도시를 주목해도 좋다. 동탄, 판교, 광교신도시 등 수도권의 신흥 주거타운은 서울 도심과 다르게 상업시설이 한정적인 경우가 많고 여러 아파트들이 모여 있는 경우가 많아서다. 한 부동산 전문가는 “값이 오를 대로 오른 서울 도심 대신 교통이 편리하고 많은 인구를 흡수할 수 있는 신도시 분양상가로 눈길을 돌리면 상대적으로 좋은 자리를 선점할 수 있다”라고 말했다.

최근에는 다양한 테마와 컨셉으로 뛰어난 집객 효과를 일으키고 있는 단지내 상가가 속속 등장하고 있다. 미용실, 학원, 세탁소 등 동네 장사 위주의 상가들로 빼곡히 채워졌던 과거 단지 내 상가 풍경에서 요즘은 트렌드에 맞춰 압구정 가로수길이나 정자동 카페거리처럼 꾸미고 동네에서는 찾아보기 어려웠던 유명 프랜차이즈 식당과 고급 브랜드 점포가 입점하는 등 지역 명소화로 자리잡는 사례도 있다. 더욱이 호숫가 조망을 누릴 수 있게 테라스 설계를 적용하고, 유동인구를 끌어모으기 위해 스트리트형 구조를 갖추는 등 다양한 테마상가가 돋보인다.

‘광교 에일린의 뜰 테라스하우스' 단지내 상가는 호수공원 맨 앞자리를 선점해 수변상가 특성을 띈다. 덕분에 가격 상승세가 높다. 1층을 기준으로 2년 전 분양가인 3.3㎡당 7000만원에서 현재는 3.3㎡당 1억 안팎에 매매가 이뤄지고 있다.

1~2년 지나 초기임대료 거품 꺼질수도

상가 시장은 경기에 민감하기 때문에 상권과 배후수요 등을 잘 따져봐야 한다. 특히 대단지 상가 일수록 고정수요와 유동수요를 동시에 확보할 수 있어 유리하지만 인근 경쟁상권 여부와 동선의 효율성, 교통편 등 여러요소를 꼼꼼히 살펴보고 투자해야 한다고 시장전문가들은 조언한다.

게다가 단지 조성초기에 높았던 상가 분양가 및 임대료가 시간이 지나면 하락세를 보일 가능성도 있다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 "인기아파트일 경우 초기기대감 상승으로 높은 분양가와 임대료 등이 형성되지만 1-2년경과 시점을 지나면 초기임대료 거품이 꺼질 수 있기 때문에 투자자의 경우 공급가격의 적절성과 상가투자 시기조절이 필요하다"라고 조언했다.