2016. 8. 12.부터 시행된 공동주택관리법 제37조(하자 보수 등) 제1항에서는 ‘사업 주체(‘건설산업기본법’ 제28조에 따라 하자 담보 책임이 있는 자로서 제36조 제1항에 따른 사업 주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다. 이하 이 장에서 같다)는 담보 책임 기간에 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자(이하 이 장에서 ‘입주자대표회의 등’이라 한다)의 청구에 따라 그 하자를 보수해야 한다. 이 경우 하자 보수의 절차 및 종료 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다’고 규정하고 있다. 그런데 이와 같은 날 시행된 공동주택관리법 시행령 제38조(하자 보수 절차) 제1항에서는 ‘법 제37조 제1항 각 호 외의 부분 후단에 따라 입주자대표회의 등은 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 담보 책임 기간 내에 사업 주체에게 하자 보수를 청구해야 한다’고 정하고 있다.

즉, 공동주택관리법 제37조 제1항에서는 사업 주체는 담보 책임 기간에 하자가 발생한 때, 그 하자를 보수해야 한다고 정하고 있으나, 그에 따른 시행령에서는 공동주택에 하자가 발생한 경우 담보 책임 기간 내에 사업 주체에게 입주자대표회의 등은 하자 보수를 청구해야 한다고 까지 정하고 있어, 공동주택관리법령이 정하는 하자 담보 책임 기간이 하자의 발생 기간에 불과한 것인지, 아니면 하자 보수 의무의 존속 기간을 새로 정한 것인지가 향후 공동주택 하자소송, 특히 하자 보수 보증인에 대한 보증금 지급청구 소송에서 중요한 쟁점이 될 것으로 예상된다.

이를 하자의 발생 기간으로 보면, 공동주택관리법 시행령이 정하는 각 하자 담보 책임 기간 내에 하자가 발생하거나 그 발생 사실을 입주자대표회의 등이 증명하면 사업 주체에 대한 하자 보수청구권은 그 기간 이후에라도 유지될 수 있다. 이와 달리 이 기간을 하자 보수 의무의 존속 기간 내지 제척 기간이라고 보면, 그 각 하자 담보 책임 기간 내에 입주자대표회의 등은 반드시 하자 보수 청구권 등을 재판상 또는 재판 외에서라도 행사해야만 그 권리가 보전된다.

공동주택관리법 시행령상의 하자 담보 책임 기간은 2012. 12. 18. 개정된 집합건물법상의 하자 담보 책임 기간과 일치하려는 목적에서 마련된 것인 점, 그런데 집합건물법이 정하는 하자 담보 책임 기간은 단순한 하자의 발생 기간이 아니라 하자 보수에 갈음한 손해배상 의무의 존속 기간 또는 제척 기간임이 그 법문의 내용상 명백한 점 등에 비추어 보면, 이 공동주택관리법 시행령상의 하자 담보 책임 기간을 제척 기간으로 해석할 여지도 있다.

한편, 이 담보 책임 기간을 하자의 발생 기간으로 보더라도 이번 공동주택관리법 시행령의 제정으로 인해 종래 하자 발생 시기에 대한 증명 책임을 현저히 완화하거나 실질적으로 그 증명책임을 전환하는 방식으로 운용하고 있는 법원 실무의 태도가 변경될 수 있을 것으로 예측된다.