재건축과 리모델링은 같은 아파트를 대상으로 한다는 점과 주거환경을 개선한다는 점, 그리고 자산의 가치가 상승한다는 점에서 같을 수 있다. 하지만 재건축은 기존의 모든 구조를 헐고 새로 짓는 것이고, 리모델링은 핵심 구조 즉, 기둥이나 보 등을 부수지 않고 공사하는 방법을 말한다. 이런 관계로 공사기간이 비교적 짧고, 산업폐기물 발생이 적다는 특성을 리모델링은 지닌다.
재건축사업과 리모델링은 엄연히 다르다. 아파트를 대상으로 한다는 것과 사업 후에는 주거환경이 크게 좋아진다는 점 등은 같지만, 이 둘의 사업은 관련하는 법부터 다르다. 재건축은 일명 도정법이라 불리는 ‘도시 및 주거환경정비법’에 따라 사업이 추진되고 있으며, 리모델링은 상가의 경우 ‘건축법’에 따라 아파트의 경우 ‘주택법’에 따라 사업이 진행된다.
먼저 재건축은 ‘조합 설립을 위한 추진위원회’가 인·허가청으로부터 승인을 얻어야 한다. 하지만 아파트리모델링은 이 과정이 생략된다. 주택법에는 리모델링에 대한 추진위원회 절차가 없는 것이다.
재건축과 리모델링사업을 위한 주민동의율도 다소 차이가 있다. 재건축은 전체의 75% 이상이 동의해야 하지만, 리모델링은 66.7%의 동의만 있으면 사업이 가능하다. 그만큼 리모델링에 더 많은 혜택이 존재한다.
과거에는 재건축이나 리모델링사업 모두 80% 이상의 주민동의가 있어야 했다. 하지만 80% 이상의 동의를 받기가 어려운 것이 현실이어서 재건축은 75%, 리모델링은 66.7%로 하향 조정됐다. 상가리모델링은 건축법의 적용에 따라 100% 동의가 있어야 하지만 소유주가 1인인 경우가 많다.
그 외의 문제는 재건축과 대동소이하다. 조합이 설립된 이후 동의하지 않는 소유자에 대해 조합에 주택을 매매할 것을 종용하는 ‘매도청구’라는 과정을 거치며, 리모델링 사업을 할 경우 얼마를 더 내야 하는지에 대한 절차인 관리처분계획을 수립하게 된다. 그리고 이주 및 철거, 그리고 착공의 단계를 거쳐 최종 공사를 마무리하게 된다.
완공 후 소유주들은 다시 아파트로 되돌아와 살게 되며, 모든 것이 정리되면 조합은 해산 및 청산 과정을 거치게 된다는 점도 재건축과 크게 다르지 않다.
리모델링은 주민제안 거쳐 입주자대표회의에서 결정한다
리모델링사업은 거주하는 주민에 의해 제안된다. 즉, 주민이 아파트 내의 입주자대표회의나 노인회 또는 부녀회에 건의를 하면, 그 건의 내용을 토대로 전체 주민을 대상으로 설문조사 또는 선호도 조사를 실시하게 된다. 설문조사에서 상당수가 리모델링사업에 긍정적인 반응을 나타내면 입주자대표회의가 주최가 되어 리모델링에 대한 추진 결의를 하게 된다.
리모델링은 추진위원회 절차가 별도로 없다. 따라서 바로 조합 설립을 위한 동의 66.7%(2/3)를 받으면 조합 설립이 가능하며, 이때 동별 2/3 이상의 동의 요건도 충족해야 한다. 상가를 포함한 리모델링을 할 경우 전체 상가를 1개 동으로 보고 2/3 이상의 소유자 동의도 이뤄져야 한다.
단, 조합 설립 신청 전에 하나의 절차를 거쳐야 하는 것이 있는데 바로 ‘조합 설립 창립총회’이다. 창립총회는 법에서 정한 기간에 맞춰 소유자들에게 통보 및 창립총회자료를 등기우편으로 배포하게 된다. 창립총회 자료에는 리모델링사업을 하게 될 때의 대략적 분담금이 표기될 수 있다. 또 조합장은 누구로 할 것이며, 감사·이사·대의원 등의 후보자 명단이 나오게 된다.
창립총회를 마치면 선정된 집행부에 의해 인·허가청에 리모델링조합인가 신청을 하게 된다. 이때 정해진 법적 기간은 없다.
지금까지의 과정을 볼 때, 창립총회와 함께 시공사를 ‘우선협상대상자’라는 이름으로 선정하게 된다. 이 과정에서 사업성이 좋은 아파트 단지라면 과열양상을 보일 수도 있으며, 비교적 조용한 상황에서 시공사 선정 절차가 마무리될 수 있다.
조합 설립의 모든 과정이 마무리되면 다음으로 안전진단을 받게 된다. 이때 진단등급이 C등급 이상이어야 한다. C등급은 유지보수 등급으로 만약 D등급을 받게 되면 리모델링이 어렵다. 구조안전에 문제가 있다는 판단에서 재건축사업을 해야 하는 곳으로 분류된다.
참고로 리모델링사업이나 재건축사업에서 정비사업 전문관리업자를 선정하는 경우가 많지만, 이는 법적으로 반드시 선정할 필요는 없는 업체다. 조합장이나 조합집행부가 리모델링사업 등에 해박한 지식을 가졌다면 구태여 높은 용역비를 치르고 선정할 필요는 없다.
리모델링 아파트의 조합원이 되려면?
아파트 소유자라면 누구나 조합원이 될 수 있다. 다만 조합 설립에 동의하지 않는다면 조합원이 될 수 없다. 조합 설립을 위해서는 전체 소유자의 66.7% 동의가 있어야 한다.
아파트를 리모델링하기 위해서는 리모델링조합을 설립해야 하는데 이때 조합원의 요건은 간단명료하다. 집주인이면 된다는 말이다. 아파트 재건축의 조합원 요건과 사뭇 비슷하다고 볼 수 있으나 리모델링의 조합원 요건은 더욱 간단하다. 아무것도 가리지 않고 등기상에 소유자로 명시돼 있으면 조합원인 것이다. 다만 리모델링을 원치 않아 조합에 가입하지 않으면 조합원이 되지 않는다. 이 또한 재건축과 동일하다.
조합원의 조건이 간단명료하다는 것은 새 아파트를 받느냐 못 받느냐에 대한 설명이 필요 없다는 얘기다. 리모델링은 내 집을 개조해 새 아파트처럼 만드는 작업이기 때문에 재건축처럼 1층에 살다가 추첨을 통해 로얄층에 가는 요행수가 없다. 10층 1005호에 살면 리모델링해도 10층 1005호에 들어가 살게 된다. 다만 1층을 필로티로 건립하면 11층에 살게 되는 경우는 있다.
아파트를 리모델링 추진한다고 해도 재건축처럼 중간에 팔지 못하거나 하는 경우는 없다. 리모델링하다가 가격이 오르고 다른 곳을 이주해야 할 필요가 있다면 중개업소에 집을 내어놓고 팔면 그만이다.
정부가 재개발이나 재건축 등 주거생활의 질을 향상시키는 사업방식 중 유일하게 규제하지 않는 사업이 아파트 리모델링이다. 오히려 많이 풀어주고 있다. 가장 큰 예가 건축법에 의한 리모델링은 증축이 연면적에 10%밖에 할 수 없지만 아파트 리모델링은 30%까지 가능하게 했다는 것이다. 2004년 리모델링이 발돋움하던 초기에는 연면적에 20%, 최고 24㎡까지만 가능하다는 날카로운 규제의 칼날이 휘둘러지기도 했지만, 아파트 리모델링이 태동도 하기 전에 규제의 잣대를 들이댄다면 사업은 황무지로 돌변할 수 있다는 시장의 반응에 정부는 서서히 눈치를 봐가며 완화하기 시작했다.
조합 설립을 위한 동의조건도 초기에는 전체의 80%(4/5) 이상에서 지금은 66.7%(2/3) 이상으로 바뀐 것도 이와 맥을 같이 할 수 있다.
아파트 리모델링사업은 재개발이나 재건축처럼 추진위원회 승인절차가 별도로 없다. 법적인 절차로는 조합 설립인가부터다. 이 때문에 아파트단지 내 주민대표회의나 부녀회를 중심으로 자체적으로 리모델링 추진위원회가 구성되고 여러 시공사들에게 사업설명회를 요청하면서 서서히 리모델링사업을 구체적으로 타진해 간다.
이후 리모델링을 위한 설문조사도 벌이는 등 다채로운 활동이 추진위원회를 중심으로 이뤄진다. 동의요건이 66.7% 가까이 채워지면 조합 설립을 위한 창립총회를 하게 되는데 이때 리모델링사업에 참여하겠다고 경합을 벌이는 몇몇 시공사를 상대로 주민투표를 실시하고, 창립총회와 더불어 공사에 참여할 시공사를 선정하게 된다. 일부에서는 추진위원회에서 우선협상자라는 이름으로 투표를 통해 선정하기도 하는데 향후 주민 간의 분란 소지가 있어 이런 형태의 사업추진은 자제하는 것이 좋다.