▲ 동탄 행복마을 푸르지오 견본주택[출처=대우건설]

빠르게 월세위주로 재편되고 있는 주택임대시장에서 뉴스테이(기업형임대주택)가 새로운 주택 공급원으로 자리 잡고 있다.

실제 뉴스테이를 향한 기업들의 구애는 시간이 지날수록 늘어나고 있다. 사업 초반 수익성 우려로 기업들의 참여가 저조했던 것과 달리 최근 건설사 뿐만 아니라 금융사들까지 참여가 잇따르고 있는 것.

일각에선 뉴스테이가 아직 시장 초기 단계로 시장에 완전히 안착할 수 있을 지는 좀 더 지켜봐야한다는 우려의 시선도 존재한다. 특히. 초기 정부 취지와는 달리 다소 높게 책정된 임대료와 과도한 공급 물량은 해결해야할 숙제로 꼽히고 있다.

임대료 인상·임대기간 걱정 NO

뉴스테이의 가장 큰 장점은 전·월세난에 지친 실수요자들이 임대료와 임대기간 제약 없이 안정적으로 거주할 수 있다는 점이다.

실제 뉴스테이의 임대료 인상률은 5% 이내로 제한된다. 국토교통부에 따르면, 지난 2011년 이후 전국 아파트 전셋값은 연평균 8%가량 상승했다.

장기 임대기간도 뉴스테이 인기에 한 몫하고 있다. 뉴스테이의 임대기간은 일반 전세계약 기간의 4배인 8년(정부 권장기간)이기 때문이다.

아울러 뉴스테이는 청약통장 없이도 신청이 가능할 정도로 진입장벽이 낮고, 다양한 입주민 서비스가 제공된다는 점도 주택 실수요자들의 구미를 당기고 있다.

이러한 장점들에 힘입어 현재까지 공급된 뉴스테이 단지는 모두 청약에서 마감되는 기염을 토했다. 지난해 8월 ‘뉴스테이 1호’로 주목받은 대림산업의 ‘e편한세상 도화’가 평균 경쟁률 5.5대 1을 기록한 데 이어 한화건설의 ‘수원 권선 꿈에그린’ 3.2대 1, 대우건설의 ‘동탄 행복마을 푸르지오’ 1.8대 1, 대림산업의 ‘e편한세상 테라스 위례’ 10.1 대 1로 청약 마감되며 시장에서 합격점을 받았다.

 

건설·금융사, 뉴스테이 향한 구애 뜨겁다

이처럼 뉴스테이에 대한 관심이 날로 높아지면서 뉴스테이 공급주체도 다양하게 늘어나고 있다. 사업 초창기 대형건설사 중심에서 최근 중소건설사와 금융업계 등으로 공급 주체가 확대되고 있는 모습이다.

이처럼 기업들의 뉴스테이 참여의사가 늘어나는 이유는 안정적인 수익률이 기대되는 데다 정부 지원으로 투자비용 부담이 적기 때문이다.

사업 시행 초기인 지난해만 해도 참여 의사를 밝힌 건설사는 대림산업·대우건설 정도였지만, 최근에는 대형건설사와 함께 중견건설사들도 적극적으로 참여하고 있으며, 최근에는 금융업계도 유휴 점포와 토지를 이용해 뉴스테이 사업에 뛰어들고 있다.

올해 첫 뉴스테이 공모(5차)에서도 현대·대우·현대산업개발 등 대형사를 비롯해 금호·중흥·호반·우미·대방·제일 등 중견사들이 대거 참여했으며, 한국자산신탁, 코람코자산신탁 등 자산관리회사 등도 참여했다.

업계 관계자는 “정부가 뉴스테이 활성화를 위해 주택용지를 조성원가 수준으로 공급하는 등 각종 혜택을 제공하며 뉴스테이가 기업들의 신(新) 먹거리 시장으로 자리잡고 있다”며, “보다 많은 업체들이 뉴스테이 시장에 뛰어들면 그만큼 임대료 수준이나 주거 서비스, 설계 등에 있어 다양한 상품이 공급돼 수요자들의 선택 폭도 넓어질 것”이라고 덧붙였다.

▲ 출처=국토교통부

뉴스테이 올해 5만가구 공급…작년 ‘2배’

정부도 올해 뉴스테이 공급물량을 2배 가량 늘리며, 뉴스테이에 ‘올인’하는 모습이다.

올해 정부는 공급촉진지구 2만5000가구, LH공모사업 1만 가구, 정비사업 1만 가구, 민간제안사업 5000가구 등을 통해 연내 5만 가구의 뉴스테이 부지를 확보할 예정이다.

부지확보를 위한 공급촉진지구 1차 후보지 선정결과도 공개됐다. 과천 주암(5200가구), 의왕 초평(2400가구), 인천 연수(1400가구), 인천 계양(1300가구), 부산 기장(1100가구), 서울 문래(500가구), 대구 대명(400가구) 인천 남동(600가구) 등 8개 지역 1만3000가구가 선정됐다.

이번에 선정된 후보지 중 서울문래와 대구대명을 제외한 지역은 그린벨트 지역으로 관련 지침에 따라 5~10% 이상의 공공임대주택이 추가로 공급된다.

지역은 LH 공모부지 중 화성 동탄(774가구), 시흥 장현(800가구), 화성 봉담2(824가구), 광주 효천(574가구), 전 주에코(830가구), 인천 영종(537가구), 화성 동탄2(762가구), 파주운정3(522가구), 대구 국가산단(745가구) 등이다.

공급방식도 다양화된다. 토지지원리츠를 통해 부지를 저렴하게 제공하는 토지임대 뉴스테이와 활용도가 낮은 상업건물 재건축을 통한 도심형 뉴스테이를 도입한다. 이외에도 준공된 아파트를 매입해 공급하는 매입형 뉴스테이, 리츠의 지분을 협동조합이 인수하는 협동조합 연계 뉴스테이 등도 추진한다.

높은 임대료, 과잉공급은 불안요소

일각에선 중산층의 주거 안정화를 목표로 시행된 뉴스테이의 임대료가 지나치게 높게 책정돼 있어 세입자 부담이 가중되고 있다는 지적도 나오고 있다.

주택산업연구원(이하 주산연)에 따르면, 현재 뉴스테이의 주요 수요자인 중산층의 소득분위는 3~9분위 수준으로, 이를 가처분소득 기준으로 환산하면 177만원에서 531만원 수준이다. 소득분위란 통계청이 우리나라 전체 가구를 분기 소득수준에 따라 10%씩 10단계로 나눈 지표로, 숫자가 높을수록 소득수준이 높다는 것을 뜻한다.

하지만 현재 대부분의 뉴스테이 임대료는 소득 6분위 이상이나 부담이 가능한 수준으로, 특히 위례신도시나 서울의 경우 소득 8분위 이상이라야 가능하다는 것이 주산연의 설명이다.

주산연에 따르면, 보증금을 월세로 전환(전환률 6%) 후 임차인의 소득 대비 임대료 부담을 20%로 가정했을 때 부담 가능한 적정 소득은 ▲위례신도시(84㎡) 1330만원 ▲화성동탄(59~84㎡) 459만~647만원 ▲김포한강(84㎡) 500만원 ▲인천도화(59~84㎡) 340만~437만원 ▲서울신당(51㎡) 475만원 ▲수원권선(59~84㎡) 430만~535만원 ▲영등포대림(44㎡) 575만원 수준이다.

▲ 출처=주택산업연구원

김태섭 주택산업연구원 연구실장은 “올해 공급예정인 뉴스테이의 임대료 부담 가능 소득계층은 대부분 소득 6분위 이상 계층으로, 이는 뉴스테이 초기 정부가 뉴스테이 대상으로 설정한 소득 3분위~9분위 계층과는 거리가 있다”고 전했다.

김 실장은 “이처럼 뉴스테이 수혜 대상이 고소득 중산층에만 편중될 경우 정책사회적 비판에 밀려 뉴스테이 정책의 지속 가능성에 대한 의구심이 팽배해질 것”이라며, “폭넓은 중산층이 접근 가능한 뉴스테이 공급 다변화가 필수적”이라고 말했다.

불안요소는 또 있다. 정부가 올해 뉴스테이 공급을 대폭 늘릴 것이라고 예고한 가운데 향후 입주물량이 일시적으로 집중될 경우 뉴스테이에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 높기 때문이다.

지난해 아파트시장을 중심으로 인허가 및 분양 물량이 급증하면서 2017년 전국 아파트 입주 예정 물량은 33만여가구 규모로 추산된다. 이는 2010년(29만여가구) 이후 최대물량이다.

일반적으로 입주물량이 늘면, 전세물량도 증가해 상대적으로 보증부 월세 구조인 뉴스테이는 ‘찬밥신세’를 면치 못할 가능성이 크다.

특히 뉴스테이 분양전환 시점에 이른바 ‘뉴스테이 폭탄’을 맞을 가능성도 배제할 수 없다.

뉴스테이 사업 구조는 분양전환 혹은 매각을 통해 이익을 얻는 구조로 설계돼있어 8년간의 임대의무 기간이 끝나면 대부분 분양전환이 이뤄질 것이라는 것이 업계의 관측이다.

문제는 분양전환 전망이 불투명하다는 데 있다. 업계 한 관계자는 “부동산시장은 정책, 계절에 따라 요동치는 변수가 많은 시장인데 이미 출시된 지 8년이 지나 주변 신규 아파트에 비해 경쟁력이 떨어진 아파트를 매입하는데 주택수요자들이 지갑을 열지 의문”이라고 전했다.

김태섭 주택산업연구원 연구실장은 “입주 물량이 급증하면 뉴스테이에 부정적인 영향을 미쳐 지역에 따라 사업성 저하와 공실 발생 우려가 크다”며, “따라서 정부는 지역별 주택수급 상황을 고려한 뉴스테이 공급 조절이 필요하고, 사업자들은 입주 시점의 주변 주택공급 상황을 고려한 사업 결정과 임대료 책정이 요구된다”고 강조했다.