직장 및 교육 여건이 좋은 강남권은 인구유입도가 많고 높은 소득을 형성한 지역이기 때문에 실수요자 및 은퇴자, 단기투자자를 가리지 않고 대표 투자처로 각광받고 있다. 하반기 부동산 시장의 가장 큰 이슈도 단연 서울 재건축·재개발이 되겠다. 부동산 전문가들은 정비사업 열기가 향후에도 계속 이어질 것으로 전망했다. 기본적으로 주요 재건축 재개발이 사업이 하반기부터 내후년까지 순차적으로 예정돼 있기도 하고 계획단계에 놓인 곳들이 경기흐름을 잘 타지 않는 지역인 강남권 단지이기 때문이다.

특히 올해 강남의 재건축 재개발 분양가는 3.3㎡당 매매가가 6000만원까지 오르는 등 불패신화가 지속되고 있다. 지난달 분양한 개포주공3단지 ‘디에이치 아너힐즈’는 중소형이 9억원이 넘어 집단대출이 막혔음에도 4일 만에 완판되는 기염을 토했다. 이같이 강남 재건축 아파트는 분양권만 갖고 있어도 억대 웃돈이 붙고 있다는 게 투자자들 사이에서 정설처럼 여겨지고 있다.

단지별로 프리미엄이 가장 높게 붙은 단지 상위권도 모두 강남구에 위치했다. 강남구 수서동 ‘강남 데시앙 포레’ 전용 84㎡는 프리미엄만 5억1446만원이 붙어 9억5000만원에 거래돼 눈길을 끈다. 이어 ‘강남 더샵 포레스트’ 전용 165㎡도 웃돈이 4억원이 붙어 16억6320만원이고 '래미안 잠원' 전용 84㎡가 3억6600만원의 프리미엄이 붙기도 했다.

분양권 전매제한, 시장의 효율성 저해할 수 있어

분양권 프리미엄이 억단위로 치솟자 분양권 전매제한이나 청약제도 강화 등을 통해 시장 과열을 막을 필요가 있다는 목소리도 함께 나온다. 전매 제한이나 청약요건 강화 같은 더 강력한 조치가 필요하다는 것.

그러나 전문가들은 전매제한 같은 규제는 시장의 냉각을 불러올 수 있다는 이유에서 시장의 자유에 맡기는 방향으로 조언하고 있다. 특정 과열지역에 한해서만 제한하는 것이 좋다는 의견도 나왔다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “전매제한은 시장효율성을 저해하는 요소가 있다”라며 “중장기적으로 분양가 규제를 철폐하고 전매제한도 없앤다면 가격 조정이 더 원활해지고 실수요자들의 선택권이 넓어질 수 있다”고 설명했다.

재개발·재건축 멸실 인한 전세난 대안은?

재건축 재개발 물량이 많으면 멸실주택도 급격히 증가하게 돼 전세난이 더욱 심화될 것으로 보인다. 게다가 본격적인 이사철을 맞이해 전세가격은 지역 구분없이 강세가 이어질 것으로 보인다. 이동현 KEB 하나은행 부동산자문센터 센터장은 “저금리 기조에 따라 전세매물의 월세전환이 증가돼 전세가격은 여전히 상승세를 보일 것”이라고 말했다.

전세난이 지속되자 전문가들은 다양한 대책을 내놨다. 송인호 KDI 연구위원은 “집단대출에 DTI를 적용하게 되면 가수요를 걸러내고 실수요자 위주의 청약 및 분양이 이뤄질 것”이라고 전했다. 전세난에 지친 수요자들이 집을 살 수 있도록 돕는 방안이다.

도심의 공실 오피스 등을 재활용하자는 의견도 있었다. 김희정 피데스개발 소장은 “재건축 기간동안 단기 임대 주거공간 수요가 커질 것”이라며 “도심 오피스의 공실을 해결하고 비주거 시설을 리모델링하여 거주용도로 전환하는 제도적 지원이 대안이 될 수 있다”고 제안했다.

특별한 대안책은 없고 시장에서 조정될 수 밖에 없다는 의견도 있었다. 심 교수는 “강남권 정비사업 이주물량이 올해와 내년초에 많고, 내년과 내후년쯤에는 서울 동남권의 위례신도시, 강일지구, 하남미사 등 입주물량이 전세매물로 나와서 전세난을 어느정도 완화해줄 것”이라며 “시장에서 빨리 조정될 수 있도록 하는게 최선의 방법이고 전세에서 월세시장으로 가는 것은 저금리 속 대세이기 때문에 인위적으로 바꾸는 데 한계가 있다”고 말했다.