오는 3월부터 새로운 개념의 아파트 리모델링이 가능해지면서 기대와 우려의 목소리가 섞여 나오고 있다. 정부가 아파트 리모델링 시 안전에 문제가 없는 범위에서 세대 간 내력벽 일부 철거를 허용하기로 했기 때문이다.

16일 관련업계에 따르면 국토부는 지난해 12월 수직증축 리모델링 시 세대 간 내력벽 철거를 허용하는 주택법 개정 예고 후 현재 관련업계 등과 전문가협의체(TF)를 구성해 안전등급 판단에 대한 합리적인 판정기준을 마련 중이다.

앞서 정부는 지난 2013년 리모델링 수직증축에 대한 허용 계획을 최초 발표 후 2014년 4월 부터 리모델링 수직증축을 전면 허용했지만, 주택법 시행령 별표3에 “내력벽 철거에 의해 세대를 합치는 행위가 아닐 것”이라는 내용을 근거로 내력벽 철거에 의한 세대 합산은 금지해왔다.

하지만 기존 골조를 유지한 채 공사가 진행되는 리모델링 사업 특성상 새로운 평면구성을 짜는데 필요한 ‘내력벽 철거’ 허용을 요구하는 목소리도 높아져왔다. 실제 경기도 성남 한솔마을5·매화마을1·느티마을4단지, 안양 목련마을 2·3단지, 서울 강남구 대치2단지 등 수직층축 리모델링 추진 단지들도 리모델링 시 내력벽 철거 허용을 지속적으로 요구한 바 있다.

리모델링 시 내력벽 철거가 허용될 경우 벽을 허물거나 새로 만들 수 있어 앞뒤, 좌우로 최대 40%까지 면적을 넓힐 수 있다. 특히 기존 안방과 주방으로 구성된 2베이 구조에서 환기와 통풍이 양호한 3베이나 4베이로도 바뀔 수 있다.

국토부는 “그동안 분당 등 1기신도시 주민들의 요구에 따라 전문가 의견을 수렴해 수직증축 가능 안정등급을 유지하는 범위에서 세대 간 내력벽 일부 철거를 허용할 계획”이라며, “다음달까지 증축형 리모델링 안전진단기준을 고시하고 관련 매뉴얼도 개정해 수직증축 가능 안전등급 판정기준을 마련할 것”이라고 전했다.

국토부의 이번 결정으로 분당, 일산, 평촌, 산본 등 1990년 초에 지어진 공동주택 단지의 리모델링 추진에 가속도가 붙을 전망이다. 현재 전국에서 35개 단지 1만7703가구가 리모델링을 추진 중이며, 이중 수직증축 리모델링은 17개 단지 1만2285가구다.

특히 수직증축 리모델링을 시 차원에서 적극적으로 추진하고 있는 성남시 분당구 한솔마을 5단지(1156가구), 매화마을 1단지(562가구), 느티마을 3·4단지(1776가구), 무지개마을 4단지(563가구) 등이 직접적인 수혜를 입을 전망이다.

느티마을 4단지 리모델링 조합 관계자는 “이번 규제 완화로 리모델링 사업에 가속도가 붙을 것”이라며, “기존 2베이에서 3베이로 변하면 일반분양가 상승효과를 기대할 수 있어 조합원 분담금도 낮출 수 있고, 사업 속도도 빨라질 것으로 기대된다”고 전했다.

‘수직증축’ 이어 또다시 대두되는 안전성 문제

반면 정부의 이번 ‘내력벽 철거’ 허용을 두고 안전을 우려하는 목소리도 높다. 건물의 하중을 버티는 기둥 역할을 하고 있는 내력벽 철거 시 건물 전체의 안정성에 문제가 생길 수 있다는 것.

업계 관계자는 “리모델링 수직증축 시 그만큼 내력벽이 받는 하중이 커지는데 반대로 모든 가구가 내력벽을 20~30%씩 허물 경우 아파트 구조 안전이 위협받을 수 있다”며, “정부는 내력벽 철거를 위한 안전기준을 보다 세밀하게 마련해야 할 것”이라고 말했다.

또한 이번 리모델링 규제 완화로 인해 단기간 내 매매가격 상승에 따른 우려감도 높아지고 있다.

부동산114에 따르면 지난해 서울시에서 리모델링을 추진하던 단지들 아파트값은 큰 폭의 상승세를 보였다. 리모델링 추진 단지의 매매가격은 2013년 허용계획 이전에는 주변과 비슷한 시세를 보였지만 2014년에는 6.18%, 2015년에는 8.19%의 높은 상승흐름을 시현했다. 같은 시기 수도권 아파트값 상승률이 각각 2.21%, 4.36%인 점과 비교하면 리모델링 추진 단지들 집값이 2~3배는 더 뛴 것이다.

분당신도시 내 한 공인중개업소 관계자는 “수직증축 리모델링이 허용되면서 투자 기대감으로 진입한 수요층도 상당하지만, 리모델링에 반대하는 실거주자들도 많다. 이 때문에 리모델링 추진을 놓고 주민들 사이 찬반 의견이 분분해지면서 사업 추진이 불투명해지는 분위기”라고 귀띔했다.

윤지해 부동산114 리서치센터 연구원은 “과거 성공사례가 많은 재건축사업과는 달리 리모델링 수직증축은 관련 법 시행 초기여서 수익성 여부가 불투명하다”며, “리모델링 기대감으로 단기간에 급등한 단지들의 경우 ‘숨 고르기’에 들어갈 가능성이 높으므로, 단기 시세차익을 목적으로 하는 신규 진입은 주의가 필요하다”고 말했다.