#40대 사업가 이주왕 씨(가명)는 고수익을 낼만한 재테크 방법을 찾다 부동산 P2P 투자 방법을 알게 됐다. 처음에는 최소가입 금액인 100만원을 투자했다가 연 10% 정도의 수익률에 반해 투자금을 1억원으로 대폭 늘렸다. 신축건물에 투자하는 건축자금 대출이었기 때문에 투자기간도 공사기간에 해당하는 1년 미만이었다. 해당 온라인 사이트를 통해 투자금 입금 등의 방법도 간편했다. 현재까지 그가 P2P금융에 투자한 금액은 총 6억8500만원에 이른다.
이는 국내 P2P금융 플랫폼 한 곳을 이용한 투자자의 실제 사례다. ‘부동산 개인간 금융거래(P2P, Peer to Peer)’는 일반 소액 투자자들과 부동산 담보로 대출을 원하는 사람에게 합리적인 금리로 중개해주는 플랫폼 서비스이다. 업체별로 상이하지만 최소 10만원부터 투자할 수 있고 중금리 8~15% 수준으로 자금을 대출해주고 이자를 받아 투자자들에게 배당한다.
이러한 대출형 크라우드 펀딩은 부동산 시장을 타깃으로 삼고 아파트, 상가 등 후순위 담보를 취급하거나 신축건물 자금을 조달하고 있다. 부동산 P2P업계에 따르면 7월 기준 평균 연수익률만 13%에 달한다. 실제로 초저금리인 은행 예금금리로 따졌을 때 누구나 솔깃할만한 투자방법이라고 할 수 있겠다.
국내 부동산 P2P시장 어디까지 왔나
테라펀딩, 8퍼센트 등 국내 유명 P2P업체는 2년 전 설립돼 꾸준한 움직임을 보여왔다. P2P금융협회에 따르면 지난 6월 기준 상위 10개 P2P업체 가운데 부동산 P2P대출을 전문으로 하는 기업은 약 40%를 달했다. 개인 신용 중심인 에잇퍼센트나 빌리도 상당수 부동산관련 대출을 취급하고 있다. 업계 최초로 누적대출액이 300억원을 돌파한 테라펀딩은 지난 4월 8건의 상품이 오픈하자마자 16분이내 마감하기도 하는 등 투자자들의 관심이 계속 몰리고 있다.
부동산 P2P투자에는 신축자금지원투자, 부동산담보투자를 비롯해 아파트 계약금, 월세보증금 투자 등 다양한 방식이 존재하고, 아파트, 빌라, 상가, 오피스텔 등의 신축자금을 지원하는 건설자금대출이 대표적이다. 신축자금대출은 공사 시작 시 대출 개시하여 공사가 완료되면 회수하고 대체로 다가구나 단독을 지을 때 1년을 넘지 않기 때문에 상대적으로 투자기간이 짧고 수익이 높아 투자자 관심이 높은 편이다. P2P대출중개업체인 크라우드연구소에 따르면 2016년 5월 기준 누적으로 실행된 P2P대출(1177억원) 중 50%가 담보대출로 분석되고 있다.
투자 유형은 부동산 담보대출로 후순위 담보나 LTV가 높은 수준의 물건이 대상이다. 일반적으로 P2P대출에서 부동산담보대출을 부동산가격의 90%까지 정해놓거나 특별한 제한 없어 60~70%로 정해놓은 시증은행보다 높은 한도 설정이 가능하다. 중개업체는 투자자금을 안정적으로 보호하기 위해 투자한 부동산에 근저당권을 설정하여 경매절차 등을 통해 원금 회수가 가능하도록 조치한다.
그렇다면 P2P투자를 안전장치는 무엇일까. P2P업체들은 당사마다 자체 부동산 감정사와 대출심사를 거쳐 물건의 안정성을 판단한다. 이후 사업이 좌초되더라도 해당 담보물건을 경매로 넘겨 원금보장이 가능하고 연체와 부실위험이 낮다고 설명한다. 부동산 P2P전문 투게더의 경우 기존 타 P2P가 자체 대부자회사를 설립하거나 활용한 자금 운용이 아닌 별도의 금융회사(대신캐피탈)와 제휴를 통한 여신 자금 연계로 신뢰도를 높이는가하면 P2P업체별로 변호사를 고용하여 관리하거나, 시공사 책임준공확약을 요청해 신뢰도를 더욱 높이고 있다. 부동산 P2P대출 소딧의 관계자도 “대법원 경매에 나온 방대한 정보 등 빅데이터를 활용해 부동산 부실을 철저히 검토하고 있다”고 덧붙였다.
P2P 성장중인 한국 VS 美·中 성장세 ‘둔화’
제도권 내 금융기관을 거치지 않고 온라인 플랫폼을 통해 대출자와 투자자를 연결하는 P2P대출의 사업구조는 국내에서 아직 성장세인 반면 미국과 중국은 무서운 속도로 성장했고 빠르게 확산된만큼 부작용도 뒤따랐다.
앞서 미국의 P2P대출 플랫폼인 렌딩클럽은 재작년 12월 뉴욕 증권거래소(NYSE) 성공적으로 상장함에 따라, P2P대출 창업 붐을 일으켰다. 그러나 렌딩클럽은 경영진의 부적절한 대출상품 판매와 관련해 지난해 주가가 50% 넘게 아래로 곤두박칠쳤다. CEO 사임 및 이사진 해고 당일에만 주가가 약 35% 폭락하는 등 기업공개(IPO) 당시 90억달러(약 10조5700억원)에 달하던 시가총액이 15억달러로 떨어지기도 했다. 결국 미국 P2P대출 업체들은 렌딩클럽의 몰락과 함께 채무자들의 부도 증가로 투자금을 회수하지 못하고 성장세가 둔화되고 있다.
중국 P2P대출 플랫폼도 당초 긍정적인 성장세와 다른 양상을 보이고 있다. 중국의 경우 제도권 금융을 통해 자금조달이 용이하지 않은 상황에서 P2P대출이 도입된 이후 가장 빠르게 성장하고 있는 상황이다. 국제금융센터에 따르면 중국의 P2P 대출 잔액은 2013년 270억위안(41억달러)에서 올해 2월 5010억위안(760억달러)으로 18배 이상 증가했다. 중국 P2P업체수도 재작년 말 약 800개에서 1년만에 약 2600개로 증가했다.
한편으로는 이러한 P2P시장 성장이 사회초년생이나 저소득층의 주거 환경 개선에 도움을 줄 수 있는 긍정적 요소로 해석됐지만 중국에서 P2P 대출 중 쇼우푸따이(首付贷, 주택 초기 계약금 대출)를 이용해 초기자금 없이 시세차익을 노리고 투자가 빈번하게 발생하면서 시장 내 가격 버블, 공급 과잉 등의 부작용 가능성이 커졌다. <월스트리트 저널>에 따르면 올 1월을 기준으로 중국내 주택 계약금 대출은 약 9.2억위안 규모로, 이는 지난해 7월대비 3배 이상 증가한 수준이다.
P2P대출 강화된 투자자 보호 ‘필요’
국내는 아직까지 P2P대출에 대해서는 특별히 관리하는 법도 존재하지 않아 정확한 대출규모와 대출 유형에 대한 파악이 어려운 상황이다. 우리나라 역시 신축개발 자금 조달이 쉬워져 수요 이상의 공급으로 이어질 가능성도 있다. 실제 아파트 계약금 대출이나, LTV 높은 주택대출은 가계부채 부담이 높은 우리나라에서 다소 민감한 대출 형태로 분류될 수 있다는 지적이 나온다.
게다가 P2P 금융 플랫폼은 개인에게 쉽게 대출을 승인해주고, 개인들은 이 자금을 보증금(주택초기 계약금) 삼아 은행에서 주택담보대출을 신청할 수 있어 제도권 은행 시스템까지 위험하게 할 수 있다는 우려가 커지고 있다. 또 투기 세력이 P2P 대출로 조달한 자금을 은행의 주택담보대출 신청에 사용할 경우 은행권의 시스템적 리스크가 매우 커질 수 있다.
중국 당국은 P2P금융을 통한 일부 1선도시의 부동산 가격 급등, 금융 리스크를 인식하고 지난해부터 급하게 주택 초기 계약금 대상 불법 대출 단속에 나섰다. 이에 당장 비제도권 자금으로 계약금 대출을 해주던 중개소와 P2P대출 기업들이 업무를 중단했다. 하지만 아직 일부 도시의 부동산 가격은 급등세를 멈추지 못하고 있는 모습이다. 중국 부동산 버블 리스크는 더욱 확대되고 있다. 강재현 하이투자증권 연구원은 “중국 경제는 공급과잉 문제와 더불어 부동산 버블 리스크까지 재부각되면서 중국 정부의 부동산 시장 정책과 함께 부동산 대출 관련 P2P시장에 가해진 규제 조치 등도 주목할 필요가 있다”고 말했다.
국내 P2P시장도 초기 단계이니만큼 투자자를 보호하고 산업을 해치지 않는 체계를 갖출 필요가 있다. P2P 스타트업 ‘펀딩몬스터’ 서강철 대표는 “P2P 업체들도 투자자에게 원금손실 가능성을 확실하게 고지하고 경영자의 ‘도덕적 해이’를 경계하면서 실적 압박에 따른 부실 심사를 근절해야 한다”면서 “정부도 신속하게 세부정책을 내놓아 시장의 혼탁을 방지해야 할 것”이라고 전했다.