아파트·연립 등 공동주택에 밀려 ‘천덕꾸러기’ 취급을 받아오던 단독주택이 최근 변신을 거듭하고 있다. 단순히 노후화된 집을 리모델링해 면적을 넓히는 것 뿐만 아니라 임대를 위해 원룸으로 개조하거나, 카페 등 상가로까지 변신의 폭이 넓어지고 있다.

서울시에 따르면, 서울시내 단독주택 가구 수는 뉴타운·재개발 사업과 도시형생활주택 등 공동주택이 증가하면서 지난 2014년 35만7547가구에서 2015년 현재 35만1624가구로 감소했다.

하지만 단독주택 리모델링 수요는 꾸준히 늘고 있다. 이태원 경리단길, 연남동, 홍대 등 소위 뜨고 있는 지역들을 배후로 둔 단독주택을 중심으로 집을 사들여 개조하려는 사람들이 늘어나면서 몸값도 뛰고 있다.

실제 지난해 서울시내 단독주택 공시가격은 전년 대비 평균 4.30% 상승해 전국 상승률(3.96%)보다 높았다. 특히 홍대 상권과 상암동 디지털미디어시티(DMC) 활성화로 리모델링 수요가 가장 활발한 마포구가 25개 자치구 중 가장 많은 상승률(6.4%)을 보였다.

경매시장에서도 단독주택의 인기는 남다르다. 법원경매정보업체 부동산태인에 따르면 올해부터 지난달까지 진행된 전국 단독주택 경매 낙찰가율은 83.7%로 전달 대비 소폭(0.8%p) 상승했다. 아파트와 달리 현금성이 떨어지는 단독주택이 80%를 넘어서는 낙찰가율을 기록한 것은 이례적인 현상이란 분석이다. 지방은 98%에 이르는 낙찰가율을 보였다.

윤재호 메트로컨설팅 대표는 “최근 서울시가 ‘도시 및 주거 환경 정비법’ 조례를 개정, 단독주택 소유자의 조합원 분양 자격을 인정하면서 소형 단독주택의 개발 가능성이 높아졌다”며, “특히 도심 내 중소형 단독주택을 경매로 싸게 매입해 리모델링 과정을 거쳐 수익성 부동산으로 용도 변경해 임대 수익을 얻는 이들도 늘어나고 있는 추세”라고 전했다.

“헌집 줄게 새집 다오”…단독주택에 부는 리모델링 바람

최근 단독주택 리모델링 바람이 거세게 불고 있다. 리모델링이란 집의 골격에 해당하는 골조를 최대한 살리고 나머지 부분들을 설계 변경이나 보완 공사하는 것을 말한다. 리모델링과 신축과의 차이는 기초·골조 공사를 하는지에 따라 갈리는 셈이다.

최근 단독주택 ‘리모델링 붐’이 일어나고 있는 가장 큰 이유는 상대적으로 규제가 적고, 적은 비용으로 주택의 가치를 높일 수 있는 덕분이다.

김영준 하우스라인 대표는 “기존 주택을 헐고 신축하려면 건폐율과 용적률 제한 때문에 집을 지을 수 있는 면적이 절반까지 줄어든다”며, “대신 신축하지 않고 리모델링할 경우에는 옛날 집 규모를 그대로 유지할 수 있어 경제적으로 유리한 측면이 있다”고 전했다. 가령 132㎡(40평)짜리 대지에 66㎡(20평) 규모의 4층 집을 짓는 것보다는 99㎡(30평)짜리 2층 집을 개조하는 것이 경제적으로 유리하다는 설명이다.

정부도 최근 노후화된 단독주택 리모델링 활성화에 발 벗고 나서고 있다. ‘집주인 리모델링 사업’이 대표적이다. 이 사업은 집주인이 기존의 집을 허물고 대학생 및 독거노인을 위한 1인 주거형 다가구 주택을 건축하기로 하면 최대 2억원을 1.5%의 저금리로 융자해주는 사업으로, 집주인은 싼 이자로 집을 고쳐 임대수익을 올리고 대학생·독거노인은 시세보다 저렴하게 임대주택을 구할 수 있어 ‘1석2조’라는 평가다.

최근 2차 사업에서는 집주인 리모델링 임대사업 대상에 다가구주택 등을 허물고 신축하는 것 외에 대수선(리모델링)하거나 인접 대지와 주택을 하나로 묶어 통합 건축하는 방안도 도입키로 했다.

국토부 관계자는 “이번 2차 사업은 2가구 이상 블록을 집주인 리모델링 사업으로 진행하는 새로운 방식이 도입된 것이 특징”이라며, “단독주택 밀집지역에서 집주인들이 합의하고 지방자치단체와 국토부와 LH가 승인하면 통합 재건축 해 소형임대로 공급한다는 계획”이라고 전했다.

원룸·상가로 변신…임대수익 ‘짭짤’

주택을 직접 거주할 목적으로 리모델링하는 수요만 있는 것은 아니다. 단독주택을 통해 시세차익을 볼 수 없는 상황이다 보니 단독주택을 헐고 원룸이나 카페 등 상가로 개조해 노후설계를 하려는 집주인들도 증가하고 있다.

실제 마포구 홍대입구나 용산구 이태원동 등에서는 단독주택을 게스트하우스나 원룸으로 용도 변경해 직접 운영하거나 아예 커피숍, 공방 등으로 용도를 바꿔 임대를 놓는 경우도 늘어나고 있다.

서울 마포구 지하철 6호선 상수역 인근 A공인중개업소 관계자는 “공항철도 개통 및 당인리발전소 공원화 호재로 홍대 상권이 상수동까지 확장되고 있다”며, “이에 상수역 일대 골목길에 기존 단독·다세대주택을 리모델링한 카페와 음식점이 속속 자리 잡고 있는 추세”라고 전했다.

이렇게 단독주택을 커피숍 등 상가로 리모델링하는 경우는 초기 투자자금을 줄일 수 있다는 장점이 있다. 리모델링시 기존 골조를 최대한 살릴 수 있으면 시공비용이 훨씬 적게 들기 때문이다.

단독주택 리모델링업체 테라디자인 관계자는 “기존 단독주택을 사들여 개조할 계획이라면 골조 보수비용이 들어가는 집은 지양하는 것이 좋다”며, “단독주택을 커피숍으로 바꿀 생각이라면 박스형태의 양옥집보다는 마당이 넓은 2층 단독주택이 좋고, 길가가 아닌, 어느 정도 상권이 형성된 이면도로 또는 골목 사거리에 위치한 집이 유리하다”고 전했다.

단독주택 리모델링 시 주의해야 할 점은

단독주택 매입이나 리모델링 시 주의해야 할 점도 많다. 우선 단독주택을 리모델링해 상가 등 임대수익을 얻고자 하는 집주인의 경우 1인 가구가 많아 임차 수요가 풍부한 지역 위주로 접근하는 것이 좋다. 일례로, 마포구나 영등포구 같은 지역은 임차 수요가 풍부하며 노후 된 단독주택이 많아 투자 여건이 잘 갖춰진 지역이라 볼 수 있다.

다만, 단독주택은 향후 되팔시 아파트에 비해 환금성이 떨어진다는 점은 주의해야 한다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “단독주택 매입시 무리한 대출은 금물이며, 대출 비율은 30% 이내로 설정하고, 매수할 때는 역세권, 학군, 대지지분율까지 충분히 따져본 후 결정해야 한다”고 전했다.

단독주택 리모델링 시 무엇보다 중요한 점은 시공업체 선정이다. 단독주택의 경우 시공 방법, 내부 인테리어에 따라 공사비도 천차만별이기 때문이다. 김영준 하우스라인 대표는 “무조건 시공비가 저렴한 업체를 선정해 공사를 진행 할 경우 공사 진행이 원활하지 못해 분쟁이 발생할 여지가 많기 때문에 업체 선정이 신중을 기하는 것이 중요하다”고 전했다.