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[박진규의 리얼 절세] 가족 간 부동산 증여? 양도?
   

세무 업무를 보게 되면서 사적인 자리에서 친구들이나 친지와 제일 많이 나누는 세금 관련 이야기는 단연 재산세제이다. 즉 양도 혹은 상속, 증여인데 다들 법적인 테두리에서 벗어나지 않으면서 세금을 적게 내기 위한 방법을 알고 싶어 한다.

언제나 필자의 대답은 같다. 적법하게 세금을 내야 한다면 내는 수밖에 없다는 것이다. 세무사가 당연히 내야 할 세금을 안 내게 해줄 수 있는 마법사는 아니다. 다만 내지 않아도 될 세금을 찾아서 줄일 수 있는 방법을 제시할 뿐이다.

지인의 소개로 만나게 된 김영태 씨(가명)도 마찬가지로 재산세에 대한 문의를 해왔다. 부모의 명의로 된 시가 3억5000만원짜리 상가건물을 본인 명의로 바꾸려고 하는데 이걸 증여로 가자니 세금이 너무 많이 나오게 된다며 세금을 최소로 내는 방법을 알고 싶다고 했다.

원칙적으로 재산의 소유가 바뀐다는 것은 양도가 아닌 이상 증여로 볼 수밖에 없다. 이전 칼럼에서 설명한 바와 같이 증여란 형식, 절차 등에 관계없이 타인에게 무상으로 혹은 현저히 낮은 대가를 받고 재산을 이전하는 것을 총칭한다. 증여세를 내지 않기 위해서는 해당 자산을 양도로 진행할 수밖에 없는 것이다.

그렇다면 양도의 경우를 생각해 보자. 양도소득세란 토지나 건물 등 고정자산의 영업권, 특정 시설물의 이용권이나 회원권 등 대통령령으로 정하는 기타 재산의 소유권 양도에 따라 생기는 양도소득에 대해 부과하는 조세를 말한다. 간단히 말하자면 취득 시 들어간 금액과 양도 시 수령한 금액과의 차이에 대해 세금을 부과하는 조세이다.

해당 건물을 2년 전에 취득하고 3억에 취득했다고 가정했을 때 김영태 씨는 양도가액은 3억으로 신고하여 세금을 0원으로 만들 수 있다. 물론 이 경우 법에 저촉될 수 있다. 시가의 5%(1750만원) 이상이거나 혹은 3억원 이상 차이가 나게 되면 부당행위계산의 부인으로 인해 해당 시가로 계산하게 되며, 차익은 바로 양도소득세로 과세하게 돼 5000만원에 대한 양도소득세로 계산하는 것이 타당하다.

하지만 이것이 실무와는 거리가 있다. 3억5000만원이라는 시가의 타당성에 대해 의심해볼 만하기 때문이다. 그 지역 시세에 따라 부동산 공인중개사에 의해서 소개된 건물가액을 시가로 보기에는 무리가 있기 때문이다. 즉 해당 금액 차이인 5000만원의 시가 차이 여부 확인은 전혀 문제 삼지 않는다.

물론 실질 양도라는 것이 입증될 수 있을 근거인 부동산 매매 계약서와 거래가액인 3억이 오고 간 통장상의 흔적은 당연히 확보해 두어야만 하고, 김영태 씨가 그 금액의 출처를 소명할 수는 있어야 한다. 국세청에서 자금을 소명하라는 통지(자금출처조사)를 받게 된다면 그에 맞게 준비를 할 수 있어야만 한다.

자금출처조사는 세무서에서 재산을 취득한 사람의 직업, 연령, 소득, 재산상태 등을 전반적으로 분석해 그 재산을 본인 스스로 취득했다고 보기 어려운 경우, 취득재산에 따른 자금출처조사 대상자로 분류하여 적법한 자금으로 취득했는지 알아보는 것을 말한다. 그렇다면 자금추정 배제 기준에 대해서 알아보자.

   

 

김영태 씨는 40세 이상의 세대주로서 자금출처 배제 대상에 해당한다. 그렇다면 김영태 씨가 비세대주였다면 어떻게 될까? 자금출처를 입증해야 한다. 입증할 수 있는 방법에 대해 알아보자.

   

입증해야 할 금액은 취득금액의 80%만 하면 되며 취득금액의 20%보다 2억원이 더 작으면 취득금액에서 2억원을 뺀 금액을 입증하면 된다. 만약 입증해야 할 금액을 제대로 입증하지 못하게 된다면 입증하지 못한 금액 전액이 증여로 추정된다는 점을 반드시 알아야 할 것이다.

박진규 세무사  |  jinkendo@naver.com  |  승인 2016.03.15  07:30:35

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