▲출처=KCC건설

부채상환비율(DTI)보다 더 강력하고 종합적인 부동산 대출 규제 대책인 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio, DSR)이 한 두달내 조기 시행이 확실시 되면서 부동산시장에 긴장감마저 고조되고 있다.

전문가들은  대출규제의 종합세트인 이 대책이 당초 2017년쯤 도입예정이었지만 가계대출의 지속적 증가세와 최근 분양시장의 이상 과열양상, 아파트 가격 상승세가 멈추지 않으면서 정부가 연내 조기 시행을 굳힌 것으로 보고, 시행될 경우 분양시장 침체와 주택거래 감소가 불가피해질 것이라고 내다보고 있다. 또한 최근 분양시장에 몰렸던 가수요가 걷히면서 투기세력도 자취를 감추게 될 것이라고 보고 있다.

하지만 이 대책이 도입된다고 해도 과열된 강남 재건축 시장과 비인기·비주도 분양시장과의 양극화 현상은 해소하기보다는 더욱 심화될 것이라는 분석이다.

시행시기가 발표될 경우 이 대책의 적용을 피하기 위한 단기적인 전월세 매매 전환이 급증해 시행전까지는 지역별로 가격 상승을 더 부추기는 단기 부작용도 보이게 될 것이라는 예상이다.

부채원리금상환비율(Debt Service Ratio, DSR)은 기존 모든 대출을 합산하여 빚 갚을 능력을 종합적으로 따지는 것인데 신용대출, 마이너스 통장 대출, 자동차 할부, 신용카드 할부 금액 등까지 개인이 거래하는 대출성 모두를 합산해 연소득 대비로 대출 한도가 정해진다. 원금과 이자까지 합산해 빚 갚을 능력을 종합적으로 따지게 되므로 총부채 상환비율(DTI)보다 더욱 강화된 개념으로 판단할 수 있다. 그야말로 부동산 대출과 관련된 개인의 부채현황과 지불능력을 따지는 종합세트인 셈이다.

"프리미엄 축소되고 투기세력 빠져나가"

연말 DSR 실시가 임박하면서 하반기 분양시장 침체가 예상된다는 전문가의 예상이 있었다.

한 부동산 전문가는 "DSR도입은 분양권 전매 프리미엄이 약해지고 투기 세력이 빠져나갈 수 있다"라며 "특히 집단대출을 주택담보 대출로 전환하지 못해 소유권 이전 등기를 못하는 케이스가 증가할 것"으로 예상했다.

게다가 DSR 적용으로 원리금 상환부담이 높아지면 은행에서 대출한도를 줄이거나 보다 높은 금리를 내도록 하기때문에 자금여유가 있는 사람은 상관없지만 대출로 주택구매를 하고자 하는 서민들은 자칫 난감해질 수 있다는 의견도 뒤따랐다.

또 다른 분양 관계자는 "DSR커트라인이 몇 퍼센트인지 등 구체적인 발표가 없어서 아직까지 시장에서의 영향력을 가늠할 수 없다"라면서도 "기타대출원금과 이자를 상환하고 있는 예비청약자들은 자금계획을 철저히 세워 청약에 임하지 않으면 손해볼 수 있다"라고 말했다.

▲출처=한화건설

"지역별 양극화 심해질 듯"

강력한 대출규제에 과열된 강남재건축 보다 비인기지역이나 비수도권, 지방 분양시장이 직격탄을 받을 가능성이 높다고 전문가들은 예상했다.

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터 센터장은 "규제로 인해 투자심리가 움츠러들면서 비강남 또는 비인기 지역은 직격탄을 받을 수 있다"라면서 "반면 이미 분양보증 등 규제를 받았던 강남 재건축시장은 이전처럼 크게 동요하지 않을 것"이라고 예상했다.

한편 10월 1일 입주자모집공고부터는 한국주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG)의 1인당 중도금대출 보증건수가 최대 4건에서 2건으로 축소된다.