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[박진규의 리얼 절세] 준공공임대, 세제 혜택과 주거 안정 '일석이조'
   

얼마 전 필자에게 ‘준(準)공공임대 주택’에 대한 자문 의뢰가 들어왔다. 준공공임대주택이란 일반형 임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택이다. 여기서 말하는 일반형 임대사업자는 기업형 임대사업자(8년 이상 임대할 목적으로 100호 이상 취득)가 아닌 1호 이상 취득한 임대사업자를 말한다. 자발적 의사로 등록한 일반형 인대사업자가 임대료 등 공공적 규제를 적용받기로 한 대신 민간주택을 매입하여 세제 혜택을 받는 등 공공성을 지닌 임대사업을 할 수 있도록 한 것이 준공공임대의 골자다.

당초 준공공임대주택 제도가 도입된 것은 임대시장 안정 및 무주택서민 주거안정, 주택거래 활성화 등을 위한 것이었다. 이같은 방식으로 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장군수 또는 구청장에게 등록을 신청할 수가 있다. 준비할 서류는 등기부등본과 신분증, 주민등록등본, 도장이 기본이며 상황에 따라 매매계약서, 분양계약서, 건물등기사항 증명서를 첨부해서 제출하면 된다. 자격 요건은 전용 면적 85㎡ 이하의 주택(공동주택 혹은 오피스텔)을 소유하고 있을 것 등이다. 단 2013년 4월 1일 이후에 일반매매로 인해 취득한 1 주택자는 85㎡ 주택에 한해 등록이 가능하다.

준공공임대사업자에게는 다양한 세제 혜택이 주어진다. 60㎡ 이하의 경우에는 취득세가 면제되며 60㎡ 초과 85㎡ 이하의 주택은 50% 감면 혜택이 있다(2018년까지 적용). 재산세에 대해서도 혜택을 받을 수 있다. 40㎡ 이하는 면제되며 60㎡ 이하는 75% 감면, 85㎡ 이하는 50% 감면이 된다(2018년까지 적용).

양도소득세에 대해서도 혜택이 있다. 보통 일반 양도 시 1세대 1주택은 고가주택이 아닌 이상 10년 이상 보유해도 최대 30%의 장기보유특별공제를 해주는 것에 비해, 준공공임대주택 양도 시에는 8년 이상이면 50%, 10년 이상이면 70%를 공제해준다. 소득세 감면율도 50%에서 75%로 확대되었다.

게다가 다음의 조건을 모두 충족하는 경우 양도소득세 100% 감면 규정이 있다. 2017년 12월 31일까지 주택 매입계약을 체결하고 최소한 계약금은 납부해야 하고, 취득일로부터 3개월 이내에 준공공임대주택으로 등록을 해야 한다. 또 10년 이상 임대해야 한다(준공공임대주택법 97조의 5).

공실이 발생한 경우에는 기존임차인이 퇴거한 후 신규임차인이 전입신고를 할 때까지의 기간이 6개월 이하라면 계속해서 임차한 것으로 간주해주며, 주택이 재건축사업 또는 재개발 사업을 진행할 경우 관리처분계획인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간도 임대한 기간으로 간주한다. 즉 해당 기간에 대한 혜택이 있다는 뜻이다. 한시적이지만 100% 양도세 감면이라는 것이 해당 제도를 활용하는 데 고무적인 역할을 할 것임에 틀림없다.

그러면 제한 사항에 대해 알아보자 앞서 설명한 바와 같이 임대기간이 최소 8년 이상이어야 한다. 2016년 개정 전에 10년 이상이었던 것에 비해 다소 완화된 규정이다. 임대료 증액 제한 규정도 있다. 연 5% 이상 임대료를 올릴 수 없다. 단 임대료(시세) 자체에 대한 규제는 2016년도 개정 시 삭제되었다. 여러모로 국세청에서 신경을 쓰는 모습이 보이는 대목이다.

앞선 혜택에 대한 양도소득세를 세액계산으로 예를 들어보겠다. 우선 일반주택을 양도했다고 계산했을 때, 8년을 보유하고 양도한 자산은 올해 해당 주택뿐이고 3억원에 매입하여 4억5000만원에 양도했다고 하면 양도차익은 1억5000만원이고 장기보유특별공제를 차감한 양도소득금액은 1억1400만원이다. 기본공제 250만원을 제하고 세율을 곱하면 2412.5만원이고 지방세까지 고려하면 약 2653만원이다.

준공공임대주택과 비교해보자. 준공공임대주택은 양도차익 1억5000만원일 때 장기보유공제가 50%, 양도소득금액은 7500만원이고 기본공제 250만원을 제하고 세율을 곱하면 1218만원이다. 지방세까지 고려하면 약 1340만원이다. 일반 양도와의 차액이 1300만원 이상이 되는 셈이다.

이밖에도 임대 기간이 끝난 준공공 임대주택을 LH(한국토지주택공사)가 되사주기로 하는 매입 확약 사업도 지난해부터 시행돼 더욱 준공공임대사업의 매력을 높였다. 그러나 여전히 임대 의무 기간이 8년으로 길고 임대료도 제한을 받는다. 최초 임대료와 보증금을 주변 시세 이하로 한다는 규정은 완화됐지만 임대료 인상률은 연 5% 이하로 하도록 한다는 제약은 남았다.

2013년 도입돼 앞으로 더 지켜봐야 할 문제이긴 하겠지만 이로 인해 전월세 공급 물량을 확대하고 부동산 거래 시장이 활성화되는 데 도움이 될 것으로 보인다.

박진규 세무사  |  jinkendo@naver.com  |  승인 2016.04.27  06:40:53

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