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[금융상품 박사되기] 주택연금,집값 떨어져도 약속 지키는 효자상품주택금융공사,종신 월지급식-연금식으로 노후생활비 지급 보장

급속한 노령화 중에도 의술의 발달로 인간의 수명은 100세가 기본 수명이 됐다.

은퇴자들에게 은퇴 후에도 40~50년을 더 살 기회가 주어진 것이다.

은퇴자들은 전반기 삶을 거울 삼아 후반기 삶을 보다 인간답고 아름답게 영위하고 싶지만 많으나 적으나 생활자금의 필요성이 절실하게 다가온다. 가지고 있는 어떤 자산이라도 담보 삼아 현금성 노후생활자금 마련을 위한 재테크가 필요한 이유다.

일반적인 노후생활 대비책으로 국민연금 · 퇴직연금 · 개인연금 등 연금상품을 손꼽는다.

퇴직연금이 그 중에 제일 큰 비중을 차지하고 다음 비중은 개인연금이다.국민 누구나 혜택을 받는 국민연금과 함께 이 3가지 제도를 적절하게 이용하면 은퇴 후 노후생활을 기본적으로는 영위할 수 있다.

보완적 대비책으로 살고 있는 주택을 담보로 생활자금을 마련하는 방법이 있다. 우리나라 60대 이상 가구의 81%가 부동산에 자금이 묶여있다고 한다.상속자산으로 생각해 온 주택이 최근에는 노후생활비 마련을 위한 안전자산으로 활용되고 있다.

은퇴 후 삶에 대한 가치 기준이 바뀌고 주택이 노후생활 대비용 안전자산으로 활용되는 등 은퇴자들의 후반기 삶에 대한 트랜드가 변하고 있다.

주택을 담보로 노후대비용 안전자산으로 활용할 수 있도록 도와주는 연금상품이 있다.

시중은행에서는 ‘역(逆)모기지론’이라는 이름으로 판매되고 있고 한국주택금융공사는 ‘주택연금’이란 이름으로 판매 중이다. 여기서는 주택금융공사의 주택연금을 소개한다.

<상품소개>

주택연금이란 공사가 한국주택금융공사법에 의해 지급을 보증하는 역모기지제도로 60세 이상의 고령자가 소유주택을 담보로 맡기고 매월 연금 등의 방식으로 노후생활자금을 평생동안 대출받는 제도이며, 공사가 고객을 위해 보증하고 은행은 대츨을 취급한다.

<운영 및 진행절차>

운영방식은 가입자가 생존하고 있는 동안 대출금을 연금등의 방식으로 지급하고 사망 후 에는 담보주택 매각등의 방법으로 그 동안의 대출원리금을 한꺼번에 상환하여 종료한다.

진행절차

신청인(가입자)이 공사를 방문하여 보증상담을 받고 보증신청을 하면 공사는 신청인의 자격요건과 담보주택의 가격평가 등 심사를 하고 보증약정체결과 저당권설정의 과정을 거쳐 금융기관에 보증서를 발급한다.신청인이 금융기관을 방문하여 대출거래약정 체결 후 금융기관은 주택연금 대출을 실행(주택연금대출)한다.

<주택연금의 가입 조건>

1) 주택 소유자가 만 60세 이상이어야 한다.

주택소유자가 만 60세 이상이어야 가입 가능하다. 부부가 공동으로 주택을 소유한 경우 소유자 중 한 사람만 만 60세 이상이면 된다. 단, 배우자가 만 60세 이상이어도 주택 소유자가 60세 미만이라면 가입이 불가하다.

2) 주택가격이 9억원 이하이어야 한다.

소유 주택가격은 9억원 이하여야 한다. 다주택자의 경우 합산 가격이 9억원 이하일 경우 거주하고 있는 집을 담보로 주택연금에 가입할 수 있다.

3) 지방자치단체에 신고된 노인복지법상 노인복지주택이어야 한다.

노인복지주택은 이른바 실버타운을 말한다. 이 경우 일정한 기간을 정한 확정기간 방식으로는 불가능하고 종신 방식으로 가입해야 한다. 상가 등 복합용도주택은 전체 면적 중 주택이 차지하는 면적이 1/2 이상인 경우에만 가입가능하다. 하지만 오피스텔이나 고시원 같은 준주택은 주택연금에 가입할 수 없다.

<비용 및 설명>

1.가입비용 : 저당권설정을 위한 근저당권설정비, 인지세, 감정평가수수료는 금융기관에 납부해야하며 등록세,지방교육세,농어촌특별세,국민주택채권매입비용등은 면제된다.

2.보증료 : 주택연금보증료는 가입자가 장수하거나 주택가격이 하락하였을 때 주택가격을 초과하여 발생하는 손실에 대한 보험료 성격이다. 다만 보증료는 가입자가 직접 납부하지 않고 금융기관이 월지급금과 동일하게 대출을 발생시켜서 공사에 대신 납부한다.

- 초기보증료 = 주택가격의 1.5%를 납부

- 연 보증료 = 보증잔액의 연 0.75%를 매월 납부

3.대출이자는 가입자가 금융기관에서 협의하여 선택한다.

▲ 연금지급방식,지급유형별 선택비율(주택금융공사 자료화면 캡처)

<연금지급방식>

♦종신방식 : 월지급금을 종신토록 지급받는 방식

♦확정기간방식 : 고객이 선택한 일정 기간 동안만 월지급금을 지급받는 방식

<월지급금 지급유형(종신방식)>

정액형 : 월지급금을 평생동안 일정한 금액으로 고정하는 방식

(정률)증가형 : 처음에 적게 받다가 12개월마다 3%씩 증가하는 방식

(정률)감소형 : 처음에 많이 받다가 12개월마다 3%씩 감소하는 방식

전후후박(前厚後薄)형 : 초기 10년간은 정액형보다 많이 받다가 11년째부터는 초기 월지급금의 70% 수준으로 받는 방식

* 이용기간중 지급방식(종신지급, 종신혼합)간의 변경은 가능하지만 월지급금 지급유형(정액형, 증가형, 감소형,전후후박형)간 변경은 불가능하다.

<월지급금 지급기간(확정기간방식)>

확정기간방식의 월지급금 지급기간은 부부 중 연소자의 연령별로 선택할 수 있으며 10,15,20,25,30년형 등 5가지 중 선택할 수 있다.가입 이후에는 지급기간 변경이 불가능하다.

<주택연금의 장점>

1) 연금수령액은 주택가격이 높을수록, 나이가 많을수록 수령액이 높아진다.

2) 평생 자기 집에 살면서 매월 연금과 함께 이에 대한 정부 보증까지 받을 수 있다.

3) 주택연금은 가입자의 사망 후에도 100% 동일한 연금액을 배우자가 사망할 때까지 보장해준다.

모든 노후자산을 남편의 이름으로 준비하고 개인연금 등을 준비하지 않은 전업주부라도 준비기간 없이 즉시 연금수령이 가능한 유일한 상품이 주택연금이다. 반면에 국민연금은 수령자 사망 시 배우자에게 유족연금 지급률을 40~60%까지 차등 적용한다.

4) 부부 모두가 사망할 경우 피상속인들의 상속 몫이 커진다.

주택가격이 올라서 주택가격이 연금지급총액(대출 잔액)보다 클 경우 대출 잔액이 적어지면 상속금액이 커진다

5) 오래 살게 되거나 주택가격이 하락하더라도 최초 약정한대로 종신까지 연금액을 지급한다.

가입자가 오래 살아 받은 연금의 총액이 주택가격을 넘어가는 경우에도 연금지급은 종신까지 보장된다. 이 경우 한국주택금융공사의 손실로 처리된다. 반대로 가입자가 빨리 사망하거나 주택가격이 큰 폭으로 올라 연금지급액이 주택가격보다 적은 경우 정산 후 나머지 금액은 자녀가 상속한다.

6) 주택연금 이용주택이 5억원 이하이면 재산세의 25%를 감면한다.

주택가격이 5억원을 초과하면 5억원에 해당하는 재산세 25%를 깎아준다.

7) 연간 200만원 한도로 소득공제를 받을 수 있다.

다른 연금소득이 있는 경우 주택연금을 수령함에 따라 발생하는 대출이자에 대해 연간 200만원 한도로 소득공제를 받을 수 있다.

8) 저당권 설정 시 발생하는 각종 세금도 면제된다.

설정금액의 0.2% 등록세, 각각 등록세액의 20%인 교육세와 농어촌특별세, 설정금액의 1%인 국민주택채권 매입 의무가 면제된다.

9) 만약 60세 이전에 조기 은퇴하는 경우에는 연금을 당겨 받을 수 있다.

‘가교(架橋)형 주택연금’시스템을 통해 연금을 당겨 받을 수 있다. 집값 6억원 이하, 연령 만 50세 이상인 조기 은퇴자가 은행에서 ‘가교형 주택연금’을 받으면 만기 시 혹은 만 60세 이상 되는 시점에 주택연금으로 전환하면 된다. 이때 주택연금 이용 가능 여부 재심사를 거쳐야 한다. 주택연금의 목돈 인출금액으로 기존 연금잔액을 상환해야 한다.

▲ 연간 누적 가입자수(주택금융공사 자료화면 캡처)

<가입 전 확인 및 주의할 점>

재개발·재건축 시 계약해지 등 문제

담보를 잡힌 주택이 재개발·재건축에 들어가고 해당 주택의 소유권을 계속 유지하고자 할 때 주택연금 계약이 자동으로 해지된다. 이로 인해 주거가 불안정해지는 문제점이 초래된다.

연금 지급금액의 하향 추세

월지급금이 매년 하향 조정되고 있다는 점도 염두에 둬야 한다. 주택금융공사는 전년 대비로 각각 2012년 2월 3.1%, 2013년 2월 2.8%, 작년 1월 0.59%, 지난 2월 1.5% 등 네 차례에 걸쳐 월지급금을 내렸다. 기대수명이 길어지고, 주택가격과 금리가 하락하고 있기 때문이다. 전문가들은 사망 나이가 계속 올라가는 추세를 감안할 때 빨리 가입할수록 이익이다라고 조언한다.

<기 타 >

1) 주택연금을 받고 있는 중에 이사를 한 경우 새로 구입한 주택으로 담보주택을 변경하면 주택연금을 계속 받을 수 있다. 다만 기존 주택과 새 주택간 가격차에 따라 월지급금 등의 변동이 있을 수 있다.

2) 주택연금은 가입자가 사망해도 남은 배우자에게 기존에 지급하던 월지급금액과 동일한 금액을 지급한다.

일반적으로 공무원연금이나 국민연금 등 다른 연금은 주 수혜자가 사망하면 배우자는 기존 연금액의 일부만 유족연금으로 받는다.

3) 주택연금은 나중에 목돈이 필요할 경우에 대비해 목돈 인출 한도를 미리 설정하거나 주택연금을 받는 도중에도 설정할 수 있다. 다만 목돈 한도를 설정하게 되면 매월 받는 월지급액은 그만큼 줄어들게 된다.

4) 가입하기 전에 주택담보대출이 있는 경우에는 기존의 주택담보 대출을 상환하는 조건으로 가입할 수 있다.

5) 주택연금을 받더라도 기초노령연금은 수령가능하다.

수급여부 심사를 위해 기준을 산정할 때 주택연금은 소득이 아니라 부채로 분류된다. 따라서 주택연금을 받는다고 해서 기초노령연금액이 줄거나 받지 못하게 되는 것은 아니다.

6) 세입자가 있는 주택으로는 주택연금을 이용할 수 없다. 다만 임차보증금이 없는 순수 월세만 받는 경우에는 가능하다. 또한 주택연금 이용중에는 임대보증금이 있는 임대는 할 수 없다.

진종식 기자  |  godmind55@econovill.com  |  승인 2015.11.25  07:37:07
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