토지 투자의 영역이 넓어진다. 논과 밭만 투자 대상이 아니다. 일반적으로 땅에 투자했다고 하면 전, 답, 임야를 생각하기 쉬운데 최근에는 토지와 수익형 부동산의 결합 투자가 돋보인다. 땅 투자는 어떤 용도로 사용할 것인지 구체적인 내용을 머릿속에 구상하는 것이 기본이다. 주변에 산업단지가 있다거나 도로 나들목에 위치한 땅이면 공장부지나 물류창고 임대를 떠올리는 것처럼 말이다. 관광지에 위치한 땅 위에는 펜션, 캠핑장 등을 지어 높은 수익률을 챙길 수 있다. ‘언젠간 오르겠지’라는 막연한 기대감으로 시세차익을 바라던 소극적인 투자방식과는 대조적이다. 이제는 저평가된 토지를 구입해 다양한 수익형 모델을 만드는 것이 필수가 됐다. 전혀 새로울 것 없을 것 같은 토지 시장이라도 시야에 따라 다양한 투자 형태가 나올 수 있다. 땅 투자, 기다리면 가치가 올라가던 시대도 끝났다. 신토지투자시대의 속살을 들여다봤다.

 

▲출처=셔터스톡

# 경상북도 김제에 거주하는 최기철​ 씨(가명)는 새만금 개발지에서 1㎞ 정도 떨어진 땅을 3.3㎡당 5만원에 매수했다. 주변 시세보다 저렴한 데다 인근 개발호재로 그린벨트 해제에 대한 기대감이 컸었다. 그러나 사려는 사람이 없어 10년째 팔지 못하고 보유 중이다. 땅값이 떨어진 것은 아니지만 여윳돈이 없어 손해보고 있다.

사실 이 땅은 농업진흥구역(절대농지)으로 분류돼 건축물이 들어설 수 없는 곳이어서 가격대가 낮았다. 주변 개발호재를 보고 땅을 사는 것은 과거의 흔한 투자방법이기도 했지만 절대농지에 대한 사전지식이 부족한 탓에 실패한 케이스다. 때문에 토지 전문가들은 토지에 대한 기본상식인 지목과 건축·도시계획법 등을 최대한 숙지할 것을 권한다. 이는 토지를 고르는 안목은 길러줄 뿐만 아니라 리스크를 줄일 수 있는 가장 기본적인 방법이 된다.

토지 투자방법은 크게 2가지로 나눌 수 있다. 전, 답, 임야 등 비도시지역의 원형지에 투자하는 것과 택지지구 내 용지에 투자하는 것으로 대표된다. 우선 원형지 투자는 시세차익이 목적인데 ‘형질 변경’과 ‘용도 변경’ 2가지 방법으로 땅의 가치를 올려 수익을 낸다. 형질 변경은 땅의 겉모습을 성형하는 것과 같다. 내려앉은 땅에는 흙을 쌓거나, 가파르고 울퉁불퉁한 토지에는 절토나 포장 등의 방법으로 토지의 매력을 높이는 것이다. 지목 변경은 자치구에서 개발행위 허가를 받고 이후에는 건축허가를 받아 목적에 맞게 건물을 지을 수 있다. 이러한 지목 변경만 해도 보통 30~100% 이상 지가상승효과를 볼 수 있다. 실제로 임야뿐만 아니라 논이나 밭을 구매해 대지 등으로 바꾸는 지목 변경을 적극적으로 활용하고 있다.

또 다른 방법은 분양경쟁률이 기본 몇백 대 일에 달하는 택지지구 내 단독주택용지 투자이다. 소액으로 투자가 가능하고 청약에 당첨되면 웃돈이 붙는 경우가 많아 단기간에 큰 이익을 남길 수 있다. 또한 땅위에 다가구 주택이나 상가 건물이 들어설 수 있기 때문에 임대수익을 올릴 수 있고 택지지구 특성상 기반시설이 갖추어지면 그 건물을 팔아 매도차익을 얻기도 쉽다.

<1년 안에 되파는 토지 투자의 기술>의 저자 김용남은 “다만 용도지역에 따라 건폐율과 용적률 등이 달라지고 건물 형태가 달라지기 때문에 청약 전 반드시 지구단위계획서를 조회해서 땅의 쓰임새를 파악하는 것이 중요하다”라고 말했다.

발품 말고 인터넷 지도부터 살펴봐야 

인터넷의 발달로 토지를 집에서 분석할 수 있게 됐다. 예전에는 토지가 나왔다고 하면 바로 현장으로 달려갔지만 이제는 온라인을 통해 1차적으로 땅이 괜찮다는 판단이 전제돼야 비로소 현장을 가게 된다. 때문에 무작정 발품을 팔 이유가 없다는 게 토지 전문가들의 조언이다. 일반인들이 실제 땅을 보러 다닌다고 해도 건축 및 투자가치를 알아볼 수 없고 파악하기도 어렵기 때문이다. 우선 토지 투자를 위해서는 토지이용계획확인원을 열람하고 그 위성사진을 보며 현장을 분석한다. 지번만 알면 되는데 ‘민원24(www.minwon.go.kr)’나 ‘토지이용규제정보서비스(luris.mltm.go.kr)’ 등에서 해당 토지의 용도나 개발계획 등이 담긴 토지대장, 토지이용계획확인서 등을 볼 수 있다. 토지이용계획확인서엔 개별공시지가, 지목(地目, 토지의 용도), 지역지구 등 지정 여부, 확인도면, 행위제한내용 등 토지에 관한 세세한 정보가 담겨 있다. 그 다음 포털사이트 로드뷰로 건축법상 도로와 배수로가 있는지 판단해본다. 개발행위허가가 가능한지 따져보는 절차이다.

토지의 특성을 이해하라

한 동네라도 땅값은 천차만별이다. 예를 들면 도로를 끼고 있는 땅과 진입로가 없는 맹지의 가격은 큰 차이가 난다. 땅 모양이 직사각형으로 생겨 활용도가 높은 땅과 그렇지 않는 땅의 가격이 같을 수 없는 것처럼 말이다. 아파트의 경우 동네마다 3.3㎡당 얼마인지 알 수 있고 옆집과 내 집의 가격 차이가 크지 않다. 그래서 땅값도 아파트처럼 주변 지역과 비슷하게 형성되는 것으로 착각하게 된다. 하지만 토지는 바로 붙어있는 곳이라고 해도 가격 차이는 크게 달라질 수 있다는 점을 상기하자.

개발 계획은 해당 지자체에 질문하라

개발 호재 지역이라 하더라도 곧바로 개발이 이루어지는 것이 아닌 경우가 많으니 지역중개업소나 단기 투기꾼의 말에 현혹돼 투자를 결정해서는 안 된다. 토지 전문가들이 토지 투자 실패의 가장 많은 유형으로 꼽는 ‘주변 사람’의 말만 믿고 투자했다는 봉변만 당하는 것도 여기에 해당된다. 특히 지역 내 개발정보는 정통한 지역 전문가나 건축설계사무소, 관공서 도시계획과 공무원으로부터 그 개발 내용을 어느 정도 파악해야 한다. 초보 투자자인 경우 반드시 정확한 투자 재료를 확인한 후 토지 매매업체 말만 믿지 말고 한다. 특히 기획부동산에 속지 않으려면 땅을 사기 전에 지번(地番)과 용도를 반드시 확인해야 한다. 더욱이 도시계획법상 도로에 저촉되거나 소방도로에 편입되는 주택, 재개발로 인해 수용되는 땅을 투자하면 겨우 공시지가 수준에서 보상받는 경우가 많아 정확한 투자 근거를 갖춘 전문가에게 투자 자문을 받는 게 유리하다.

[미니인터뷰] 고명석 토지 투자 연구소 소장

“소문매입은 금물, 투자 목적 분명해야 성공”

▲ 사진=이코노믹리뷰 노연주 기자

고명석 토지 전문가는 10년 넘게 수익형 토지 투자상담을 전문으로 하며 정기 투자세미나 및 답사를 개최, 일반인들을 대상으로 토지투자에 대한 이해를 높이고 있다. 

토지 투자의 매력은?

토지는 경기가 어려울 때도 등락이 크지 않다. 땅은 유일하게 인간이 생산할 수 없는 제품이다. 한정적인 토지에서도 잘 고르기만 한다면 수십 배의 수익을 얻을 수 있다. 땅 위의 건물은 시간이 지나면 노화되지만 순수토지의 가치는 변하지 않는다.

 

일반인이 쉽게 토지 투자하는 방법은?

관할 구청 도시기획위원회에 개발계획을 물어서 땅 투자하는 것이 있고 LH공사에서 입찰하는 경우가 있다. 경쟁률은 치열하지만 가격상승 기대감이 커서 청약하는 것을 추천한다.

토지 투자에서 지양할 자세는

개발 소문만 듣고 투자하지 않는 것이 좋다. 제일 중요한 것은 부동산 정책이다. 정부 정책이 어떻게 되는지에 따라 땅값이 요동친다. 개발 호재가 있는 경우도 가장 먼저 정책이 발표되고 그 다음 기업이 움직인다. 이때 일자리 창출이 되면서 돈이 도는 시장이 된다. 하지만 주변의 얘기를 듣고 투자했다가 개발이 이행되지 않을 때는 막대한 손실을 볼 수 있어 주의해야 한다.

땅 투자 시 고려해야 할 점은

토지 투자는 입지 선정이 가장 중요하다. 그 다음 투자목적을 세우고 수익성 분석에 들어간다. 투자가 생계형이 되면 안 되고 여유자금이 있을 때 장기투자로 하는 것이 좋다. 토지이용확인서를 본 후 미래의 투자가치에 따라 토지 투자를 해야 한다.

서울의 토지거래는 어떤가

순수토지 거래는 남아 있는 땅이 거의 없어서 힘들고 재개발 재건축밖에 없는 실정이다. 그러나 서울 안에서 재정비사업은 이미 가격대가 높아서 수도권 지역이나 산업단지, 나들목 IC 등 유동인구가 많은 지역에 투자하는 것이 좋다.

토지 투자의 미래는

초저금리 시대이기 때문에 은퇴자들의 토지 문의가 더욱 많아질 전망이다. 땅 투자는 건물을 세워 임대수익까지 노려볼 수 있으므로 노후대비용으로 투자하게 된다.