집값의 20%만 부담을 하면 월 5%수익의 임대사업자가 될수 있다고?

정부가 시행을 앞두고 있는 '집주인 매입 임대주택'사업 이야기다. 민간이 다가구·다세대 등 공동주택을 매입해 한국토지주택공사(LH)에 임대관리를 맡기고 시세보다 저렴한 수준의 임대료로 장기임대하면 집값의 최대 80%를 지원한다는 방침이다. 집값의 50%는 금리 연 1.5%의 기금융자금(주택도시기금)으로, 집값의 30%는 LH가 지불하는 보증금으로 내고, 나머지 20%만 집주인이 낸다.

LH는 집주인 대신 임대관리를 실시하면서, 모든 공실 리스크를 부담하고, 매월 집주인에게 확정수익을 지급할 예정이다. 집주인이 거둘 수 있는 수익은 국토부의 시뮬레이션 결과, 약 5% 정도였다.

주택구입 비용에 대한 집주인의 부담은 확연히 줄지만 이에 따른 준수사항도 있다. 집주인은 향후 8년간 해당 주택을 임대용으로만 쓸 수 있고, 인근 임대시세의 50~80% 수준의 저렴한 임대료를 유지해야 한다는 것 등이다.

물론 LH가 임대관리를 모두 맡고 있지만 집주인도 이 부분에 대한 확인인증을 해야 한다. 임대기간은 8년으로 그 기간 후에 기금융자금을 상환해야 하는데, 전액을 상환하면 그 시점부터 임대료 책정 등 집주인의 자의적인 임대사업을 할 수 있게 된다. 물론 부분 상환을 할 경우에 LH에 계속해 임대관리를 맡기고 집주인 준수사항인 '저렴한 임대료 유지' 의무를 계속 지켜야 한다. 기금융자금 부분은 8년간 만기일시상환 또는 12년간 원리금균등분할상환한다. 

주택구입부터 임대사업기간의 세금 등 제비용과 수익에 대해 일문일답 형식으로 알아봤다.

►개인 투자자가 2억원짜리 아파트를 매입 계약을 하고 LH공사에 가족형 임대주택으로 활용하겠다고 하면

집값의 50%에 대해서는 LH공사가 연리 1.5%인 기금융자금(주택도시기금)으로 지원, 집값의 30%는 LH공사가 그집에 거주할 세입자의 보증금으로 부담, 매입 계약금 10%와 나머지 10%를 집주인이 부담을 하는 셈이다. 

그러나 기금융자는 다세대 주택 1채당 8000만원, 다가구 1채당 4억원으로 제한했다. 그래서 2억원의 주택을 구입하려는 집주인은 기금융자 8000만원, 보증금 4800만원을 제외한 7200만원, 즉 20%가 넘는 투자금을 가져야 한다. 

►임대주택을 매입할 경우 취득세와 등기비 등 매입에 따른 비용은 누가 부담하나?

-집의 소유권을 가지는 집주인이 이를 부담하게 된다. 실질적으로 집값의 20%만 부담해 그에 대한 취득 세금만을 납부하는 것으로 오해할 수 있지만 전체 기금융자금과 보증금, 그리고 20% 자비 부담금의 총액인 집값이 취득세와 등기비의 과표기준이 된다. 결국 집주인이 세금은 전체 집값을 기준으로 부담해야 한다. 신규 분양주택이면 취득세가 완전면제 혹은 감면된다. 

►연간 임대수익을 어느 정도로 예상하나

-물론 확정수익은 아니지만 사실상의 확정수익으로 생각해도 무방하다. 임대료 기준이 정해져 있기 때문이다. 주변 임대시세의 변동성에 따라 그 시세의 50~80%수준으로 변동되지만 특정기간의 임대수익은 사실상 예측이 가능한 고정수익과 같다. 

국토부의 모의실험 결과 전용 25㎡ 원룸이 매매 1억5000만원으로 시세가 월세가 1000- 65만원일 때 집주인이 3100만원을 투입하면 월간 확정수익은 22만원이다. 매월 월세 수익에서 집값의 50%인 기금 융자금에 대한 대출이자 연 1.5%를 포함한 상환액, 월세의 5%에 해당하는 LH 위탁비, 실당 5000원의 위탁관리비(주택관리, 시설관리)로 내야 한다. 첫 해 취득세와 임대수익에 대한 과세를 감안해도 수익률은 5.8%에 달했다. 

►임대수익에 대한 과세는 어떻게 진행되나

임대소득은 분리과세 대상이다. 연간 2000만원 이하 임대소득과 기준시가 9억원 이하 1주택자는 비과세다. 

집주인 매입임대사업은 지난 4월 28일 국토교통부가 발표한 ‘맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안’의 후속사업의 일환이다. 정부가 이같은 방식을 도입하는 건 공공임대주택의 확보라는 차원에서 시의적절하다고 볼 수 있다는 것이 중론이다.

정부는 사업 추진의 이유에 대해 지속적으로 증가하는 공공임대주택 수요를 국가의 재정투입으로 충당하는 것에 한계가 있어, 민간자금을 활용하는 것이라고 밝혔다. LH가 직접 임대주택을 매입해 공급했던 기존 방식의 부작용을 보완하기 위해 민간이 주택을 소유하도록 해 도심 내 임대주택의 공급을 확대하려는 것이다.

주택관리 부담을 덜고 은행 이자보다 높은 고정 수익을 얻을 수 있다는 국민들의 기대도 함께 부풀었지만 주의해야 할 점들이 있다.

먼저 정부 지원이라고는 하나 실제로 집값의 80% 에 해당하는 채무상환 부담은 집주인에게 있다. 기금 융자에 대한 1순위 담보와 LH 보증금에 대한 전세권을 매수 대상 주택에 설정하기 때문이다.

매수자는 장기임대 만기인 8년 후까지 남은 80%를 제공하고 채무상환을 완료하든지, 일부만 갚으면서 계속해 LH를 통해 임대를 계속 진행할 수 있다. 만기가 도래했을 때 변제 능력이 충분치 않으면 최초 융자금액의 5%를 납부하고, 임대기간을 연장하는 조건으로 2년마다 상환연장된다.

주택 매수자가 부담하게 될 취득세, 임대소득에 대한 과세 부분도 신경을 써야 한다. LH 주거복지미래부 관계자는 “소유권은 처음부터 집주인이 가지는데, 취득세 면제 등 별도의 세제 혜택은 없다”며 “다만 지방세 특례제한법에서의 준공공임대주택에 대한 지방세 감면 등이 적용될 수 있다”고 전했다.

또 집주인 매입 임대주택을 포기하고 직접 사용하거나 직접 임대사업을 하길 원할 경우, 집주인 매입 임대주택 사업을 포기해야 하기 때문에 기금융자금과 LH 보증금을 즉시 반납하고, 소정의 위약금을 내야한다. 

국토부 주택정비과 유지만 사무관은 "기존 LH의 매입임대와는 의미가 다르다"고 설명했다. 유 사무관은 "LH가 직접 매입했던 기존의 방식에서는 과대평가 매입하는 경향이 있었다"면서 "민간에서 준공공임대주택 성격의 주택을 취득하게 하면 수익을 중심으로 접근할 것이고 이를 통해 도심 역세권 등 주요입지 물건을 임대주택으로 활용할 수 있다"고 전했다. 

장기적으로 봤을 때 도심에 택지를 마련해 임대주택을 지어 공급하는 건설임대보다 비용이 적게 든다. 김영진 법무법인 우면 변호사는 부동산 거래 활성화와 국민주거 안정의 측면에서 민·관이 '윈윈(win win)'할 수 있는 방침으로  현재로서 문제될 부분은 보이지 않는다고 평가했다. 

그러나 민간 투자자 유치를 위한 정부의 지나치게 친시장적 정책이 공공주택의 의미를 잊었다는 비판의 목소리도 있다. 전은호 사회주택협회 전 사무국장은 "정부가 나서서 임대사업자를 양산하는 정책"이라며 "고정 이윤을 가져가는 사업자를 양산하는 일에 공적기금의 투여가 공정한 지는 의문"이라고 말했다.

그는 매입비를 지원하고 적정한 임대료를 통해 공공성 있는 주택의 공급을 늘리겠다 한다면 우선 기금 지원 방안을 마련하고. 시세기준이 아닌 입주자의 소득대비 지불가능 비용 등 적정한 임대료의 수준에 대한 새로운 기준을 설정하는 것이 공공의 역할이라고 역설했다. 

국토부는 매입임대주택 시범사업 1차 공모분 600가구에 대한 모집공고는 오는 29일 LH 홈페이지에 공시되고 다음 달 16일부터 19일까지 나흘간 선착순으로 접수를 받는다.