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[개발핫플레이스] 10년 만의 재건축 포문, 과천 ‘열풍’ 탈까집값 벌써 ‘들썩’, 정부 청사 이전이후 상승탄력 이어질듯
   

“과천 내 10년만에 신규아파트이자 재건축 첫 일반분양이어서 지역주민들의 기대심리가 높습니다. 어떤 상품이 나올지 궁금해서 물어보시는 분들이 많아요.”(‘래미안 과천 센트럴스위트’ 웰컴라운지 분양관계자)

“올해부터 순차적으로 5개단지가 재건축이 예정돼 있어요. 과천이 강남접근성도 좋고 공원, 편의시설 등 인프라가 다 갖춰져 있으니 수요는 꾸준하게 있어요.”(과천시 별양동 A공인업소 관계자)

10년만에 과천 재건축이 첫 포문을 열면서 벌써부터 시장이 과열양상 분위기를 보이고 있다. 1984년 이후 과천시에서 처음으로 신규아파트가 일반분양 물량으로 나올 예정이기 때문에 지역민들의 관심이 쏠리고 있는 것.

과천주공 7-2단지(400가구/1982년 입주)가 그 첫 스타트를 끊을 주인공이다. ‘래미안 과천 센트럴스위트’로 재건축돼 총 543가구 규모로 탈바꿈된다. 일반분양 물량은 143가구다. 향후 과천 재건축 시장을 판가름 하는 바로미터가 될 것으로 보인다. 이곳을 시작으로 주공 1, 2, 6, 7-1 단지도 내년부터 재건축 바통을 이어받는다.

1기 재건축에 해당하는 과천 주공단지 3단지(2005년 공급, 래미안 슈르)와 11단지(래미안 에코팰리스)는 낮은 용적률 때문에 사실상 1대 1 재건축으로 추진되면서 일반분양이 20가구 미만이었다. 결국 ‘주택공급에 관한 규칙’의 적용을 받지 않고 ‘임의분양’ 된 바 있다. 따라서 이번 ‘래미안 과천 센트럴스위트’가 사실상 과천에서 첫 번째 재건축 일반분양으로 볼 수 있다.

과천시는 지난 1978년 정부의 신도시 건설계획에 의해 조성된 지역이다. 지난 1981∼1984년 사이 주공 1~12단지 1만4000여 가구가 입주했다. 도시계획에 근거해 개발됐기 때문에 도로, 공원, 학교 등 생활 기반시설이 좋고, 관악산, 청계산, 우면산에 둘러싸여 쾌적한 주거환경을 갖췄다. 4호선 사당역까지 13분이면 도착할 수 있어 강남접근성도 좋다.

하지만 이 지역도 사연이 많은 동네다. 과천정부청사 인근 집값은 지난 2006년까지 상승세를 보이다 세종시로 정부기관이 이전하면서부터 휘청거리기 시작했다. 과천시 지역경제가 위축되기도 했다. 이후 집값을 회복하고 있는 상황에서 이번 재건축 수요로 또 한 번 집값에 탄력을 받을 지 관심이 모아지고 있다.

   
▲과천 주공 아파트. 사진=이코노믹리뷰 박재성 기자

이주수요로 인한 전세·매매가 상승 중

지하철 4호선 정부과천청사역을 나오자 재건축 연한 30년을 넘긴 노후화된 주공 아파트 단지들이 모습이 보인다. 학교, 교회 등 생활시설은 물론 도로가 잘 정비된 모습이다.

과천 주공단지들의 큰 장점은 역세권 아파트라는 점과 주변 편의시설 인프라가 잘 갖춰져 있어 최적의 주거환경을 갖췄다는 것. 때문에 과천 주공 조합원 P 씨는 “원래 강남에 집이 있고 이곳에 세를 주고 있었는데 이제 자녀 교육도 다 마쳐서 재건축 되면 과천에서 거주할 것 같다”라고 말하기도 했다.

   
▲사진=이코노믹리뷰 박재성 기자

인근 B공업업소 관계자는 “작년 관리처분총회에서 ‘래미안 과천 센트럴 스위트’가 3.3㎡당 2500만원 선에 통과됐다”며 “통상 처음 분양한 단지가 가장 저렴하고 후발주자들이 가격대가 높은 경향이 있어 실수요자들이 이번 분양을 주시하고 있다”고 말했다. 한국감정원 시세에 따르면 ‘래미안 슈르’(前 과천주공3단지)의 3.3㎡당 시세는 2200~2300만원 선이며, 래미안 에코팰리스(前 과천주공11단지)는 2400~2500만원 선이다.

재건축 분위기에 집값 상승세도 뚜렷하다. 국토부 실거래가에 따르면 지난해 1월 주공1단지의 전용 46㎡가 5억9000만원에서 올들어 6억3000만원으로 뛰어올랐다. 주공10단지 105㎡의 경우도 지난해 2월 9억4000만원에서 1년만에 6000만원 올라 10억에 거래되기도 했다.

재건축으로 인한 이주수요로 주변단지 아파트값도 크게 올랐다. ‘래미안 슈르’의 전용 59㎡의 경우 지난해 1월 5억 초중반대에서 올들어 최고 6억2800만원까지 치솟았다. ‘래미안 에코팰리스’도 같은 기간 전용 59㎡의 경우 6억 선에서 현재 7억1000만원에 거래되는 등 1년새 1억원이 넘게 뛰었다.

현재 진행사업이 빠른 4개 단지(과천 주공 1, 2, 6, 7-1단지)는 관리처분인가 및 사업시행인가를 받은 상태다. 1단지는 포스코건설이 시공사로 선정됐고, 2단지는 SK건설과 롯데건설이, 6단지는 GS건설, 7-1단지는 대우건설이 맡았다. 내년을 기점으로 재건축 분양단지 경쟁이 한차례 더 펼쳐질 것으로 예상된다.

“입지 좋고 가격상승 가능성 크다”

부동산 전문가들은 과천 재건축시장을 긍정적으로 평가했다. 다만 시장이 과열돼 분양가가 높아질 우려가 있고, 재건축이 확정된 단지 외 나머지 단지들은 주택경기 흐름에 따라 속도가 늦춰질 수 있다고 봤다.

강태욱 우리은행 부동산자문위원은 “공무원들이 세종시로 빠져나가긴 했지만 과천만의 갖고 있는 장점과 입지가 좋아서 수요가 꽤 있을 것으로 보인다”고 말했다.

권일 부동산 인포 리서치 팀장도 “과천은 주변인프라가 좋고, 4호선을 통해 도심접근성이 좋아 나름대로 수요가 있다고 본다”며 “다만, 현재 재건축으로 시장이 약간 과열된 양상이 있다”고 진단했다.

김규정 NH증권 부동산연구원은 “과천 주공단지는 주거지로서 최적의 입지라고 볼 수 있다. 재건축 이후 가격이 뛸 가능성이 높다”며 “다만, 분양가격이 관건이다. 재건축 단지가 확정된 곳은 사업이 순조롭게 진행될 것으로 보이나 외부시장 및 주택경기에 따라 그 이후 진행되는 단지는 속도에 영향을 받을 수 있다”고 전망했다.

함영진 부동산 114 센터장은 “재건축 3000가구 이주대기 여파에 분양가가 3000만원에 맞춰 나온다는 얘기가 돌면서 기대심리가 높아졌다”며 “하지만 인근 과천정보지식타운에서 공공분양이 있을 예정이고, 2005년도 조합원 분양할 때 3.3㎡당 1500만원이었던 것을 감안하면 현재 예상분양가가 너무 높아 수요자의 신중한 판단이 요구된다”고 말했다.

   
▲사진=이코노믹리뷰 박재성 기자

김유영 기자  |  wqkql90@econovill.com  |  승인 2016.04.10  18:20:17
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