올해는 다양한 대출제도와 금리인하로 인해 은행에 있던 자금이 제2의 월급통장으로 불리는 수익형부동산에 대거 유입된 한 해였다.

여기에 정부의 청약제도 개편, 중개수수료인하, 재건축가능연한 단축, 택지개발촉진법 폐지, 공공택지신규지정중단 등도 그동안 침체였던 수익형부동산시장에 활력을 불어 넣었다. 대표적인 수익형부동산으로 상가, 오피스텔, 도시형생활주택, 지식산업센터, 분양형호텔 등이 있다.

이중에서도 올해는 오피스텔의 인기가 남달랐다. 최근 리얼투데이에 따르면, 올 들어 이달 중순까지 전국에서 거래된 오피스텔의 실거래가 총액은 3조9629억7886만원으로 집계됐다. 이는 국토부가 오피스텔 실거래가 조사를 시작한 2006년 이래 가장 많은 액수다. 올 들어 11개월 동안 거래된 오피스텔 총액은 작년 한 해 거래액(3조2575억여원)보다 7000억원 이상 많다.

지역별로는 서울에서만 전체 거래액의 44%에 해당하는 1조7446억여원의 오피스텔이 팔렸다. 특히 강남구 오피스텔이 인기가 많았다. 경기도와 부산, 인천, 경남, 제주도에서도 거래가 활발했다. 신규 공급량도 늘었다. 올 한 해 분양됐거나 분양 예정인 오피스텔은 총 5만8300여 실로 지난해(4만2720실)보다 36% 정도 물량이 증가했다.

상가의 경우 상권이 새롭게 형성되는 신도시 신규 분양상가의 인기가 높았다. 구리 갈매지구에 분양했던 갈매역 ‘아이파크 애비뉴’, 동탄2신도시 ‘앨리스빌’ 상가는 분양시작과 동시에 조기 마감됐고 ‘동탄역 카림애비뉴 2차’는 90%이상 완판됐다. 위례신도시 ‘송파 와이즈 더샵 주상복합 상가’도 빠른 분양 마감을 보였다.

올해 상가 수익률이 높았던 지역은 마포구, 홍대·합정, 중구, 성남 등이다. 특히 홍대·합정 상권의 경우 인구유입이 이어지면서 인기가 높았다. 한국감정원에 따르면 지난해 1~3분기 대비 올해 투자수익률(오피스, 집합·중형 매장)은 1.83% 상승했다.

오피스의 경우 종로, 공덕, 사당, 분당의 인기가 높았다. 이는 강남에 있던 기업들이 대거 이전하면서 공실이 감소한 것이 수익성과 연결된 것으로 판단된다. 또한 서울 도심 투자자금들이 마곡지구, 문정지구, 판교, 동탄2신도시 등 서울외곽, 경기지역으로 일부 유입된 한 해 였다.

내년 대출억제 정책으로 수익형부동산 투자 ‘주춤’

내년 부동산 시장은 올해까지 상승했던 분위기가 다소 완화되면서 하반기 이후 전반적으로 냉각될 수 있다는 우려가 존재한다.

부동산시장 억제 요인으로 미국 금리인상에 따른 우리나라 금리의 영향, 공급물량 증가로 인한 적용, 대출 억제정책 시행 등이 있다. 원금과 이자를 동시에 상환하는 대출로 유도하고 담보가치 보다는 상환능력에 조점이 맞춰질 것으로 보여 부동산으로 유입되는 투자금이 다소 줄어들 수 있다는 전망이다.

다만 시간차를 두고 금리를 인상하기 때문에 수익형부동산 시장에 단기적으로 큰 변동은 없지만 수익률은 소폭 하락할 것(평균 0.2~0.4%)으로 예상된다.

이와 관련 전문가들은 마곡, 동탄2신도시, 하남미사지구, 세종시 등이 내년에도 투자성이 좋을 것으로 내다봤다. 특히 전세값 상승, 낮은 금리, 총선효과 등이 부동산 가격하락을 막는 효과로 작용하면서 수익형부동산으로 자금유입은 계속 될 것으로 전망된다.

시세차익이나 주택투자를 노리던 투자성향은 매달 일정한 수입을 올릴 수 있는 상가, 빌딩, 오피스 등 수익형부동산으로 이동하고 있고, 내년에도 가속화될 전망이다

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “수익형부동산은 매년 수익률이 소폭 하락하는 추세이며, 향후 금리가 오를 경우 수익률이 좀 더 떨어질 수 있다”며 “공실을 대비해 대출은 20~30%정도만 받는 것이 안전하고 처음 투자하는 경우 선임대를 선택하는 것이 좋다”고 조언했다.

투자 규모로 살펴본 내년 수익형부동산 투자법

◆1~2억대…오피스텔·도시형 생활주택 기본적으로 오피스텔은 실투자금 1~2억원대 소액투자가 가능한 상품이다. 계속적인 1인 가구가 증가로 오피스텔도 일부지역의 경우 괜찮지만 전반적으로 다소 수익률 하락이 있을 것으로 예상된다.

대기업, 관공서 이전 등 인구유입이 활발한 마곡, 분당, 동탄 지역이 좋고 교통, 지하철 역세권 도보 10분 이내 지역이 좋다. 천장이 높거나 복층으로 구성된 오피스텔이 개방감이 있고 이면개방형, 투룸형, 테라스형 수요가 많을 것으로 보인다.

도시형생활주택도 1~2억대 실투자금으로 가능하다. 1~2인 수요가 많은 업무시설, 대학가 주변, 역세권 등에 투자하는 것이 좋다. 상업지역에 규모가 작아도 비교적 저렴한 분양가와 주차요건 강화로 공급이 줄면서 수익률 상승 기대가 있다.

규모가 작아도 아파트와 유사한 인테리어로 조성되고 주차가 가능한 도시형 생활주택 수요가 많을 것으로 본다. 주택이 몰려 있어 건물 간 간격이 너무 좁은 곳은 피해야 한다.

◆2~3억원 대…지식산업센터‧분양형 호텔 지식산업센터는 실투자금 2억~3억원선에 투자 가능하다. 기업에 대한 지원이 높아지고 있기 때문에 전망이 좋다. 2017년까지 수도권과밀억제권역에서 성장관리권역으로 이전한 업체에 한해 법인세가 100% 감면되고 이후 2년간 50% 감면된다.

또한 취등록세 50% 감면, 재산세 37.5%감면 등이 2016년 까지 적용되기 때문에 소기업의 영업환경도 개선될 전망이다. 대표적으로 서울과 경기 남부권 서울시 성동구, 송파구, 금천구, 경기도 의왕시 등에 집중되고 있다. 지하와 고층은 피하는 것이 좋고 교통이 편리하고 어느 정도 생활시설이 조성된 곳을 선택해야 한다.

분양형호텔도 2~3억원선으로 투자 가능하다. 외국인관광객이 계속 증가 추세로 관광지뿐만 아니라 산업단지 인근, 대기업 밀집 지역까지 공급이 확대되고 있다. 노후대비 재테크일환으로 내년에도 관심은 이어질 것으로 보인다.

제주도, 강원도 등 휴양지, 공항이나 유명 관광지역, 대기업 인근 입지가 좋다. ‘호텔전문 경영회사’가 위탁운영을 하는지, 수익률 보장기간, 객실구분등기가 유리하고 지분등기는 가급적이면 피해야 한다. 지분등기는 지분율이 적어 권리를 주장하기 힘들다.

◆5~10억대…상가 상가는 실투자금이 5~10억 이상으로 높다. 최근에 분양주체(시행, 시공사)의 안전성 검토가 무엇보다 중요해지고 있고 부동산신탁과는 연계되었는지 확인해야 한다.

단지 내 상가보다는 스트리트형에 테라스를 접목한 거리형 상가들이 좋고 새롭게 조성되는 신도시 상권이 인기가 높을 전망이다. 역세권, 횡단보도 앞, 코너자리, 대단지 아파트 등 배후수요와 유동인구가 많은 자리가 좋다.

또한 배후수요 대비 상업·업무시설 공급 비율이 낮은 곳(5% 이내)을 선택해야한다. 공실을 대비해 상가대출은 30%내외로 받는 것이 좋고 수익률 5~6%선이 적정선이다. 기본적으로 임대가 완료된 ‘선임대상가’를 분양 받는 것이 안정적이다.