▲ 이코노믹리뷰 DB

현 주택시장이 포화상태에 직면했다는 의견이 지배적인 가운데 최근의 주택 과대공급을 공급과잉으로 진단하는 것은 지나치다는 주장이 제기됐다.

주택산업연구원(이하 주산연)은 13일 ‘주택공급시장 점검-아파트시장을 중심으로’라는 보고서를 통해 시장의 수용능력을 고려할 때, 최근의 평균이상의 과대공급을 공급과잉으로 진단하는 것은 지나치다고 주장했다.

보고서에 따르면, 주택시장의 수용능력은 이전의 공급 부족분 규모, 수요 정도, 공급대비 미분양 및 증감, 청약경쟁률 등을 고려해야 한다. 최근 공급증가에도 시장 수용능력이 유지되기 때문에 2008년 전후와 같이 매매가격이 분양시점대비 15~30% 급락하거나 미분양이 16만가구에 달하는 등의 시장위기는 없을 것이라는 것이 주산연의 주장이다.

따라서 보고서는 2016년 이후의 공급과잉 가능성은 낮으며, 최근 시장심리 위축으로 거래 및 가격의 정체가 나타나고 있으나 장기화되지 않을 것으로 판단했다.

특히 공급선행지표인 인허가와 분양물량은 공급이 증가했지만 시장에서 수용 부담이 크지 않으며, 공급동행지표인 입주물량은 이전 부족분 고려 시 여전히 과소 공급된 것으로 분석돼 공급과잉 가능성은 낮다고 분석했다.

▲ 출처=주택산업연구원

주산연에 따르면, 인허가물량은 계획물량으로 착공률 조절에 따라 공급시점을 분산시킬 수 있고, 이전 부족분 반영시 과대공급량은 분양물량의 7.6%로 현재 미분양/분양물량 비중인 9.6% 보다 낮기 때문에 시장의 수용부담은 크지 않을 전망이다.

특히, 올해에는 택지공급 감소(전국 85.1% 감소), 공급자 대출제약 등에 따라 신규공급이 28~35% 감소할 것으로 전망되면서 공급부담은 완화될 것으로 예상했다.

주산연은 “현재 공급실적을 토대로 공급과잉 여부는 ‘평균이상의 공급이 시장에서 수용 가능한 수준인가’에 따라 달라진다”며, “분석결과 아파트의 수요는 충분하며 임대차시장의 전환 실수요가 유지되면서 주택가격이나 미분양의 급격한 변동은 없을 것”이라고 전했다.

실제 2007~2015년 아파트의 입주물량은 평균 26만가구 수준이며, ‘가구증감+멸실’ 수요 고려시 아파트 수요는 25만가구 수준으로 유사하게 추정됐다.

소득요인에 의한 수요를 감안한 장기주택종합계획의 아파트수요는 평균 33만 가구로, 소득요인에 따라 29~39만가구 수준이다. 따라서 시장에는 과대 공급분을 수용할 수 있는 수요가 존재하는 것으로 분석됐다. 뿐만 아니라 올해도 임대차시장의 가격상승세가 이어지며, 전세시장의 임차인과 임대인의 주택매매 수요 발생이 이어질 것 전망이다.

아울러 주산연은 최근 미분양이 증가한 원인으로 단기 공급 집중과 심리 위축의 영향이 크다고 분석했다. 이와 관련 분양물량 해소에 과거보다 더 장기간이 소요되겠지만 ‘악성 미분양’인 준공 후 미분양의 급증으로 이어지는 것은 제한적일 것으로 판단했다.

노희순 주산연 책임연구원은 “시도 단위 아파트공급시장의 점검결과 공급과잉 가능성은 크지 않으며, 이에 따라 가격폭락과 미분양 급증 사태 가능성은 낮아 보인다”며, “다만 일부지역에서 분양물량 증가, 미분양 비중 증가, 청약경쟁률 하락 등이 동시에 나타나고 있어 지속적인 모니터링과 공급조절이 필요하다”고 주장했다.