#1. 직장생활 9년차인 김수철(가명)씨는 소득수준, 자가소유여부, 청약통장 유무 등 특정자격요건을 보지 않고 8년동안 거주 가능한 뉴스테이(기업형 임대주택)에 대한 관심이 높다. 가족들과 반전세로 10년 넘게 살아왔기 때문에 이왕이면 새집에 임차하면서 이사 걱정을 덜 수 있는 집이 낫다는 판단이다. 

#2. 결혼생활 10년차 직장인 김미향(가명)씨는 줄곧 전세살이만 해오다 전세금이 치솟자 10년 공공임대에 지원하게 됐다. 10년간 부어온 청약통장으로 수십대 일의 높은 경쟁률을 뚫고 서울 노원구 지역에서 살 수 있게 됐다. 주변시세보다 90%수준으로 저렴하게 임대할 수 있어 만족스럽다.

임대주택에 대한 관심도가 지속적으로 상승하고 있다. 2년마다 살인적으로 치솟아버리는 전세금을 감당하기에 지쳐버렸기 때문이다. 편의시설 및 주택상품도 상향평준화 됨에 따라 굳이 집을 사기보다는 이사걱정이 필요없고 오래동안 임차할 수 있는 임대주택이 거주지로서 매력적이게 된다.

우선 공공임대주택은 여러 유형이 있는데, 영구임대는 보증금과 월세가 주변시세의 30%수준으로 공급되며 장기전세는 80% 수준, 공공임대는 90%수준이다. 각각 유형별로 소득기준과 자산기준이 까다롭고 공급대상이 기초생활수급자나 소득 1~5분위에 따라 달라진다.

일반 소득 수준을 가진 수요자들은 특별한 요건없이 공급되는 뉴스테이를 주목하고 있다. 분양아파트 수준의 시설을 갖춘 것은 물론 새 아파트인데 8년 장기임차가 가능하고 임대료 상승률은 5%로 제한된다. 더욱이 대한민국 국민이면 누구나 지원해볼 수 있고 청약통장이 필수가 아니어서 눈길을 끈다.

다만 초기임대료 기준이 없어 자칫 높은 가격으로 공급될 가능성이 있다. 이미 공급된 뉴스테이에 대한 평가도 임대료가 저렴하지 않다는 게 업계 평가다. 또한 5년, 10년짜리 공공임대와 분납임대는 분양전환이 되기 때문에 소유가능한 장점도 있지만, 뉴스테이는 8년 후 분양전환이 불확실하다. 이처럼 임대주택의 장단점을 따져 본인에게 해당하는 유형 파악이 필수다.  

뉴스테이 초기임대료 기준 無 VS 공공임대 주변시세 대비 '저렴'

뉴스테이와 정부에서 공급하는 공공임대 물량은 사업주체부터 다르다. 뉴스테이는 다른말로 기업형 임대주택이라 부른다. 이는 임대주택 공급 주체가 정부나 지자체, 공공기관이 아니고 민간기업이라는 의미다. 임차인의 타겟층도 공공의 임대와는 다르다. 중산층이 살 수 있는 집이다. 반면 공공임대는 국민임대, 장기전세, 영구임대 등 다양하게 나뉘고 기초생활수급자, 차상위 계층 등 다양한 세대에 맞춘 임대로 주변시세보다 싸게 공급된다.

또한 임대료 책정방식도 다르다. 뉴스테이는 이익을 내는 민간기업이 임대를 주기 때문에 초기임대료도 규제가 없다. 대신 수요자들의 청약 자격이 완화된다. 소득 기준도 없고 새집에서 임차를 원하는 일반인이 들어가기 좋다. 이사걱정 없이 8년간 거주할 수 있고 임대료 싼편은 아니지만 연 5% 상한선이 있다는 점이 가장 큰 메리트이다. 

이에 따라 앞서 공급된 뉴스테이 청약결과는 좋은 편이다. 지난해 9월 뉴스테이 1호 'e편한세상 도화'는 평균 5.5:1로 마감해 계약을 완료했고, 그다음달 뉴스테이 2호 '수원 권선 꿈에그린'이 평균 3.2:1로 청약 마감했다. 보증금 및 임대료는 인근 시세 수준으로 입주자를 모집했고 별도의 청약 규제가 없으니 뉴스테이 주택 4개 단지의 평균 청약경쟁률은 4.1대 1로 양호한 성적을 보였다. 또 'e편한세상 도화' 등 2개 단지에서는 정당계약 종료 일주일 내 계약을 완료하였고, ‘권선 꿈에그린’ 단지도 양호한 계약률을 보이면서 안정적으로 정착했다. 하지만 뉴스테이 3호 '동탄2 행복마을 푸르지오'는 올 1월까지 70%의 계약률을 보이는 데 그치기도 해 업계의 기대에는 미치지 못했다.

건설업계 한 관계자는 "뉴스테이가 정부정책으로 처음에는 이슈를 모았으나 현재는 수요자들이 미지근한 반응"이라며 "전세의 월세시대 전환이라는 패러다임의 변화는 인지할 수 있지만 임대료가 싸지 않다보니 아무래도 큰 반향을 불러일으키는데는 어려움이 따를 것"이라고 진단했다.

최근 GS건설이 남동탄 지역에 자사 첫 뉴스테이를 내놓았을 때도 청약에 관심을 보였던 주민들이 임대료를 확인한 후 시큰둥한 반응을 보였다. 전용 96㎡부터 최대 106㎡ 로 이뤄진 이 단지의 보증금은 평균 2억 9900만원이며, 월 임대료 평균은 48만 5000원이다.

호수조망 및 단지 동향등에 따라 가격에 차등을 뒀는데, 보증금 최고가는 3억 5000만원이며 최저는 2억 3000~4000만원으로 책정됐고, 월 임대료도 최고 50만원대, 최저는 30만원대이다. 전세가로 치면 4억 2000만원 수준으로 타지역에서 분양받는 가격과 별반차이가 없다는 평이다.

분양전환 여부 '주목'

그렇다면 뉴스테이 임대 의무기간이 8년 후 어떻게 변할까. 민간사업자의 자율에 맡기기 때문에 분양 전환 여부는 알 수 없다. 사업자가 8년 임대 후 입주자에게 분양할 수도 있고, 재임대를 하거나 통매각해 사업자가 바뀔 수도 있다.

5% 임대료 상승 제한도 풀리는 것이어서 가격을 올려 분양을 하거나 임대료가 대폭 상승할 여지도 크다. 이에 수요자들은 8년 이후 임차에 대한 고민도 필요하다. 대신 일부 공공임대는 분양전환이 되기 때문에 소유가능하다.

이에 대해 서동한 kb금융지주 경영연구소 연구원은 "뉴스테이 사업은 양질의 임대주택 재고 확보 측면에서 유용한 사업이나, 기존 주택시장에서 안정적으로 흡수하기에는 다소 부담되는 측면이 있다"고 평가했다.

한편 그러나 정부는 올 초 뉴스테이 사업에 대한 시공사 등의 적극적인 시장진출 의지확인과 장기간 안정적 거처 확보를 요하는 임차인들의 니즈가 검증됐다며 당초 7만호 수준에서 2배에 이르는 13만호로 뉴스테이 사업목표를 상향했다. 2017년까지는 4만여가구가 공급될 예정이다.