대기업에서 명예퇴직하고 자영업을 하는 이택영 씨(가명, 53세)는 상가주택 경매로 단숨에 재산을 불렸다. 2015년 2월 법원 경매로 감정가 6억7015만원에서 3회 유찰돼 최저가 3억4311만원까지 떨어진 서울 강서구의 한 상가주택을 4억3927만원에 낙찰받았다. 낙찰 잔금, 등기 이전비, 세입자 이사비 등을 합쳐 총 4억8000여만원이 들었지만 감정가보다 2억원, 시세보다 3억원 가까이 저렴한 가격이었다.

이 건물은 지은 지 13년이 넘었지만 주택 밀집지역으로 재래시장에서 가까워 입지 여건이 좋았다. 이 씨는 낙찰 후 지하와 1, 2층을 임대해 보증금 1억원을 투자비에서 바로 회수했다. 또 매달 임대료로 180만원을 받고 있다. 때마침 주변에 뉴타운 개발 소문이 돌아 상가주택의 몸값도 덩달아 뛰었다. 3층에 노모를 모시며 이 씨 부부와 자녀 등 5명이 함께 살고 있어 주거 문제도 해결했다.

시세 대비 30% 저렴하게 낙찰 가능

상가주택은 인플레이션에 강한 불황기 투자 대안 종목이다. 주택과 상가의 절충형 상품이라 임대 수요가 넉넉한 데다 소유주의 아이디어에 따라 얼마든지 건물의 활용성을 높일 수 있다. 요즘은 일반 매물 가격이 많이 올라 대지 160㎡, 연면적 360㎡ 규모의 중소형 상가주택도 비인기 지역이라도 5억~6억원을 훨씬 웃돌고, 역세권을 낀 인기 지역의 경우 15억~20억원이 훌쩍 넘는다.

경매를 통해 투자할 경우 통상 시세 대비 15%, 많게는 30% 이상 싼 값에 낙찰받을 수 있다. 낡을수록 저평가하는 경매 감정가의 특성 때문에 감정가가 시세보다 낮게 잡히는 데다, 최소 1회 이상 유찰되기 때문이다. 또 세입자 처리 문제 때문에 투자자가 입찰을 꺼려 다른 경매 물건보다 다소 경쟁률도 낮다.

상가주택 경매 물건은 전국적으로 월 평균 200여건이 나오고 있다. 서울 수도권에만 100여건이 입찰되고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액)은 전국 83%, 서울은 85~90%, 수도권은 80% 선이다. 입찰경쟁률은 4~5대 1 정도로 아파트에 비해 낮지만 다세대와 일반 주택보다 높은 편이다. 도심의 소형 상가주택 경매 물건은 통상 경쟁률이 10대 1을 훌쩍 넘는다.

상가주택은 노후 대책으로도 좋아 중장년층에서 특히 인기가 높다. 자금력이 있는 장년층이 은퇴 후 노후 준비와 함께 주거공간까지 해결이 가능한 상가주택을 선호하고 있어서다. 매월 고정 임대료를 받으면서 주택에 거주도 할 수 있다. 업무 빌딩이나 상가보다 투자 금액이 적고 상대적으로 세금 규제도 심하지 않다. 또 건물주가 직접 살기 때문에 임대 관리가 손쉽다.

지역밀착형인 동네상권에 자리해서 주변 거주인구가 크게 바뀌지 않아 상가의 수익 변동도 적은 편이다. 다만 경기 침체의 골이 깊으면 임대수익률이 떨어져 수익성이 낮아진다. 통상 임대수익률이 연평균 10% 안팎이었지만 요즘은 6~7%대에 머문다. 임대소득세를 내고 나면 수익은 종전보다 떨어진다. 하지만 은행 수익보다는 높고 직접 거주하며 수익을 챙길 수 있다는 것이 매력적이다.

검증된 이면 지역 상권 노려볼 만

경매 상가주택은 서울 도심보다는 외곽이나 수도권 일대에서 많이 나온다. 도심 물건은 대체로 경매 직전 일반 매매로 팔리지만 외곽 지역은 환금성이 떨어지기 때문이다. 따라서 경매 물건을 고를 때는 직접 현장을 답사해 주변 상권의 시세와 주거 및 상가의 환경을 파악하고 배후 고객들의 인구밀도와 소비력을 조사한 후 임대사업성이 있는 물건을 고르는 게 관건이다.

6m 이상 도로에 접해 있고 저층에는 근린시설이 입주해 있어야 투자성이 있다. 도로를 낀 주택가 초입의 코너에 위치한 것이 좋으며, 평지이면서 도로에 접한 면적이 넓을수록 가치가 높다. 도로에 맞붙은 면의 변의 길이가 6m 미만이거나 경사진 곳에 위치할 때는 일조권과 사선제한으로 나중에 건물 증·개축을 할 때 어려움이 있어 환금성이 떨어지는 것이 일반적이다.

1~2층의 저층은 근린업종이 입주해야 하는 만큼 목이 검증된 곳을 골라야 한다. 유동인구는 소형 주택이라면 하루 3000명 내외, 중·대형 주택은 8000~1만명 정도면 임대용으로 적당하다. 2개 이상의 도로에 접해 있으면 수요자의 접근성이 좋아 금상첨화다. 토지 용도가 일반 주거지역이라도 전철역에서 500m 이내이거나 멀리 떨어지지 않은 이면 도로변은 먹자골목이나 역세권 이면 상권으로 성장할 가능성이 크다는 점을 염두에 두는 게 바람직하다.

상가주택의 투자 유망 지역은 지역상권이 성장하는 시기를 지나 성숙 단계에 접어든 곳이 적합하다. 성장기에는 변화에 따른 리스크가 따르는 반면 성숙기에 이르면 안정적인 수익을 확보할 수 있기 때문이다. 서울의 경우 개발 여지가 많고 가로와 이면 상권이 모두 활성화된 곳이나 가로상권은 활성화됐으나 이면 도로가 활성화되지 않은 곳을 눈여겨볼 만하다.

당장 이면 도로까지 상권이 확장되지 않았지만 잠재성장력과 번창력이 좋은 곳과 도시계획상 고밀도로 개발 예정인 뉴타운 지역이나 수도권의 재개발 일대도 투자 유망 지역으로 꼽을 수 있다. 이밖에 아직 상권이 형성되지 않은 교통 중심지로 멀지 않아 토지 용도가 변경될 것으로 예측되는 지역이나 지하철 역세권 지역이 투자 가치가 높다.

입지가 좋은 상가주택 물건보다 상권 확장 지역의 주택을 매입해 상가주택으로 용도 변경이 가능한 매물을 고르는 게 실속 있다. 신도시나 역세권 주요 상권으로 확대되고 있는 곳의 이면 도로나 상권 세력이 넓어지는 일반 주택가는 상대적으로 시세가 저평가돼 있어 발전 가능성이 높다. 상가로 용도 변경할 때는 주차 대수나 정화조 용량을 체크해 용도 변경이 가능한 지를 체크하고 새 건축법 적용 시 규모나 업종 제한 여부도 설계를 미리 받아보는 게 좋다.

경매 상가주택 투자 시 유의할 점도 많다. 우선 명도(세입자 집 비우기) 기간이 대체로 긴 편이다. 상가와 주택 임차인이 여럿인 경우가 많아 세입자를 내보내는 일이 쉽지 않다. 통상 3개월에서 6개월까지 걸리기도 한다. 세입자들을 내보낼 때는 되도록 기존 계약 내용보다 유리한 조건으로 재계약을 유도하고 보증금의 일부라도 배당받는 경매 물건을 고르면 명도가 수월하다. 한 푼도 못 받고 내보내는 것보다 법원으로부터 일부라도 배당받는다면 순순히 집을 비워주는 경우가 많다.

경매 상가주택은 관리 상태가 허술한 경우가 많으므로 건물의 주요 구조부를 살피고 건물의 개보수가 필요한지 여부, 건물 자체의 하자 요인 등을 확인해야 한다. 덩치 큰 상가주택은 입찰 전 건물 수리업자를 대동해 개보수 비용을 미리 계산해 보는 것이 유리하다. 증축과 개축 등 리노베이션 과정을 거쳐 업종 변경과 함께 건물의 효용과 가치를 올릴 수 있는지도 살펴보는 것이 좋다.

노후 상가주택 경매 물건 중에 법원 매각공고에 ‘제시 외 건물’이 있는 경우가 많다. 통상 주 건물에 부속된 건물로 미등기 건물이다. 매각 대상에서 제외되는 경우가 있으므로 입찰 전 해당 물건 매각물건명세서나 감정평가서를 반드시 확인하고, 현장답사를 통해 현재 이용 상황과 현황이 다른지 확인해야 한다. 유찰이 잦은 물건은 건물이나 물건상 하자가 있는 경우이므로 등기부등본상 권리 분석 외에 물건 분석을 철저히 한 후 입찰을 결정해야 한다.