현재 투자자들은 처음 겪는 저성장 저금리시대에 그동안 일반적으로 알고 있던 금융상품 중에서는 해답을 찾지 못하고 있는 실정이다.

재테크 실종시대라고도 하는 요즈음 증권사가 투자한 ETF와 ELS(주가연계증권)가 단기적으로 원금손실 가능성이 많은 것으로 예상되고 원금보장형 ELB도 원금만 받을 확률이 높은 상황이라 한다.

그나마 안정적인 은행의 예,적금만 수익을 내고 있는데 1%대의 수익이라 쓴 웃음을 짓고 있는 투자자들에게 안정성 과 수익성을 갖춘 NPL펀드가 강남의 자산가들을 중심으로 쏠쏠한 수익을 내며 돈맥을 뚫어주고있다.

NPL은 (Non Performing Loan) 부실채권이라는 뜻이다. ,NPL채권은 1~2금융권이 대출해 주고 회수가능성이 희박한 부실채권을 통틀어서 말한다.

NPL펀드는 은행이 보유하고 있는 3개월 이상의 연체부동산 즉, NPL채권을 NPL 투자사들이 저가에 매입하여 보다 높은 가격에 되팔아 차익을 남기는 전략을 사용하는 펀드이다.

은행은 부동산에 근저당권을 설정해 놓은 뒤 채무자가 돈을 갚지 못하면 빌려준 돈을 회수하기 위해 근저당권이 설정된 부동산을 경매절차를 통해 부동산을 매각하여 채권을 회수한다. 그러나 경매는 절차상 시간이 많이 걸리고 언제까지 얼마에 팔린다는 기약도 없어 이를 해소하기 위해 은행에서 받을 돈에 대한 권리를 빨리 팔아 부실채권을 털어내려고 발행하는 채권이 NPL이다.

NPL 투자수익률은 운영기간에 따라 7~12%수준의 수익을 올리고 있어서 2~3%대인 정기예금 금리나 채권 수익률에 비해 상당히 높은 편이다. 부실채권이기는 하지만 담보가 확실한 물건인 경우 생각보다 투자위험이 작아서 최근 기관투자가를 중심으로 수요도 점점 늘고 있다.

<펀드의 구조와 대상 채권>

NPL펀드는 실물자산인 부동산에 투자된다는 점에서 안정성이 높고 주로 공기업과 고액자산가들에게 많은 인기를 받는 대표적인 펀드상품이다.

NPL펀드는 목돈을 넣는 펀드로 은행이 보유하고 있는 3개월이상 연체부동산을 저가에 매입하여 보다 높은 가격에 되팔아 차익을 남기는 전략을 사용한다.

NPL펀드는 안정적인 투자구조를 가지고 있는 점이 큰 매력이며 자금 회전이 빨라 단기간 목돈굴리기에 적정한 조건을 가진 상품이다.

뿐만 아니라 투자된 부동산에 선순위 근저당권이 설정되어 있기 때문에 원금손실 우려가 없고 적정한 수익을 예상할 수 있는 투자가 가능하다.

저금리, 저성장 그리고 세금 부담이 커진 투자 3중고의 문제를 한번에 해결해 줄 수 있는 투자대안으로서 NPL이 각광을 받고 있는 이유다.

< NPL투자의 장점 >

1. 채권을 매입하고 경매에 참여해 낙찰을 받지 못한 경우에도 배당을 통해 투자금을 회수할 수 있다. NPL 투자는 근저당권을 사고파는 방식이다. 1순위 근저당권에 대해서는 제3자가 낙찰을 받아도 1순위자가 먼저 배당금을 받을 수 있기 때문이다. 이때 채권최고액보다 NPL 가격이 싸기 때문에 발생하는 차익이 1차 투자목표가 된다. 다만 채권최고액을 전액 회수하기 위해서는 경매낙찰가가 채권액보다 높아야 한다.

2. 경매 직전에 1~2순위 저당권을 먼저 사들여 직접 낙찰받는 방법이 있는데 선순위 저당권을 할인가격에 낙찰받기 때문에 수익성이 경매낙찰가보다 5~10% 정도 높은 게 일반적이다. 또한, 경매물건을 꼭 낙찰받고 싶은데 제3자가 낙찰 받았다면 경매진행을 취소했다가 추후 다시 경매를 진행해 낙찰을 시도할 수 있다.

3. 대체로 투자기간이 1년을 넘지 않고 자금회전이 빠르며 수익이 확정되어 있다. NPL투자는 법원경매를 통해 진행되므로 운영기간이 다른 투자에 비해 짧아 3~5개월 정도와 6개월~1년이 대부분이며 투자금의 회수가 빠르다.

4. 채권금액과 낙찰가와의 시세 차액은 비과세이므로 절세 효과도 있다 .부동산 NPL은 부동산이 아니라 채권이다. 채권은 이자에 대한 소득세가 있지만 시세 차익에 따른 수익에 대한 세금은 없다. 채권최고액을 확보해놓은 채권자 입장에서 낙찰받기 때문에 다른 입찰자보다 높은 가격을 써내도 돼 낙찰 가능성이 높고 낙찰받은 부동산을 나증에 되팔 때 채권최고액 만큼은 양도소득세까지 비과세되므로 일거양득의 효과를 거둘 수 있다.

< 거래하며 주의 할 일 >

모든 투자가 그렇듯 NPL도 모두다 고수익을 안겨다 주지는 않는다. 일반적으로 NPL 물건은 대부분 대형 아파트나 수도권 공장과 토지, 중대형 건물이나 호텔·임야 등 가격이 비싼 경우가 많다. 이런 이유 때문에 이들 물건의 NPL은 일반투자자들이 매입하기가 쉽지 않고 구하기 쉬운 매물의 경우에는 대체로 NPL이 차지하는 비중이 높은데다 권리관계가 복잡한 물건이 많아 투자가 어렵다.

< NPL 투자금 운용과 수익구조 >

1. 준비된 자금으로 물건을 확보하는대로 경매에 참여하는 방법이다. 이 방법은 투자물건에 대한 확인이 용이하다는 장점은 있으나 경매절차의 지연이나 낙찰 후 물건 소화가 용이하지 않을 경우 투자금을 회수하는데 어려움이 생길 수 있어 자금의 유동성이 떨어지는 단점이 있다.

2. 매월 자금을 모아 일정 규모의 투자금이 형성되면 적정한 물건을 선정하여 투자하는 방법이 있다. 미리 적정한 자금을 모아서 투자하므로 투자물건에 대한 선택의 폭이 넓고 투자자의 입장에서도 자금을 매월 나누어 여러 물건에 투자가 가능하므로 투자위험을 분산하는 장점이 있다.

3. 담보권 행사를 통한 투자의 안정성과 확정된 수익이 발생하고 투자수익에 대한 비과세 효과가 있다.